1. Người có tên trong hộ khẩu liên quan gì đến việc bán đất?

Kính chào luật sư! xin luật sư tư vấn giúp tôi trường hợp này : Trong hộ khẩu chỉ có mẹ tôi và em tôi.Mẹ tôi đã bán hết đất,nhưng em tôi lại đi làm ăn xa, mà đã chuyển nhượng và làm sổ đỏ cho người mua rồi. Cho tôi hỏi nếu em tôi không đồng ý thì có được bán không?

Tôi xin cảm ơn!

Luật sư Gia Đình trả lời:

Vấn đề bạn hỏi có liên quan đến quy định về quyền của chủ sử dụng đất. Người sử dụng đất có các quyền quy định tại Điều 167 Luật đất đai năm 2013 gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Điều kiện để thực hiện các quyền trên là:

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Nếu mảnh đất nhà bạn đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì những người có tên trong Giấy chứng nhận đó được quyền chuyển nhượng cho người khác. Giấy chứng nhận đó có thể cấp cho cá nhân: mẹ, em bạn hoặc cấp cho hộ gia đình.

Do trong câu hỏi bạn không nêu rõ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho ai nên tôi tư vấn cho bạn theo 2 trường hợp cụ thể như sau:

Thứ nhất, trường hợp Giấy chứng nhận cấp cho cá nhân thì người đó được toàn quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó. Nếu người được cấp là mẹ bạn thì chỉ mẹ bạn có quyền chuyển nhượng mảnh đất mà không cần phải có sự đồng ý của em trai bạn.

Thứ hai, trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình bạn thì tất cả những thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên trong hộ gia đình bạn đều phải ký vào văn bản chuyển nhượng. Hiện nay, việc xác định những người có quyền đối với quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình được căn cứ vào sổ hộ khẩu. Theo đó những người có tên trong sổ hộ khẩu tại thời điểm mảnh đất nhà bạn được cấp giấy chứng nhận và vợ hoặc chồng của những người đó (nếu tại thời điểm cấp giấy chứng nhận họ đã đăng ký kết hôn) đều có quyền sử dụng đối với mảnh đất và đều có quyền chuyển nhượng mảnh đất đó. Nếu trong hộ có người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự thì việc chuyển nhượng mảnh đất do người giám hộ của họ thực hiện.

Như vậy, nếu tại thời điểm mảnh đất nhà bạn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên hộ gia đình mà em bạn có tên trong sổ hộ khẩu nhà bạn thì anh bạn cũng có quyền đối với mảnh đất đó. Mẹ bạn không thể bán mảnh đất đó khi chưa có sự đồng ý của em bạn . Trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần có sự tham gia và chữ ký của cả mẹ và em trai bạn tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận.

2. Tranh chấp về đất đai khi mua bán không có hợp đồng, không công chứng, chứng thực?

Nội dung câu hỏi: E xin chào luật sư ạ, gia đình e hiện nay có một vấn đề đất đai rất khó giải quyết, vì thế e kính mong luật sư tư vấn giúp e về vấn đề này ạ. Vấn đề là ba mẹ em có mua một lô đất của gia đình nhà người bạn, vì tin tưởng người bán và thiếu hiểu biết về luật pháp nên ba mẹ em chỉ thực hiện các thủ tục mua bán bằng giấy tờ viết tay, có chữ kí của hai bên mua bán và chữ kí của người làm chứng (người làm chứng làm trưởng khối ở nơi mà người bán đất ở). Và không đem ra chính quyền để công chứng. Tuy nhiên, khi đã đưa đủ số tiền là hơn 200 triệu, người bán đất không đưa sổ đỏ cho gia đình e bởi lí do là sổ đỏ của họ đã gửi ở ngân hàng và chưa lấy về được, lô đất mà ba e mua là vào năm 2012, qua nhiều năm ba e lên nhà đó yêu cầu gia đình bên đó đưa sổ đỏ nhưng bên đó trốn tránh, viện đủ lí do và không đưa. Ba e có lên ủy ban phường để nhờ giải quyết vụ việc nhưng không giải quyết được vì không có Con Dấu Của Chính quyền. Hiện tại gia đình e đang rơi vào tình cảnh bế tắc và không biết giải quyết vụ việc như thế nào, ba mẹ e đã phải làm nũng rất vất vả để kiếm được số tiền đó nhưng giờ lại có nguy cơ mất trắng số tiền, ba mẹ càng ngày càng trở lên rất buồn rầu và ngày càng tổn hại về tinh thần cũng như sức khỏe vì phải lo lắng về vấn đề đó. Vì thế e kính mong luật sư có thể tư vấn giúp gia đình em, Làm thế nào để lấy được bìa đỏ lô đất đó, và liệu gia đình e có thể kiện người bán vì tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản được không? E rất mong nhận được trả lời của luật sư. Xin chân thành cảm ơn luật sư!

Trả lời: Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi cần tư vấn tới Văn Phòng Luật Sư Gia Đình, với thắc mắc của bạn chúng tôi xin giải đáp như sau:

Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 có quy định về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất có quy định như sau:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất đươch thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”

Như vậy, căn cứ theo quy định của pháp luật về đất đai thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và phải được công chứng chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền. Việc bố mẹ bạn mua một lô đất của người bạn mà không làm hợp đồng mua bán, không công chứng, chứng thực các giấy tờ liên quan đến việc mua bán là không phù hợp với quy định của pháp luật.

Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức như sau:

“Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

Theo quy định của pháp luật thì các hợp đồng không tuân thủ quy định về hình thức thì được coi là vô hiệu, tuy nhiên với trường hợp của gia đình bạn do bố mẹ bạn đã trả toàn bộ số tiền mà hai bên đã thỏa thuận nên thuộc vào trường hợp một bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch. Do đó trong trường hợp này bố mẹ bạn có quyền yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch mua bán này. Khi có quyết định công nhận của Tòa án đối với giao dịch này thì coi như hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bố mẹ bạn và bên bán có hiệu lực pháp luật, các bên phải có nghĩa vụ thực hiện đúng theo những thỏa thuận đã giao kết. Bố mẹ bạn đã trả tiền thì bên bán có nghĩa vụ giao đất và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục sang tên. Nếu trong trường hợp bên bán không thực hiện nghĩa vụ của mình gây thiệt hại cho bên mua thì gia đình bạn có thể khởi kiện lên Tòa án nhân dân cấp quận, huyện nơi bên bán cư trú để buộc bên bán phải thực hiện nghĩa vụ, đảm bảo quyền và lợi ích cho gia đình bạn.

Về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản, bạn có thể tham khảo bài viết sau: Phân tích về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản

3. Đất hết thời hạn sử dụng đất có được chuyển nhượng hay không?

Câu hỏi: “Gia đình tôi đang sử dụng 2.000m2 đất trồng cây lâu năm và đã được cấp Sổ đỏ. Tuy nhiên, trong Sổ đỏ ghi thời hạn sử dụng đất đến năm 2025. Nay tôi muốn bán mảnh đất đó cho người khác. Vậy, cho tôi hỏi khi thời hạn sử dụng đất sắp hết thì có được bán mảnh đất đó không và tôi có phải làm thủ tục gia hạn trước khi bán không?".

Thời hạn sử dụng đất gồm 02 loại là sử dụng ổn định lâu dài và có thời hạn. Có thời hạn sử dụng thường là 50 hoặc 70 năm. Vậy, sắp hết thời hạn sử dụng đất thì người dân có được bán không?

Người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng (người dân thường gọi là bán đất) khi có đủ các điều kiện theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, cụ thể:

- Điều kiện 1. Có Giấy chứng nhận (gọi tắt là Sổ đỏ);

- Điều kiện 2. Đất không có tranh chấp;

- Điều kiện 3. Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Điều kiện 4. Trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, trong Sổ đỏ của hộ gia đình anh ghi thời hạn sử dụng đất đến năm 2025 nên thửa đất của anh vẫn trong thời hạn sử dụng đất. Hộ gia đình anh được quyền chuyển nhượng nếu thửa đất đó không có tranh chấp và không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

Theo khoản 1 Điều 126 Luật Đất đai 2013 quy định thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất trồng cây lâu năm của hộ gia đình, cá nhân là 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất với thời hạn là 50 năm.

Theo đó, vì thời hạn sử dụng đất được ghi trong Sổ đỏ là năm 2025 nên anh không làm thủ tục gia hạn. Người nhận chuyển nhượng (người mua đất của gia đình anh) mà trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu sử dụng thì được tiếp tục sử dụng thêm 50 năm.

Kết luận, trong trường hợp của anh do đất vẫn còn hạn sử dụng nên anh vẫn có quyền bánnếu đủ điều kiện và toàn bộ thành viên trong gia đình là người có chung quyền sử dụng đất đồng ý bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực. Anh không phải làm thủ tục gia hạn quyền sử dụng đất vì khi hết thời hạn sử dụng nếu người mua trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được tiếp tục sử dụng thêm 50 năm khi có nhu cầu.

4. Các trường hợp không cần gia hạn quyền sử dụng đất?

Trường hợp không cần gia hạn quyền sử dụng đất

Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao, công nhận, nhận chuyển quyền sử dụng đất, khi hết thời hạn sử dụng đất thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định mà không phải làm thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, cụ thể là:

• Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật đất đai 2013 là 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản này.

• Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đã được giao đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, khi hết thời hạn sử dụng đất nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản 1 Điều 126 của Luật đất đai 2013. Thời hạn sử dụng đất được tính từ ngày 15 tháng 10 năm 2013 đối với trường hợp hết hạn vào ngày 15 tháng 10 năm 2013 theo quy định của Luật đất đai năm 2003; tính từ ngày hết thời hạn giao đất đối với trường hợp hết hạn sau ngày 15 tháng 10 năm 2013.

5. Chung cư hết thời hạn 50 năm có được tiếp tục sử dụng?

Xác định cấp độ chung cư như thế nào ?

Quy định 50 năm là thời hạn giao đất của Nhà nước cho các chủ đầu tư để triển khai dự án. Quy định này nhằm phòng ngừa trường hợp chủ đầu tư được giao đất quá lâu mà vẫn không chịu triển khai dự án gây ra sự lãng phí quỹ đất.

Còn sau khi dự án đã được triển khai, diện tích đất sẽ thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu căn hộ chung cư, được sử dụng ổn định và lâu dài. Khoản 1 Điều 99 Luật Nhà ở 2014 quy định, thời hạn sử dụng nhà chung cư phải được xác định theo cấp công trình xây dựng, cũng như kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở.

Cách tính thời hạn theo cấp công trình xây dựng được quy định rõ ràng, với 4 cấp đối với nhà chung cư. Cụ thể, công trình cấp 4 (1 tầng kết cấu đơn giản) có niên hạn sử dụng dưới 20 năm.

Công trình cấp 3 (2-7 tầng) có niên hạn sử dụng từ 20 năm đến dưới 50 năm. Công trình cấp 2 (8-20 tầng) có niên hạn sử dụng từ 50 năm đến 100 năm. Công trình cấp 1 (trên 20 tầng) và công trình đặc biệt có niên hạn sử dụng trên 100 năm.

Chung cư hết niên hạn sử dụng có được tiếp tục sử dụng không?

Theo quy định hiện hành, khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư này để xử lý.

Trường hợp nhà chung cư còn bảo đảm chất lượng và an toàn cho người sử dụng:

Chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định, trừ trường hợp nằm trong khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với khu nhà ở thuộc diện bị phá dỡ hoặc được tất cả các chủ sở hữu thống nhất phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư mới thông qua Hội nghị nhà chung cư.

Trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng:

Cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải ban hành kết luận kiểm định chất lượng. Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác.

Khi nhà chung cư thuộc diện phá dỡ để xây dựng lại, các chủ sở hữu của chung cư sẽ được chủ đầu tư dự án lo chỗ ở tạm thời hoặc thanh toán tiền để người được tái định cư tự lo chỗ ở trong thời gian cải tạo, xây dựng lại; trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và chủ sở hữu thỏa thuận đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì các bên thỏa thuận về chỗ ở tạm thời của chủ sở hữu trong thời gian cải tạo, xây dựng lại.

Việc bố trí tái định cư cho các chủ sở hữu có nhà chung cư thuộc diện phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện như sau:

Trường hợp chủ sở hữu không có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì tùy theo điều kiện cụ thể của địa phương mà được bố trí nhà ở, đất ở tái định cư;

Trường hợp chủ sở hữu có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì được bố trí nhà ở mới có diện tích tối thiểu bằng hoặc lớn hơn diện tích nhà ở cũ.

Trường hợp Nhà nước đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mà có chênh lệch về giá trị giữa nhà ở cũ và nhà ở mới thì việc thanh toán giá trị chênh lệch được thực hiện theo phương án bố trí tái định cư đã được phê duyệt; nếu doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và chủ sở hữu thỏa thuận đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì việc thanh toán giá trị chênh lệch được thực hiện theo thỏa thuận giữa các bên.

Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...

Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội. 

 Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh truyền hình uy tín như:  Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư  bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Chúng tôi cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.

Trân trọng cảm ơn!.