1. Khái niệm nhà tái định cư ?

Theo khoản 6 Điều 3 của Luật Nhà ở năm 2014, nhà ở tái định cư là nhà ở được sử dụng để đáp ứng nhu cầu của các hộ gia đình, cá nhân trong trường hợp bị Nhà nước thu hồi đất ở hoặc giải tỏa nhà ở theo quy định của pháp luật.

Các tiêu chuẩn cần đáp ứng để xây dựng nhà ở tái định cư phụ thuộc vào khu vực địa lý. Ở khu vực đô thị, nhà ở tái định cư phải đảm bảo các yêu cầu sau:

- Nếu là nhà ở riêng lẻ, phải có diện tích đất ở tối thiểu theo quy định của pháp luật đất đai và được xây dựng theo quy hoạch chi tiết xây dựng, thiết kế đã được phê duyệt và kỹ thuật kiến trúc.

- Nếu là căn hộ chung cư, phải được thiết kế và xây dựng khép kín, đáp ứng tiêu chuẩn và quy chuẩn xây dựng. Chủ đầu tư có thể bố trí một phần diện tích để tổ chức kinh doanh phù hợp với từng dự án. Các căn hộ phải được xây dựng phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng và chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt.

Ở khu vực nông thôn, nhà ở tái định cư phải đáp ứng các tiêu chuẩn sau:

- Thiết kế và xây dựng phải bao gồm diện tích ở và các công trình phụ trợ, phục vụ sinh hoạt, sản xuất gắn với nhà ở.

- Phải tuân thủ nguyên tắc kiến trúc nhà ở, hài hòa với cảnh quan thiên nhiên và phù hợp với phong tục, tập quán, điều kiện sản xuất kinh doanh của hộ gia đình, cá nhân và của các dân tộc tại từng vùng, miền.

- Phải có diện tích đất ở tối thiểu theo quy định của pháp luật đất đai.

Trong trường hợp nhà ở tái định cư ở khu vực nông thôn, cần phải đảm bảo rằng diện tích đất ở tối thiểu phải đáp ứng các quy định của pháp luật về đất đai. Đồng thời, nhà ở tái định cư cần được thiết kế và xây dựng sao cho phù hợp với cảnh quan thiên nhiên, phong tục, tập quán, điều kiện sản xuất kinh doanh của hộ gia đình, cá nhân và các dân tộc tại từng vùng, miền. Ngoài ra, nhà ở tái định cư ở khu vực nông thôn cũng cần phải bao gồm các công trình phụ trợ, phục vụ sinh hoạt và sản xuất của hộ gia đình, cá nhân. Điều này giúp tạo điều kiện thuận lợi cho các hoạt động sản xuất, kinh doanh và sinh hoạt của người dân tại địa phương. Vì vậy, để đảm bảo nhà ở tái định cư đáp ứng đầy đủ các tiêu chuẩn, cần phải tuân thủ các quy định về xây dựng, kiến trúc và phát triển nhà ở của địa phương. Ngoài ra, cần phải đảm bảo rằng quá trình tái định cư diễn ra đúng quy trình và công bằng đối với tất cả các hộ gia đình, cá nhân bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất và giải tỏa nhà ở. 

2. Nhà tái định cư sau khi Nhà nước thu hồi đất có phải là di sản thừa kế không?

Theo khoản 6 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014, nhà ở để phục vụ tái định cư là nhà ở được bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở hoặc bị giải tỏa nhà ở theo quy định của pháp luật.

Đồng thời, Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất đã cung cấp các hướng dẫn về việc hỗ trợ nhà ở tái định cư trong các trường hợp được quy định như sau:

Trường hợp 1: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở và người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam khi Nhà nước thu hồi đất ở có thể được bồi thường bằng đất hoặc nhà ở tái định cư nếu đáp ứng được 02 điều kiện sau:

- Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau khi thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;

- Không còn đất ở hoặc nhà ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi.

Lưu ý rằng hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc bằng nhà ở tái định cư thì được Nhà nước bồi thường bằng tiền.

Trường hợp 2: Nếu có nhiều hộ gia đình sử dụng chung một thửa đất và thửa đất này bị thu hồi, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh sẽ căn cứ vào quỹ đất ở, tình hình thực tế tại địa phương và quyết định mức đất ở, nhà ở tái định cư cho từng hộ gia đình. Việc quyết định này sẽ được đưa ra dựa trên quy định tại khoản 2 Điều 6 của Luật Đất đai.

Trường hợp 3: Nếu hộ gia đình hoặc cá nhân sử dụng đất ở nằm trong hành lang an toàn khi xây dựng công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn và không có chỗ ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất trong hành lang an toàn, họ sẽ được bố trí tái định cư. Điều này được quy định tại khoản 5 Điều 10 của Luật Đất đai.

Trường hợp 4: Nếu đất ở bị ô nhiễm môi trường hoặc có nguy cơ đe dọa tính mạng con người do sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác, đất ở này sẽ bị thu hồi. Hộ gia đình hoặc cá nhân trong trường hợp này có thể được hỗ trợ tái định cư dưới hình thức nhà ở hoặc đất ở. Điều này được quy định tại khoản 1 Điều 16 của Luật Đất đai.

Khi xác định di sản thừa kế, người ta sẽ xem xét tình trạng quyền sử dụng và quản lý của người chết đối với nhà tái định cư tại thời điểm mở thừa kế. Tài sản được xác định tại thời điểm mở thừa kế, vì vậy cần phải xác định xem nhà tái định cư sau khi Nhà nước thu hồi đất có là di sản thừa kế hay không.

Căn cứ theo quy định Điều 168 Luật đất đai 2013 quy định về thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất, cho biết rằng người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Theo quy định của pháp luật hiện hành, đất đai được xem là đối tượng của thừa kế (người sử dụng đất thực hiện quyền thừa kế đối với đất đai) khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Ví dụ, trong trường hợp thừa kế nhà đất tái định cư, người dân chỉ được cấp đất tái định cư khi có quyết định của cơ quan Nhà nước và đất đó thuộc diện được thu hồi. Sau đó, Nhà nước đền bù bằng việc cấp đất tái định cư. Như vậy, chỉ khi nào có quyết định của cơ quan Nhà nước, người dân mới được cấp đất tái định cư và được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.

=> Từ những nội dung phân tích trên, ta có thể kết luận rằng đất tái định cư là một loại tài sản, thuộc quyền sử dụng của người dân và có thể để lại trong di chúc của người chết. Nếu người chết không để lại di chúc, đất tái định cư sẽ trở thành di sản thừa kế để phân chia cho các cá nhân đủ điều kiện thừa hưởng di sản theo quy định của pháp luật.

3. Để thừa kế nhà ở tái định cư cần những điều kiện gì? 

Nhà đất tái định cư là một đối tượng tài sản được thừa kế, tuy nhiên trong thực tế thừa kế nhà đất tái định cư đôi khi gặp phải nhiều vướng mắc phức tạp. Một số trường hợp xoay quanh thừa kế nhà đất tái định cư mà có thể xảy ra trong thực tế bao gồm:

- Nhà nước đã ra quyết định thu hồi đất đai của người dân. Tuy nhiên, về vấn đề bồi thường thì chỉ mới là đề ra phương hướng chung, chưa có quyết định trực tiếp. Lúc này, "đất tái định cư" mới chỉ là kế hoạch được bồi thường mà Nhà nước đề ra, chưa có quyết định trực tiếp. Trong trường hợp này, căn cứ xác minh quyền sử dụng đất đối với đất tái định cư của người dân chưa được công nhận (người dân chưa có quyền sử dụng đất hoặc chưa đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Lúc này, đất tái định cư chưa được xem là tài sản của người dân, và sẽ không được xem là tài sản thừa kế.

- Nhà nước đã đưa ra quyết định bồi thường bằng đất tái định cư cho người dân. Lúc này, đã có quyết định của cơ quan chức năng có thẩm quyền, người dân đã có căn cứ xác minh quyền sử dụng đất hợp pháp của mình. Trong trường hợp này, người dân có thể được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; hoặc chưa được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng đã đủ điều kiện cấp. Lúc này, đất tái định cư được xem là tài sản của người dân (có minh chứng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng hoặc đủ điều kiện được cấp), thì sẽ được xem là tài sản thừa kế.

Nếu người dân đã nhận được quyết định bồi thường bằng đất tái định cư từ Nhà nước, họ phải đảm bảo rằng đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu đã có giấy chứng nhận này, đất tái định cư sẽ được xem là tài sản của cá nhân và có thể thừa kế. Tuy nhiên, nếu chưa có giấy chứng nhận, người dân cũng có thể sử dụng quyết định bồi thường của Nhà nước như một căn cứ để đưa ra chứng minh cho việc đất tái định cư là tài sản của mình, và có thể được xem là tài sản thừa kế.

VĂN PHÒNG LUẬT SƯ GIA ĐÌNH

Đc 1: 402A Nguyễn Văn Luông, Phường 12, Quận 6, TP.HCM

Đc 2: 64 Võ Thị Sáu, Phường Tân Định, Quận 1,TP.HCM

Chi nhánh tại Biên Hòa: 5/1 Nguyễn Du, Quang Vinh,Biên Hoà, Đồng Nai.

-Luật Sư Trần Minh Hùng-Trưởng văn phòng

Tel: 0972238006 (zalo-viber) 028.38779958

Email: vanphongluatsugiadinh@gmail.com 

Web: http://www.luatsugiadinh.net.vn

*Để thuận tiện cho quý khách khi muốn gặp trao đổi trực tiếp với luật sư, quý khách vui lòng liên hệ trước khi đến văn phòng. 

Trân trọng cảm ơn!