1. Quy định pháp luật về hợp đồng đặt cọc mua bán nhà?

Hoạt động mua bán nhà được hiểu là việc chủ thể có nhà ở nằm trên đất, chung cư, căn hộ có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất được pháp luật bảo hộ trao cho một chủ thể khác có nhu cầu mua lại "quyền sở hữu" này và trao trả cho chủ sở hữu một khoản giá trị tương xứng với nhà ở, chung cư, căn hộ đó. Giá trị tương ứng được chi trả có thể bằng tiền, hiện vật, hiện kim, động sản hoặc bất động sản hợp pháp. 

Hiện nay, hoạt động đặt cọc đối với việc mua bán bất động sản là nhà ở, căn hộ, chung cư phần lớn được xác lập quyền và nghĩa vụ "tạm thời" của các bên thông qua hợp đồng đặt cọc mua bán nhà. Về loại hợp đồng xác lập giao dịch mua bán nhà ở, chung cư, căn hộ của các bên chủ thể này được pháp luật Dân sự quy định và điều chỉnh áp dụng. Theo Điều 328 - Bộ Luật Dân sự năm 2015 hiện hành quy định về hoạt động này như sau :

- Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

- Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. 

Tại quy định này của Bộ Luật dân sự hiện hành, xét về mặt hình thức, pháp luật Việt nam không yêu cầu cũng như bắt buộc về hợp đồng đặt cọc cần phải giao kết dưới dạng văn bản hoặc phải có công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, để đảm bảo tính pháp lý cao nhất cũng như để cho pháp luật bảo vệ quyền lợi của các bên chủ thể thì việc giao kết hợp đồng là cần thiết được thực hiện khi các bên tham gia vào hợp đồng mua bán động sản hoặc bất động sản nói chung.

- Về nội dung của hợp đồng đặt cọc hợp pháp cần tuân thủ theo Điều 117 về Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự - Bộ Luật Dân sự quy định như sau :

 Các chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập ;

+  Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện ;

 + Mục đích của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp có quy định.

Ngoài đảm bảo những điều kiện về chủ thể nêu trên, nội dung hợp đồng đặt cọc cần thể hiện đủ những nội dung như : thông tin các bên, tài sản đặt cọc, mục đích đặt cọc, thời hạn đặt cọc, thời gian chính thức hoàn thiện nghĩa vụ theo hợp đồng; quyền và nghĩa vụ hợp pháp của các bên chủ thể, xác nhận của các bên chủ thể tham gia giao kết hợp đồng đặt cọc,... Những thông tin trên càng chi tiết thì quyền lợi hợp pháp của các bên tham gia giao dịch càng được đảm bảo ở mức tối đa nhất.

- Khi quy định về điều kiện để giao dịch dân sự có hiệu lực pháp lý, Luật cũng quy định những trường hợp theo Điều 122 : những giao dịch dân sự không có một trong những điều kiện quy định tại Điều 117 nêu trên thì giao dịch vô hiệu, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Như vậy, về hợp đồng đặt cọc cần đảm bảo về cả mặt ý chí của các bên chủ thể cũng như về hình thức, nội dung của hợp đồng. Hợp đồng đặt cọc cần thể hiện đúng ý chí, nguyện vong của các bên và đồng thời nội dung, hình thức của hợp đồng này cũng cần đáp ứng đúng quy định của pháp luật hiện hành.

2. Cách xử lý việc đặt cọc mua bán nhà bị vô hiệu như thế nào ?

Đối với trường hợp của gia đình bạn, ngôi nhà này là tài sản trong thời kỳ hôn nhân của bố mẹ bạn nên nó được xác nhận là phần tài sản chung, vì vậy việc mua bán nhà khi muốn sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thì cần phải có chữ ký của cả bố và mẹ bạn. Đối với trường hợp bố mẹ bạn đang trong thời kỳ hôn nhân và nếu là thỏa thuận bán nhà thông thường thì mẹ bạn không đồng ý, bố bạn không thể tự ý bán. Ngoài ra, trong trường hợp bố mẹ bạn tranh chấp tài sản trong hôn nhân hoặc đã ly hôn thì bố và mẹ bạn mỗi người có quyền sở hữu một nửa ngôi nhà, nếu bố bạn nhất quyết bán thì lúc này cần đưa ra Tòa án yêu cầu phân chia về tài sản và Luật Dân sự quy định Luật Nhà ở năm 2014 quy định tại Điều 126 về Mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung như sau :

- Việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu; trường hợp có chủ sở hữu chung không đồng ý bán thì các chủ sở hữu chung khác có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Các chủ sở hữu chung được quyền ưu tiên mua, nếu các chủ sở hữu chung không mua thì nhà ở đó được bán cho người khác.

- Trường hợp có chủ sở hữu chung đã có tuyên bố mất tích của Tòa án thì các chủ sở hữu chung còn lại được quyền bán nhà ở đó; phần giá trị quyền sở hữu nhà ở của người bị tuyên bố mất tích được xử lý theo quy định của pháp luật.

- Trường hợp chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì các chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo về việc bán phần quyền sở hữu nhà ở và điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì phần quyền đó được bán cho người khác; trường hợp vi phạm quyền ưu tiên mua thì xử lý theo quy định của pháp luật về dân sự.

Theo như quy định về trường hợp Mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung như trên nếu bố bạn vẫn có nhu cầu bán nhà thì phải dựa trên quyền của bố bạn là quyền sở hữu đối với một nửa căn nhà. Lúc này khi Tòa phân chia tài sản sẽ ưu tiên cho mẹ bạn là người mua nhà trước, sau đó mới xét đến trường hợp bố bạn được bán một nửa quyền sở hữu căn nhà cho cá nhân khác. Nếu như việc mua bán này lúc đầu xuất phát từ ý chí chủ quan của cả bố mẹ bạn, sau đó mẹ bạn lại không muốn bán nhà nữa và bố bạn cũng không có yêu cầu Tòa phân chia tài sản để bán phần quyền sở hữu của ông đối với ngôi nhà thì lúc này hợp đồng đặt cọc trước đó sẽ bị coi là vô hiệu do các bên chủ thể có quyền không không đáp ứng điều kiện tự nguyện theo Điều 117 nêu trên.

Việc một trong hai bên không đáp ứng đủ điều kiện cho một Giao dịch dân sự và làm cho Giao dịch dân sự đó vô hiệu thì sẽ phát sinh những hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu theo Điều 131 Bộ Luật Dân sự năm 2015. Cụ thể, bố mẹ bạn có nghĩa vụ đối với những hậu quả pháp lý như sau khi hợp đồng đặt cọc vô hiệu do có sự kiện phát sinh :

- Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

- Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

- Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

- Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

- Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

- Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

Như vậy, trong trường hợp của gia đình bạn là bên phát sinh làm cho hợp đồng đặt cọc mua bán nhà ở này vô hiệu thì trước hết gia đình bạn có nghĩa vụ phải hoàn trả lại khoản đặt cọc mà trước đó đã nhận của cá nhân có nhu cầu mua nhà. Ngoài ra, nếu như bên mua do hợp đồng vô hiệu mà phát sinh thiệt hại ngoài hợp đồng (ví dụ : không có nơi ở, làm thiệt hại về tài sản, con người, ưu tín, danh dự do hợp đồng vô hiệu) thì gia đình bạn phải bồi thường cho bên mua dựa theo mức thiệt hại mà bên mua phải chịu hoặc các bên có thỏa thuận khác nhưng phải tuân thủ theo quy định pháp luật.

Kết luận : Đối với trường hợp giao dịch dân sự nói chung và trường hợp đặt cọc giao dịch mua bán bất động sản, động sản nói riêng, nếu như có sự kiện phát sinh làm cho hợp đồng vô hiệu hoặc một trong hai bên chủ thể vi phạm quyền và nghĩa vụ của hợp đồng làm cho hợp đồng vô hiệu thì hậu quả pháp lý sẽ được căn cứ theo quy định của Bộ Luật Dân sự năm 2015 tại Điều 131 và Điều 328 như đã phân tích ở trên. Các bên chủ thể phải hoàn trả lại những tài sản đã nhận, bên mua hoàn lại cho bên bán phần tài sản ban đầu hoặc khôi phục lại tình trạng ban đầu của tài sản, bên nhận cọc có nghĩa vụ hoàn lại giá trị cọc bằng tiền mặt, kim khí quý, đá quý hoặc tài sản khác có giá trị tương xứng, ngoài ra nếu như có thiệt hại phát sinh ngoài hợp đồng thì các bên có thể thỏa thuận về việc bồi thường hoặc không bồi thường, nếu xảy ra tranh chấp thì sẽ yêu cầu Tòa án giải quyết để bảo đảm quyền lợi cho các bên.

VĂN PHÒNG LUẬT SƯ GIA ĐÌNH

Đc 1: 402A Nguyễn Văn Luông, Phường 12, Quận 6, TP.HCM

Đc 2: 64 Võ Thị Sáu, Phường Tân Định, Quận 1,TP.HCM

Chi nhánh tại Biên Hòa: 5/1 Nguyễn Du, Quang Vinh,Biên Hoà, Đồng Nai.

Luật Sư Trần Minh Hùng-Trưởng văn phòng

Tel: 0972238006 (zalo-viber) 028.38779958

Email: vanphongluatsugiadinh@gmail.com 

Web: http://www.luatsugiadinh.net.vn