1. Có được thỏa thuận giá đền bù khi thu hồi đất không? 

Theo quy định của pháp luật hiện hành, khi nhà nước có quyết định thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân thì các hộ gia đình, cá nhân đó sẽ được đền bù đối với phần đất bị thu hồi. Tuy nhiên, tuỳ thuộc vào từng trường hợp bị thu hồi đất mà khi thu hồi đất không phải thỏa thuận hoặc phải thỏa thuận với người dân về giá đền bù. Cụ thể đó là những trường hợp sau:

1.1. Trường hợp nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật:

1.1.1. Các quy định về việc Nhà nước thu hồi đất:

Nhà nước thu hồi đất trong các trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 16 Luật đất đai 2013, đó là những trường hợp sau:

– Trường hợp 1: Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;

– Trường hợp 2: Nhà nước thu hồi do vi phạm pháp luật về đất đai;

– Trường hợp 3: Nhà nước thu hồi do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật;

– Trường hợp 4: Tự nguyện trả lại đất hoặc có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.

Bên cạnh đó, tại Điều 74 Luật Đất đai 2013 quy định nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất như sau:

– Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật đất đai 2013 thì được bồi thường theo quy định của pháp luật.

– Hình thức bồi thường: việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất bị nhà nước thu hồi. Trong trường hợp không có đất để bồi thường thì Nhà nước sẽ bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

Cơ quan có thẩm quyền tiến hành tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm sau:

Thứ nhất, tiến hành lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người bị thu hồi đất.

Thứ hai, cơ quan có thẩm quyền tiến hành tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng  phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

– Hình thức tiến hành thu hồi đất:

Cơ quan có thẩm quyền tiến hành tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng  tổ chức họp trực tiếp với những người dân trong khu vực mà có đất thu hồi. Bên cạnh đó, cơ quan có thẩm quyền tiến hành thực hiện tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng, niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở của Ủy ban nhân dân cấp xã, những địa điểm sinh hoạt chung của các khu dân cư nơi có đất bị thu hồi.

Lưu ý về việc tổ chức lấy ý kiến của người dân khi thu hồi đất, việc tổ chức lấy ý kiến phải được lập thành biên bản và có xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã, đại diện Ủy ban  Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã, đại diện những người có đất thu hồi theo quy định của pháp luật.

1.1.2. Trường hợp nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật có được thỏa thuận giá đền bù:

Qua cá phân tích ở mục trên, có thể thấy, khi cơ quan nhà nước ra quyết định thu hồi đất theo quy định thì không thỏa thuận giá bồi thường mà sẽ được thỏa thuận theo phương án bồi thường. Theo đó, giá bồi thường đất tại thời điểm đất bị thu hồi được xác định theo giá đất cụ thể do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

1.2.  Trường hợp không do Nhà nước thu hồi đất mà chủ đầu tư lấy đất để sản xuất, kinh doanh thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất:

Căn cứ Điều 73 Luật Đất đai 2013, Điều 16 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định về việc sử dụng đất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh như sau:

– Chủ đầu tư sử dụng đất để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật đất đai 2013 mà phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt từ việc nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật nếu việc sử dụng đất để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật đất đai 2013 mà phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

– Chủ đầu tư và người sử dụng đất trực tiếp thỏa thuận về giá chuyển nhượng, giá cho thuê và giá trị vốn góp nếu người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

– Người sử dụng đất sẽ không được quyền thỏa thuận về giá bồi thường nếu người sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, Nhà nước sẽ tiến hành thu hồi đất và cho chủ đầu tư thuê.

Như vậy có thể thấy, hiện nay Nhà nước có chính sách khuyến khích việc thuê, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất giữa của tổ chức kinh tế với người sử dụng đất mà không thực hiện việc thu hồi đất thay doanh nghiệp đối với các dự án không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh và phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Khi đó, các doanh nghiệp, chủ đầu tư trực tiếp thỏa thuận với người dân về giá chuyển nhượng và hình thức  chuyển quyền sử dụng đất đảm bảo trên phương diện thoả thuận, tự nguyện và được thực hiện theo pháp luật về dân sự.