Hiện tôi đang thực hiện bài viết điều tra về việc các nhà trọ, phòng trọ lừa đảo người đi thuê. Ban đầu họ đặt ra những quy định dễ dàng nhằm người thuê đặt cọc từ 500.000 đồng trở lên. sau khi nhận được tiền cọc, họ đưa ra những yêu sách "trên trời" nhằm làm người đi thuê nản mà bỏ cọc.

Với thủ đoạn đó, rất nhiều sinh viên đang phải mất tiền, đặc biệt là những sinh viên mới, nhất là đây là giai đoạn các bạn vừa đậu đại học năm nay đang chuẩn bị làm thủ tục nhập học, và đi thuê.

Để bài viết của tôi có tính răn đe cao, tôi kính mong Luật sư cho tôi ý kiến về pháp luật quy định trong việc cho thuê nhà trọ, phòng trọ hiện nay.

 1. Đối tượng nào mới có thể đứng ra giao dịch, cho thuê phòng trọ, nhà trọ? Trường hợp người giao dịch bận việc, thì ai mới có tư cách giao dịch thay thế?

Về mặt nguyên tắc chỉ có người là chủ sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đó mới có quyền nhận cọc cho thuê nhà. Trường hợp người này vì lý do gì đó không trực tiếp nhận cọc thì phải có uỷu quyền hợp lệ cho người khác nhận cọc thì mới tuân theo thủ tục luật định.

2. Trường hợp một người A thuê nhà của một người B (B là chủ nhà) thì người A có quyền cho người khác thuê lại các phòng trong nhà đó không? Nếu người A cố tình vi phạm thì sẽ bị hình phạt gì?

Theo quy định Bộ luật dân sự hiện hành, người thuê nhà muốn cho bên thứ 3 thuê lại phải được sự đồng ý của ngừơi cho thuê. Trường hợp cho bên thứ 3 thuê lại không có sự đồng ý của bên cho thuê thì tuỳ các bên thoả thuận trong hợp đồng mà bên thuê có thể sẽ bị đơn phương chấm dứt hợp đồng và phải bồi thường các thiệt hại phát sinh cho bên cho thuê do hành vi vi phạm của bên thuê. Giao dịch giữa bên thứ 3 (bên thuê lại) với bên thuê sẽ vô hiệu do vi phạm pháp luật.

3. Giấy nhận cọc được viết bằng tay theo cách thỏa thuận giữa hai người thì có hiệu lực hay không?

Theo quy định pháp luật hiện hành, hợp đồng đặt cọc hay giấy đặt cọc không bắt buộc phải công chứng. Do vậy, việc các bên giao dịch với nhau bằng giấy tay vẫn có giá trị pháp lý.

4. Trong trường hợp bên nhận cọc đủ thẩm quyền như quy định, nhưng khi ký hợp đồng, họ lại đưa ra những quy định khác so với giao ước lúc đặt cọc thì họ có vi phạm vào luật cho thuê phòng trọ, nhà trọ không? Hình phạt về vi phạm này là như thế nào?

Đây là giao dịch dân sự giữa bên thuê và bên cho thuê. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác (điều 358 Bộ luât dân sự).

Do vậy, khi thực hiện giao dịch đặt cọc các bên cần nghiên cứu kỹ và đọc kỹ hợp đồng để bảo đảm khả năng thực hiện họp đồng. Về nguyên tắc những thoả thuận trong hợp đồng đặc cọc sẽ được các bên tiếp tục thực hiện trong hợp đồng dân sự sau này, trù khi các bên có thoả thuận khác. Như vậy nếu một trong các bên không thực hiện đúng như hợp đồng đặt cọc tức là đã vi phạm hợp đồng đặt cọc do vậy phải chịu trách nhiệm bồi thường vi phạm theo như quy định của bộ luật dân sự. Trong trường hợp bên nhận cọc đã thoả thuận cho bên đặt cọc cho thuê nhà với những điều kiện và thoả thuận ban đầu nhưng sau này “lật kèo” với những điều kiện khác với hợp đồng đặt cọc. Như vậy, bên nhận cọc đã vi phạm hợp đồng đặt cọc. Bên đặt cọc có quyền yêu cầu trả lại tiền đặt cọc đồng thời được quyền yêu cầu bên nhận cọc bồi thường một khoản tiền tương đương với số tiền đã đặt cọc. Nếu bên nhận cọc không thực hiện thì bên đặt cọc có quyền khởi kiện ra Toà án để được bảo đảm quyền lợi theo quy định.

5. Trường hợp số tiền lừa gạt bao nhiêu sẽ bị khép vào khung hình sự? và hình phạt sẽ như thế nào?

Theo quy định tại điều 139 Bộ luật hình sự hiện hành quy định về Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản như sau:

Người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác có giá trị từ hai triệu đồng đến dưới năm mươi triệu đồng hoặc dưới hai triệu đồng nhưng gây hậu quả nghiêm trọng hoặc đã bị xử phạt hành chính về hành vi chiếm đoạt hoặc đã bị kết án về tội chiếm đoạt tài sản, chưa được xoá án tích mà còn vi phạm, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến ba năm hoặc phạt tù từ sáu tháng đến ba năm.

Như vậy, nếu những người nhận cọc tiền có hành vi lừa đảo người khác có giá trị từ hai triệu đồng đến dưới năm mươi triệu đồng hoặc dưới hai triệu đồng nhưng gây hậu quả nghiêm trọng hoặc đã bị xử phạt hành chính về hành vi chiếm đoạt hoặc đã bị kết án về tội chiếm đoạt tài sản, chưa được xoá án tích mà còn vi phạm thì bị xử phạt theo quy định trên.

 Bài trả lời thuộc bản quyền của Luật sư Trần Minh Hùng.