1 Đất khai hoang có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?

Thưa luật sư, tôi muốn hỏi: 

Gia đình tôi có một mảnh đất khai hoang từ trước năm 1990, với diện tích 40m2 ở khu vực ven sông, bố mẹ tôi vẫn sản xuất nông nghiệp trên mảnh đất đó, đất không nằm trong quy hoạch nào của nhà nước cả.

Tuy nhiên, cách đây 5 năm có một nhóm người đến sử dụng máy ủi, san phẳng khu đất của gia đình tôi và của nhiều gia đình khác cũng trong diện khai hoang để làm lò gạch. Khi các gia đình thắc mắc thì họ trả lời là được sự đồng ý của UBND xã rồi, mọi người kéo nhau về ấm ức và cũng không dám hỏi UBND xã về sự việc đó, và cũng không ai nhận được một thông báo nào của UBND xã về sự việc này. Tôi được biết theo luật nếu cách đây 5 năm khi chưa có sự việc này thì gia đình tôi có thể yêu cầu cấp quyền sử dụng đất, tuy nhiên lại xảy ra việc này. Vì vậy tôi muốn hỏi liệu gia đình tôi và các gia đình khác nêu trên có thể yêu cầu UBND xã giải quyết để cấp quyền sử dụng đất hay không?

Xin chân thành cảm ơn quý luật sư!

Luật sư Gia Đình tư vấn:

Căn cứ Điều 101 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

"1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Theo các quy định, trên nếu gia đình bạn và các gia đình khác đã sử dụng ổn định, nếu được Uỷ ban Nhân dân xã xác nhận đất sử dụng ổn định, không có tranh chấp thì bạn hoàn toàn có quyền yêu cầu UBND xã giải quyết để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bạn và trong trường hợp này bạn không phải nộp tiền sử dụng đất. Nếu đất bị thu hồi đất thì gia đình bạn và các gia đình khác sẽ được đền bù, bồi thường về đất.

2. Tranh chấp đất khai hoang không có giấy tờ

Câu hỏi tư vấn: Anh/ chị tư vấn giúp em trường hợp này với ạ. Em cảm ơn. Gia đình em có một mảnh đất, đất này trước đây khai hoang nên không có giấy tờ (như sổ đỏ...). Tuy nhiên, theo trích lục sơ đồ của địa chính xã thì mảnh đất này gia đình em đứng tên. Tất cả đất gần kề nhà em cũng như vậy đều không có giấy tờ. Hiện giờ gia đình em tiến hành làm nhà tuy nhiên có người vào tranh chấp nói là đất của họ và không cho làm. Vậy nếu bây giờ gia đình em đưa ra pháp luật thì sao ạ?

Trả lời tư vấn: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn tới Văn Phòng Luật Sư Gia Đình, với trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Hiện tại, mảnh đất vẫn là đất khai hoang, gia đình bạn vẫn chưa tiến hành thủ tục để cấp Giấy chứng nhận nên chưa thể xác định phần đất đó thuộc quyền sở hữu của gia đình bạn được.

Theo quy định của Luật Đất đai 2013 về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”

Gia đình bạn có thể làm đơn yêu cầu Ủy ban nhân dân xã xác nhận đối với phần đất khai hoang là sử dụng ổn định lâu dài và khi xác nhận được yêu cầu thì có thể làm hồ sơ để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với mảnh đất khai hoang đó. Như vậy, Để có thể đảm bảo quyền lợi, gia đình bạn cần có các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất đối với mảnh đất khai hoang đó như: Giấy tờ tham gia đóng thuế từ 1995 đến nay, xác nhận của Ủy ban xã về diện tích đất sử dụng ổn định lâu dài, các giấy tờ liên quan chứng minh khác,…

Tuy nhiên, mảnh đất đó hiện đang xảy ra tranh chấp nên theo quy định của pháp luật thì sẽ không được giải quyết để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, bạn cần giải quyết tranh chấp trước khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo đó, gia đình bạn có thể gửi đơn yêu cầu hòa giải đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi đang có đất để giải quyết tranh chấp. Trong trường hợp hòa giải không thành, một trong hai bên có thể tiến hành khởi kiện đến Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất để giải quyết tranh chấp theo thủ tục tố tụng dân sự.

3. Đất khai hoang hết thời hạn sử dụng có phải trả lại không?

Câu hỏi:

Xin Luật sư tư vấn giúp cho gia đình!

Năm 1998 gia đình tôi và em tôi có đi khai hoang một lô đất với diện tích 45.300 m2 để trồng mía, đến năm 2005 gia đình tôi đã đi làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Diện tích đất của tôi là 23.000 m2 trên giấy có ghi diện tích 20.000 thời gian sử dụng đến tháng 11/2025, diện tích 3.000 thời gian sử dụng đến tháng 11/2015. Diện tích đất của em tôi là 22.500 m2 trên giấy có ghi diện tích 20.000 thời gian sử dụng đến tháng 11/2025, diện tích 2.500 thời gian sử dụng đến tháng 11/2015; Năm 2008 có đơn kiến nghị của Người đồng bào dân tộc thiểu số về việc đòi lại diện tích nêu trên. Tháng 4/2008 UBND xã đã mời gia đình tôi lên làm việc và đã lập biên bản, trong biên bản có ghi, đến hết thời gian ghi trong giấy chứng nhận thì gia đình tôi phải trả lại toàn bộ diện tích đất nêu trên cho xã, huyện và không phải đền bù, bồi thường và để giao lại cho các hộ dân để sản xuất.

Vì không hiểu biết gia đình tôi đã ký vào biên bản; vì hồi đó có nhiều người nói với tôi là anh cứ ký đi không sao đâu, vì UBND xã không có quyền lấy lại đất, và việc lập biên bản để làm cho các hộ dân bớt kiện tụng, và giảm bớt tình hình an ninh chính trị lúc bấy giờ…

Năm 2010 em tôi đã bán diện tích đất nêu trên cho người khác bằng giấy viết tay.

Đến năm 2016, UBND xã mời gia đình tôi lên làm việc và yêu cầu tôi trả lại diện tích đất nêu trên cho UBND xã.

Xin hỏi Luật sư, mong Luật sư tư vấn giúp cho gia đình tôi:

1. Gia đình tôi có phải trả lại đất cho UBND xã như đã nêu trong biên bản không?

2. Việc em tôi bán đất cho người khác như vậy có vi phạm pháp luật không? Em tôi có phải trả lại tiền cho người mua đất không?

Trả lời:

1) Thứ nhất: Nếu gia đình bạn có nhu cầu tiếp tục sử dụng mảnh đất đó thì sẽ không phải trả lại đất cho UBND xã.

Bởi lẽ, theo như bạn trình bày năm 1998 gia đình bạn đi khai hoang đất với mục đích là để trồng mía và đến năm 2005 đã đi làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, trường hợp của bạn được cấp giấy chứng nhận năm 2005 nên sẽ căn cứ vào quy định của Luật đất đai 2003. Vì đã được UBND xã tiến hành đo đạc, xác định đã sử dụng ổn định, lâu dài, không có tranh chấp và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên gia đình bạn đã trở thành chủ sở hữu hợp pháp đối với mảnh đất trên. Do đó, những người dân tộc khu vực này (không có giấy tờ chứng minh tư cách chủ sở hữu mảnh đất) không có quyền yêu cầu UBND xã đòi lại đất từ bạn. Vì là chủ sở hữu hợp pháp mảnh đất này nên bạn có đầy đủ các quyền đối với mảnh đất này theo quy định của pháp luật và không phải trả lại đất cho những người dân kia.

Đồng thời, theo quy định tại Điều 106, Luật đất đai 2013 về các trường hợp bị thu hồi giấy chứng nhận đã cấp như sau:

“Điều 106. Đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp

1. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây:

a) Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó;

b) Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận.

2. Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:

a) Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp;

b) Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp;

c) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.

3. Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều này do cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 105 của Luật này quyết định sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai”.

Do vậy, nếu gia đình bạn không thuộc vào một trong những trường hợp nêu trên thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp của bạn là hoàn toàn hợp pháp và có giá trị pháp lý, không bị thu hồi.

Về thời hạn sử dụng đất ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do mảnh đất của gia đình bạn được sử dụng với mục đích để trồng mía, theo quy định tại khoản 1 điều 67 Luật đất đai 2003:

“Điều 67. Đất sử dụng có thời hạn

Người sử dụng đất được sử dụng đất có thời hạn trong các trường hợp sau đây:

1. Thời hạn giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng quy định tại khoản 1 và khoản 4 Điều 70 của Luật này là hai mươi năm; thời hạn giao đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng quy định tại các khoản 2, 3 và 4 Điều 70 của Luật này là năm mươi năm”.

Như vậy đối với đất trồng cây hàng năm, hộ gia đình cá nhân sử dụng có thời hạn là 20 năm. Theo quy định tại khoản 1 điều 126 luật đất đai 2013 thì thời hạn sử dụng đất nông nghiệp là:

“1. Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật này là 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản này.”

Đồng thời, khoản 3 điều 210, Luật đất đai 2013 quy định:

“3. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đã được giao đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, khi hết thời hạn sử dụng đất nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản 1 Điều 126 của Luật này. Thời hạn sử dụng đất được tính từ ngày 15 tháng 10 năm 2013 đối với trường hợp hết hạn vào ngày 15 tháng 10 năm 2013 theo quy định của Luật đất đai năm 2003; tính từ ngày hết thời hạn giao đất đối với trường hợp hết hạn sau ngày 15 tháng 10 năm 2013.”…

Như vậy, sau khi đất mà gia đình bạn hết hạn sử dụng thì nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất để trồng mía thì gia đình bạn có thể tiếp tục sử dụng với thời hạn là 50 năm kể từ tháng 11/2025.

Về trình tự, thủ tục khi hết hạn sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình cá nhân được quy định tại điều 74 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

“….2. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao, công nhận, nhận chuyển quyền sử dụng đất, khi hết thời hạn sử dụng đất thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại Khoản 1 Điều 126 và Khoản 3 Điều 210 của Luật Đất đai mà không phải làm thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất

3. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân quy định tại Khoản 2 Điều này có nhu cầu xác nhận lại thời hạn sử dụng đất trên Giấy chứng nhận thì thực hiện theo trình tự, thủ tục như sau:

a) Người sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị xác nhận lại thời hạn sử dụng đất

b) Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất kiểm tra hồ sơ, xác nhận hộ gia đình, cá nhân đang trực tiếp sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp mà chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai;

c) Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ; xác nhận thời hạn được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại Khoản 1 Điều 126 và Khoản 3 Điều 210 của Luật Đất đai vào Giấy chứng nhận đã cấp; chỉnh lý, cập nhật vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã”.

Theo như quy định trên thì khi hết thời hạn sử dụng đất, gia đình bạn nếu có nhu cầu sử tiếp tục sử dụng thì không cần làm thủ tục gia hạn và được Nhà nước cho phép sử dụng mà không phải trả lại đất hay đền bù, bồi thường gì cả. Do vậy, việc UBND xã yêu cầu bạn trả lại đất khi hết thời hạn sử dụng mà không có lý do chính đáng gì là không đúng theo quy định của pháp luật.

2) Thứ hai: Việc em bán đất cho người khác là được phép.

Bởi lẽ, em bạn cũng như bạn đã sử dụng đất ổn định, lâu dài, không có tranh chấp trên đất đó và được UBND xã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên em bạn là chủ sở hữu hợp pháp mảnh đất trên. Do vậy, được thực hiện các quyền của chủ sở hữu hợp pháp mà đất mà pháp luật cho phép, trong đó có quyền bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác.

Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...

Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội. 

 Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh truyền hình uy tín như:  Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư  bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Chúng tôi cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.

Trân trọng cảm ơn!.