Trước nhu cầu sử dụng đất  của nhà nước với các mục đích khác nhau, hoạt động thu hồi đất diễn ra ngày càng mạnh mẽ, trong đó vấn đề cần bàn luận nhiều nhất là vấn đề về bồi thường, đền bù cho người sử dụng đất khi giải phóng mặt bằng. Đây là vấn đề cực kỳ quan trọng, đó không phải là vấn đề mang tính chất pháp lý thuần túy mà còn là vấn đề về kinh tế, làm thế nào để dung hòa được lợi ích của cả hai phía: nhà nước (thông qua các cơ quan nhà nước có thẩm quyền) và người dân. Xuất phát việc nghiên cứu bảo vệ quyền lợi cho người sử dụng đất, trong bài viết dưới đây VPLS Gia Đình sẽ phân tích một vài khía cạnh về đền bù giải phóng mặt bằng, trong đó tập trung vào nội dung: “Thủ tục nhận tiền đền bù giải phóng mặt bằng thu hồi đất”.

Cơ sở pháp lý:

Luật Đất đai năm 2013.

1. Khái quát về đền bù giải phóng mặt bằng thu hồi đất?

Trong các văn bản pháp lý cũng như khi nghiên cứu về khoa học pháp lý, người ta thường sử dụng thuật ngữ “bồi thường” và rất hạn chế dùng thuật ngữ “đền bù”, mặc dù bản chất của hai thuật ngữ là như nhau. Theo Từ điển Tiếng Việt thông dụng, “bồi thường là đền bù những tổn hại đã gây ra.”.

Theo quan điểm của Luật Đất đai: “Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất” (Khoản 12, Điều 3). Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mang những đặc điểm sau:

– Vấn đề bồi thường chỉ đặt ra khi Nhà nước thu hồi đất của người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

– Việc bồi thường cho người sử đất không do lỗi của Nhà nước gây ra mà xuất phát từ nhu cầu chung của xã hội, của cộng đồng.

– Việc bồi thường về đất thực hiện không căn cứ vào giá  chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường tức là nguyên tắc trao đổi ngang giá mà dựa vào giá đất cụ thể do Nhà nước xác định tại thời điểm thu hồi đất.

Giải phóng mặt bằng cũng là một thuật ngữ được sử dụng khá phổ biến trong đời sống xã hội khi đề cấp đến việc Nhà nước thu hồi đất. Tuy nhiên trong các văn bản pháp luật về đất đai lại không đưa ra bất kỳ giải thích nào về giải phóng mặt bằng. Khái niệm về giải phóng mặt bằng chỉ được xây dựng dựa trên quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất như sau: “Giải phóng mặt bằng là quá trình các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất cho người bị thu hồi đất theo quy định của pháp luật đất đai nhằm tạo lập quỹ đất “sạch” để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế- xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.”.

Bồi thường, giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất có ý nghĩa vô cùng quan trọng, góp phần vào việc duy trì ổn định chính trị, trật tự an toàn xã hội. Điều này được lí giải trong mối quan hệ giữa lợi ích của nhà nước và quyền , lợi ích của người sử dụng đất, khi thu hồi đất là đang tác động trực tiếp đến quyền và lợi ích của người dân, đó là vấn đề nhạy cảm, tiềm ẩn nhiều nguy cơ mâu thuẫn, tranh chấp về lợi ích. Thực tế giải quyết tranh chấp, khiếu kiện từ việc thực hiện bồi thường không hiệu quả thì sẽ phát sinh nhiều tranh chấp, khiếu kiện kéo dài, vượt cấp với số đồng người dân tham gia, dẫn đến gây mất ổn định chính trị, trật tự an toàn xã hội.

Tiền đền bù giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất là khoản tiền thực tế người sử dụng đất được nhận khi Nhà nước thực hiện thu hồi đất và tiến hành giải phóng mặt bằng.

Một trong những vấn đề quan trọng khi Nhà nước thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất chính là giá đất để tính bồi thường. Đây là cơ sở để thực hiện việc bồi thường cho người bị thu hồi đất, đồng thời cũng là cơ sở để giải quyết lợi ích về kinh tế giữa Nhà nước với người bị thu hồi đất. Yêu cầu đặt ra là phải xây dựng bảng giá các loại đất phù hợp với giá thị trường sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, hạn chế rất nhiều các tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện liên quan đến tranh chấp bồi thường, đền bù đất đồng thời tránh được thất thu cho ngân sách nhà nước.

2. Thủ tục nhận tiền đền bù giải phóng mặt bằng thu hồi đất?

Thực tế, thủ tục nhận tiền đền bù giải phóng mặt bằng phụ thuộc vào trình tự, thủ tục thực hiện thu hồi đất, trong đó lồng ghép các thủ tục quan trọng để người sử dụng đất được nhận tiền đền bù theo đúng số tiền đã được xác định và không có tranh chấp, khiếu nại phát sịnh.

Trên cơ sở các dự án thuộc các trường hợp thu hồi đất, kế hoạch sử dụng đất hàng năm (đã được phê duyệt) của cấp huyện và tiến độ sử dụng đất của dự án, cơ quan có thẩm quyền (Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện tùy trường hợp) chuẩn bị các thủ tục cần thiết để thu hồi đất:

Bước 1: Thông báo thu hồi đất. Thời hạn thông báo là trước khi có quyết định thu hồi đất, chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp.

Bước 2: Họp dân để triển khai thực hiện dự án. Hoạt động này khá quan trọng bởi nó việc thu hồi đất thường diễn ra với quy mô liên quan đến nhiều hộ, việc họp dân giúp họ nắm bắt được cơ bản tình hình và biết được các bước trong quá trình phối với với cơ quan có thẩm quyền.

Bước 3: Kiểm kê đất đai, tài sản và cây côi, hoa màu có trên đất. Hoạt động này dưới góc độ pháp lý được hiểu là việc thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm, là hoạt động được thực hiện dựa trên sự phối hợp tổ chức của Ủy ban nhân dân cấp xã với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng trong việc triển khai, và chắc chắn phải có sự phối hợp của người sử dụng đất (nghĩa vụ bắt buộc).

Bước 4: Lập phương án bồi thường thiệt hại, hỗ trợ, tái định cư. Hoạt động này thuộc về tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Bước 5: Niêm yết công khai phương án và lấy ý kiến của nhân dân. Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo hình thức tổ chức họp trực tiếp với người dân trong khu vực có đất thu hồi, đồng thời niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi. Đây là giai đoạn người sử dụng đất có quyền khiếu nại nếu thấy việc bồi thường không phù hợp với quyền và lợi ích của mình.

Bước 6: Hoàn chỉnh phương án và trình thẩm định. Sau khi lấy được ý kiến, tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng tổng hợp ý kiến đóng góp hoàn chỉnh phương án trình cơ quan có thẩm quyền.

Bước 7: Phê duyệt phương án chi tiết. Ủy ban nhân dân cấp có  thẩm quyền quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong cùng một ngày;

Bước 8: Tổ chức chi trả bồi thường. Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có hiệu lực thi hành, cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường phải chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi. Trường hợp chậm chi trả thì khi thanh toán tiền bồi thường, người sử dụng đất còn được hưởng thêm một khoản tiền bằng mức tiền chậm nộp theo quy định của Luật quản lý thuế tính trên số tiền chậm trả và thời gian chậm trả. Tuy nhiên, nếu người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật thì phải trừ đi khoản tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền được bồi thường để hoàn trả ngân sách nhà nước. Đây là bước quan trọng nhất để người sử dụng đất nhận được tiền đền bù trên thực tế, vai trò của cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường được thấy rất rõ trong giai đoạn này, vì vậy, việc thực hiện nhanh chóng, khách quan là đòi hỏi lớn nhất đối với các cơ quan, tổ chức này.

Bước 9: Bàn giao mặt bằng, cưỡng chế thu hồi đất: sau khi nhận tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; người bị thu hồi đất phải bàn giao mặt bằng sạch cho chủ đầu tư. Trường hợp người có đất thu hồi không bàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thì Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng tổ chức vận động, thuyết phục để người có đất thu hồi thực hiện.

Trường hợp người có đất bị thu hồi không bàn giao mặt bằng sau khi được vận động, thuyết phục thì bị cưỡng chế thu hồi đất theo quy định tại Điều 71 Luật Đất đai.

VĂN PHÒNG LUẬT SƯ GIA ĐÌNH

Đc 1: 402A Nguyễn Văn Luông, Phường 12, Quận 6, TP.HCM

Đc 2: 64 Võ Thị Sáu, Phường Tân Định, Quận 1,TP.HCM

Chi nhánh tại Biên Hòa: 5/1 Nguyễn Du, Quang Vinh,Biên Hoà, Đồng Nai.

Luật Sư Trần Minh Hùng-Trưởng văn phòng

Tel: 0972238006 (zalo-viber) 028.38779958