1.
Điều kiện chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở năm 2021
Điều kiện chuyển đổi từ đất nông
nghiệp sang đất ở
Điều 30 Nghị định 181/2004/NĐ-CP
ngày 29.10.2004 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai quy định về điều kiện chuyển
mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở:
- Vị trí thửa đất phải có quy hoạch
sử dụng đất chi tiết hay kế hoạch sử dụng đất chi tiết (là đất ở), hoặc quy
hoạch đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn. Được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền xét duyệt.
- Thửa đất chuyển mục đích sử dụng
phải thỏa mãn được diện tích tối thiểu.
Do đó, nếu muốn chuyển mục đích sử
dụng mảnh đất từ đất vườn (đất nông nghiệp) sang đất ở thì phải đáp ứng được
các điều kiện trên.
Thủ tục chi tiết
Điều 134 Nghị định 181/2004/NĐ-CP
quy định thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất như
sau:
1. Hồ sơ bao gồm: đơn xin chuyển mục
đích sử dụng đất, bản vẽ thửa đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
2. Hồ sơ được nộp tại phòng Tài
nguyên và môi trường
3. Tiếp nhận và xử lý:
- Phòng Tài nguyên và Môi trường
tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ.
Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ,
chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc phải thông báo và
hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ.
Nếu hồ sơ đủ, Phòng Tài nguyên và
Môi trường có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
- Thẩm tra hồ sơ
- Xác minh thực địa, thẩm định nhu
cầu chuyển mục đích sử dụng đất
- Thông báo và hướng dẫn hộ gia
đình, cá nhân nộp tiền
- Trình UBND cấp huyện quyết định
cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
- Chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở
dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
4. Thời hạn giải quyết: Không quá 15
ngày (theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP).
5. Nghĩa vụ tài chính cho việc
chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư gồm, tiền sử
dụng đất bằng 100% giá trị chênh lệch giữa giá đất ở trừ đi giá đất nông nghiệp
đang sử dụng (giá đất nông nghiệp và giá đất ở để tính tiền sử dụng đất này
theo khung giá đất được địa phương quy định).
2.
Có được chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư?
Đất nông nghiệp là gì?
Theo Điều 10 Luật Đất đai 2013, căn
cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được chia thành 03 nhóm:
- Nhóm đất nông nghiệp.
- Nhóm đất phi nông nghiệp.
- Nhóm đất chưa sử dụng.
Theo đó, nhóm đất nông nghiệp bao
gồm các loại đất sau:
- Đất trồng cây hàng năm gồm đất
trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác.
- Đất trồng cây lâu năm.
- Đất rừng sản xuất.
- Đất rừng phòng hộ.
- Đất rừng đặc dụng.
- Đất nuôi trồng thủy sản.
- Đất làm muối.
- Đất nông nghiệp khác gồm đất sử
dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể
cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn
nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất
trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí
nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh.
Căn cứ điểm d khoản 1 Điều 57 Luật
Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân muốn chuyển đất nông nghiệp sang đất ở phải
xin phép UBND cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố
thuộc thành phố trực thuộc trung ương).
Mặc dù có đơn xin chuyển mục đích sử
dụng đất nhưng không phải khi nào cũng được chuyển, vì UBND cấp huyện chỉ đồng
ý chuyển khi kế hoạch sử dụng đất hàng năm cho phép chuyển. Căn cứ cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất được quy định rõ tại Điều 52 Luật Đất đai 2013 như
sau:
“1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm
của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện
trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất”.
Như vậy, hộ gia đình, cá nhân chỉ
được chuyển đất nông nghiệp sang đất ở nếu có quyết định “cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất” của UBND cấp huyện nơi có đất.
Hồ sơ, thủ tục chuyển đất nông
nghiệp sang đất ở
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Theo khoản 1 Điều 6 Thông tư
30/2014/TT-BTNMT, hộ gia đình, cá nhân chuẩn bị 01 bộ hồ sơ xin chuyển mục đích
sử dụng đất như sau:
- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng
đất theo Mẫu số 01.
- Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng).
Bước 2: Nộp hồ sơ
- Nếu địa phương đã thành lập bộ
phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính thì nộp tại bộ phận
một cửa.
- Nếu địa phương chưa thành lập bộ
phận một cửa thì nộp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện nơi có đất.
Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ
Bước 4: Xử lý yêu cầu
Bước 5: Trả kết quả
Thời gian thực hiện: Không quá 15
ngày kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ đầy đủ; không quá 25 ngày đối với các xã miền
núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn.
Thời gian trên không tính thời gian
các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp
nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng
đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi
phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
Tiền sử dụng đất khi chuyển đất nông
nghiệp sang đất ở
* Cách tính tiền sử dụng đất dưới
đây chỉ áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân
Tùy vào từng loại đất nông nghiệp mà
cách tính và mức tiền sử dụng đất phải nộp là khác nhau, cụ thể:
Trường hợp 1: Chuyển từ đất vườn, ao
trong cùng thửa đất có nhà ở
Điểm a khoản 2 Điều 5 Nghị định
45/2014/NĐ-CP quy định:
“Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng
thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định
tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là
đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền
hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm
2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất
bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng
đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.
Theo đó, 02 trường hợp sau đây sẽ
nộp tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá
đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết
định chuyển mục đích:
- Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng
thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất
ở.
- Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao
gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị
đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc tách
thành các thửa riêng sang đất ở.
Như vậy, nếu thuộc trường hợp trên
thì tiền sử dụng đất tính theo công thức sau:
Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x
(Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông
nghiệp)
Trường hợp 2: Chuyển từ đất nông
nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở
Điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định
45/2014/NĐ-CP quy định như sau:
“Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà
nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng
mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất
tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của
cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.
Như vậy, tiền sử dụng đất trong
trường hợp này được tính theo công thức sau:
Tiền sử dụng đất phải nộp = (Tiền sử
dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)
** Riêng đối với đất có nguồn gốc từ
nhận chuyển nhượng hợp pháp thì căn cứ vào nguồn gốc đất đó để thu tiền sử dụng
đất, cụ thể:
- Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao
trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở thì
thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá
đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.
- Đất nhận chuyển nhượng có nguồn
gốc là đất nông nghiệp được giao trong hạn mức sử dụng đất nông nghiệp của hộ
gia đình, cá nhân thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử
dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông
nghiệp.
3.
Xây nhà trên đất vườn có được công nhận?
Câu hỏi: Thưa luật sư. Gia đình tôi
có mua một mảnh đất nông nghiệp của một số hộ dân cùng thôn diện tích khoảng
1800m2. Đất này trước kia trồng dâu và trồng ngô. Việc mua bán viết tay, không
có xác nhận của UBND xã. Nay gia đình tôi đã xây nhà cấp 4 với mục đích để
trông nom vườn Cây và chăn nuôi gà, lợn. Tôi xây nhà trước và sau này trồng Cây
ăn quả và xây dựng chuồng trại chăn nuôi sau Cụ thể diện tích 21m2. Cao 3m, lợp
tôn. Gia đình tôi chưa xin phép hay đăng ký biến động. Vậy gia đình tôi có vi
phạm không? Nếu vi phạm thì vi phạm như thế nào? Quy định việc xây dựng nhà
trông nom trang trại trồng Cây lâu năm hay chăn nuôi là bao nhiêu m2? Xin cảm
ơn luật sư.
Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin
tưởng gửi câu hỏi đến Văn phòng Luật sư Gia Đình, chúng tôi xin tư vấn cho
trường hợp của bạn như sau:
Thông tin bạn cung cấp không đề
cập đến thời gian xây dựng nhà trên đất vườn của bạn, vì vậy chúng
tôi đưa ra hai hướng giải quyết như sau:
Thứ nhất, nếu gia đình bạn xây
dựng nhà trên đất vườn từ thời điểm trước ngày 01 tháng 7 năm 2004.
Khi đó, đất vườn của bạn có thể được công nhận là đất ở theo quy
định tại Điều 87 – Luật Đất đai 2003 như sau:
Điều 87. Xác định diện tích đất ở
đối với trường hợp có vườn, ao
1. Đất vườn, ao được xác định là đất
ở phải trong cùng một thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư.
2. Đối với trường hợp thửa đất ở có
vườn, ao được hình thành trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 và người đang sử dụng
có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2
và 5 Điều 50 của Luật này thì diện tích đất vườn, ao đó được xác định là đất ở.
3. Đối với trường hợp thửa đất ở có
vườn, ao được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày Luật này
có hiệu lực thi hành và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về
quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này mà
trong giấy tờ đó ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất có vườn, ao được xác
định theo giấy tờ đó.
4. Đối với trường hợp thửa đất ở có
vườn, ao được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày Luật này
có hiệu lực thi hành và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về
quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này mà
trong giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất có vườn, ao
được xác định như sau:
a) Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố
trực thuộc trung ương căn cứ vào điều kiện, tập quán tại địa phương quy định
hạn mức công nhận đất ở theo số lượng nhân khẩu trong hộ gia đình;
b) Trường hợp diện tích thửa đất lớn
hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định
bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương;
c) Trường hợp diện tích thửa đất nhỏ
hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định là
toàn bộ diện tích thửa đất.
5. Đối với trường hợp không có giấy
tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này
thì diện tích đất ở có vườn, ao được xác định theo mức đất ở giao cho mỗi hộ
gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 83 và khoản 5 Điều 84 của Luật này.
Như vậy, nếu sử dụng đất vườn,
ao trong cùng một thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư, thì đất đó được xác
định là đất ở, diện tích đất được xác định là đất ở tùy thuộc
vào thời điểm sử dụng đất và căn cứ theo một trong các loại giấy tờ về
quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai
2003.
Nếu đất vườn ao của gia đình
bạn được xác định là đất ở theo quy định trên thì việc xây dựng nhà
trên đất vẫn được pháp luật cho phép.
Nếu có đủ điểu kiện để công
nhận đất vườn là đất ở như quy định tại Điều 87 – Luật Đất đai 2003
thì gia đình bạn có thể đến văn phòng đăng ký đất đai tại địa phương
để thực hiện thủ tục đăng ký biến động, yêu cầu xác định phần diện
tích đất ở của gia đình mình.
Thứ hai, nếu gia đình bạn xây
dựng nhà trên đất vườn từ thời điểm sau ngày 01 tháng 7 năm 2004.
Lúc này, việc xây nhà trên đất
vườn được coi là sử dụng đất không đúng mục đích, gia đình bạn phải
làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điều 57 –
Luật Đất đai 2013 như sau:
Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử
dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất
phi nông nghiệp;
2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất
theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa
vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ
của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích
sử dụng.
Thứ hai, về thủ tục chuyển đổi đất
nông nghiệp sang đất thổ cư: Theo quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014/ NĐ-CP
quy định chi tiết một số điều luật của luật đất đai như sau:
Điều 69. Trình tự, thủ tục cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất
1. Người sử dụng đất nộp đơn xin
phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài
nguyên và môi trường.
2. Cơ quan tài nguyên và môi trường
có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục
đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo
quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất
đai, hồ sơ địa chính.
Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án
đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ
tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa
vụ tài chính theo quy định.
Như vậy,khi làm thủ tục chuyển
mục đích sử dụng đất, bạn cần chuẩn bị hồ sơ gồm các giấy tờ sau
- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng
đất;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất;
- Biên lai thu tiền chuyển mục
đích sử dụng đất;
- Giấy tờ nhân thân: chứng minh
nhân dân, sổ hộ khẩu.
Vấn đề xử phạt với hành vi xây
dựng nhà không có giấy phép xây dựng được quy định tại Khoản 5, Điều
15,Nghị định 139/2017/NĐ-CP như sau:
5. Phạt tiền đối với hành vi tổ chức
thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải
có giấy phép xây dựng như sau:
a) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến
20.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích
lịch sử - văn hóa hoặc xây dựng công trình khác không thuộc các trường hợp quy
định tại điểm b, điểm c khoản này;
b) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến
30.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị;
c) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến
50.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế
- kỹ thuật đầu tư xây dựng hoặc lập dự án đầu tư xây dựng.
Như vậy, nếu gia đình bạn không
xin giấy phép xây dựng mà vẫn thực hiện xấy dựng với các công trình
nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa, nhà ở riêng lẻ
tại đô thị, công trình có yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư
xây dựng hoặc lập dự án đầu tư xây dựng thì sẽ bị xử phạt theo quy định
trên. Còn nếu gia đình bạn thuộc trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ
lại nông thông thì không áp dụng chế tài này.
Vấn đề xử phạt đối với hành
vi sử dụng đất sai mục đích, được quy định tại Điều 8, Nghị định
102/2014/NĐ-CP như sau:
Điều 8. Chuyển mục đích sử dụng đất
nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng
mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép
...
2. Chuyển mục đích sử dụng đất nông
nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang
đất phi nông nghiệp thì hình thức và mức xử phạt như sau:
a) Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến
2.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,5 héc ta;
b) Phạt tiền từ trên 2.000.000 đồng
đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta
đến dưới 03 héc ta;
c) Phạt tiền từ trên 5.000.000 đồng
đến 10.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta
trở lên.
3. Biện pháp khắc phục hậu quả:
a) Buộc khôi phục lại tình trạng của
đất trước khi vi phạm đối với hành vi quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này;
b) Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp
có được do thực hiện hành vi vi phạm quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này.
4.
Xây nhà trên đất trồng cây lâu năm xử lý thế nào?
Thưa Luật sư, năm 2015 tôi có mua
một mảnh đất 235m2 là đất trồng cây lâu năm thuộc phường Trảng Dài, TP. Biên
Hòa số tờ bản đồ số 4, thửa 11d, có hợp đồng, biên bản đo, bản vẽ của trung tâm
địa chính, có xác nhận của UBND Phường, cán bộ địa chính phường, Giám đốc trung
tâm địa chính Biên Hòa.
Xung quanh dân cư đã xây dựng và ở
nhiều. Đất nằm gần bãi rác 500m. Trên đất tôi đã xây dựng 1 căn nhà cấp 4 từ
năm 2010 với diện tích khoảng 70m2. Đất không có tranh chấp. Xin hỏi tôi có thể
làm gì tiếp theo với các giấy tờ đã có để được cấp chứng nhận quyền sử dụng
đất, nhà ở? Tôi đang thường trú tại một phường của TP.Biên Hòa.
Xin chân thành cảm ơn Luật sư.
Trả lời:
Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn
Văn phòng Luật sư Gia Đình. Về thắc mắc của bạn, chúng tôi xin được giải đáp
như sau:
Thời điểm bạn mua đất là năm 2015
cho nên Luật áp dụng là Luật đất đai năm 2013.
Về hình thức hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất.
Luật đất đai 2013 quy định về hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại điều 167 như sau:
Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử
dụng đất
3. Việc công chứng, chứng thực hợp
đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho,
thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền
với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất
động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại
quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng
chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà
một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất
động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng
đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng
thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các
tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp
xã."
Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất của bạn là hợp pháp.
Về việc xây dựng nhà ở trên đất
trồng cây lâu năm.
Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử
dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất
trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm
khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy
sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất
rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất
nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất
phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được
Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà
nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không
phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự
nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản
xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất
thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự
nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất
theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa
vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ
của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích
sử dụng.
Như vậy, vào năm 2015 bạn chưa
chuyển quyền mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở mà đã
tiến hành xây dựng nhà ở là vi phạm pháp luật đất đai và nhà ở của bạn được coi
là nhà ở xây dựng trái phép
5.
Xử phạt việc xây dựng nhà ở tạm trên đất trồng cây lâu năm
Căn cứ theo quy định tại Khoản 3,
Điều 12, Luật đất đai 2013 quy định như sau:
“Điều 12. Những hành vi bị nghiêm
cấm
3. Không sử dụng đất, sử dụng đất
không đúng mục đích.”
Như vậy, theo quy định thì một trong
những hành vi bị nghiêm cấm trong việc sử dụng đất là sử dụng không đúng mục
đích sử dụng đất đã xác định. Do đó, đất của bạn được cấp là đất trồng cây lâu
năm thì gia đình bạn chỉ được sử dụng đất để trồng cây, việc làm nhà để ở trên
đất sẽ được xác định là sử dụng đất sai mục đích.
Căn cứ vào quy định tại Khoản 2,
Khoản 3, Điều 8, Nghị định 102/2014/NĐ-CP thì:
“Điều 8. Chuyển mục đích sử dụng đất
nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng
mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép
2. Chuyển mục đích sử dụng đất nông
nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang
đất phi nông nghiệp thì hình thức và mức xử phạt như sau:
a) Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến
2.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,5 héc ta;
b) Phạt tiền từ trên 2.000.000 đồng
đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta
đến dưới 03 héc ta;
c) Phạt tiền từ trên 5.000.000 đồng
đến 10.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta
trở lên.
3. Biện pháp khắc phục hậu quả:
a) Buộc khôi phục lại tình trạng của
đất trước khi vi phạm đối với hành vi quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này;
b) Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp
có được do thực hiện hành vi vi phạm quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này.”
Như vậy, đối với hành xây dựng nhà ở
trên đất trồng cây lâu năm thì sẽ bị xử phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến
2.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,5 héc ta; từ
trên 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái
phép từ 0,5 héc ta đến dưới 03 héc ta và từ trên 5.000.000 đồng đến 10.000.000
đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên. Đồng
thời, khi xử phạt vi phạm hành chính thì sẽ bị buộc phải khôi phục lại tình
trạng đất trước khi vi phạm.
Đối chiếu với trường hợp của bạn,
nếu bạn xây dựng nhà trên đất trồng cây lâu năm khi bị phát hiện sẽ bị xử phạt
như trên.
Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia
tư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...
Chúng tôi
là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên
viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm,
kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm
và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý-
cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư
bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là
nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư
luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư
thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề,
chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh
hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật
sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp
được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem
lại công bằng cho xã hội.
Luật
sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư
Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền
thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật
trên các Kênh truyền hình uy tín như: Đài Truyền hình TPHCM
(HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long,
Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam,
Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát
thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi
trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an
nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học
luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường
ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học
uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật
sư bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng
trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng
Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu
giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa
Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự,
kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại
niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công
lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.
Chúng tôi
cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước
rất lâu năm.
Trân trọng
cảm ơn!.
|