1. Thủ tục giải quyết tranh chấp đất mua bằng giấy viết tay

Tranh chấp đất mua bằng giấy viết tay xảy ra rất phổ biến, nhất là khi đất tăng giá. Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình thì người dân cần nắm rõ cách giải quyết.

Giải thích:

Mua đất là cách gọi phổ biến của người dân, theo pháp luật đất đai thì mua đất là việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

- Đất mua bằng giấy viết tay là trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.

- Ngày 01/7/2014 là ngày mà Luật Đất đai 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai có hiệu lực thi hành.

Tùy vào thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay mà cách giải quyết và kết quả giải quyết tranh chấp sẽ khác nhau.

Ký hợp đồng trước ngày 01/7/2014

Căn cứ Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (khoản 1 Điều này được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP), mặc dù hợp đồng chuyển nhượng không công chứng hoặc chứng thực nhưng hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014 mà chưa sang tên thì được được cấp Giấy chứng nhận mới nếu đủ điều kiện (không phải thực hiện thủ tục đăng ký sang tên).

Khi xảy ra tranh chấp đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng “giấy viết tay” từ trước ngày 01/7/2014 thì xử lý theo cách sau:

- Nếu là xác định đó là tranh chấp đất đai (tranh chấp trong việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất) thì phải hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất trước khi khởi kiện tại Tòa án nhân dân hoặc đề nghị UBND cấp huyện, cấp tỉnh giải quyết.

- Nếu xác định là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Các bên được khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền luôn mà không phải hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.

Ký hợp đồng từ ngày 01/7/2014 đến nay

Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định:

“Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”

Như vậy, khi hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhau thì phải lập hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực nếu không sẽ bị vô hiệu (không có hiệu lực), trừ trường hợp một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó (theo khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 - trường hợp này các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực).

Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ngày 01/7/2014 đến nay mà các bên chỉ có “giấy viết tay” thì dễ xảy ra tranh chấp, nhất là khi đất tăng giá. Trong trường hợp xảy ra tranh chấp thì hướng giải quyết như sau:

- Yêu cầu Tòa án tuyên bố vô hiệu: Theo khoản 1 Điều 132 Bộ luật Dân sự 2015, thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu khi vi phạm về hình thức là 02 năm, kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập. Hay nói cách khác, trong thời gian 02 năm, kể từ ngày ký hợp đồng chuyển nhượng “bằng giấy viết tay” thì các bên có quyền yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu.

Hậu quả pháp lý khi tuyên vô hiệu: Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận (1 bên trả lại tiền, bên kia trả lại đất). Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

- Khởi kiện tại Tòa án nhân dân.

Như vậy: Có thể thấy thủ tục giải quyết tranh chấp đất mua bằng giấy viết tay khá phức tạp, nếu khởi kiện tại Tòa án thì khả năng thắng kiện phụ thuộc rất lớn vào chứng cứ, chứng minh và kỹ năng tranh tụng tại Tòa án của mỗi bên.

2. Hỏi đáp:

Tranh chấp đất đai khi mua bán đất viết giấy tay không có chứng thực?

Thưa luật sư, xin hỏi: Năm 2012 gia đình em có bán cho cô ruột một mảnh đất với giá 1 tỷ 200 triệu. Nhưng vì người thân nên gia đình chấp nhận cho cô đó đưa trước 200 triệu và viết giấy sang nhượng quyền sử dụng đất bằng tay, không có chứng thực của Ủy ban địa phương. Và vì là cô ruột nên ba, mẹ em đã để cho cô ấy xây nhà và xây quán ở, đến bây giờ vẫn chưa thấy đưa số tiền còn lại.

Trong nhiều năm qua, gia đình em có nhiều lần đòi tiền còn lại và xảy ra nhiều mâu thuẫn, cô ấy đưa nhiều lý do không muốn trả tiền. Vì là người dòng họ nên gia đình em vẫn nhân nhượng cho đến bây giờ. Nhưng vì đã quá nhiều năm, đất lại đang rất có giá trị nên gia đình em muốn khởi kiện để lấy lại đất. Như vậy, xin hỏi quý luật sư:

1. Nếu gia đình em khởi kiện thì cơ hội thắng có cao không?

2. Nếu như bây giờ thấy vậy họ lại đưa tiền để yêu cầu tách sổ đỏ nhưng vì nhiều năm qua số tiền đó không còn giá trị nên gia đình em nhất quyết không lấy mà để kiện thì có được không ạ?

Em xin chân thành cảm ơn rất nhiều ạ.

Trả lời:

Tại thời điểm gia đình bạn ký kết hợp đồng chuyển nhượng với cô bạn bằng giấy viết tay, không có công chứng hoặc chứng thực, theo đó, căn cứ điểm b khoản 1 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 có quy định:

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Như vậy, hợp đồng giữa gia đình bạn và cô của bạn không đáp ứng quy định về hình thức nên hợp đồng này sẽ bị vô hiệu theo quy định tại Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015. Tuy nhiên, theo Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015 thì thời hiệu để yêu cầu Tòa án tuyên giao dịch này là vô hiệu sẽ được xác định là 02 năm kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. Do đó, tính đến thời điểm hiện tại đã quá thời hiệu để yêu cầu Tòa án tuyên giao dịch dân sự vô hiệu.

Chính vì vậy, nếu gia đình bạn muốn khởi kiện để đòi lại mảnh đất này thì gia đình bạn phải thông báo với cô bạn vì cô bạn đã vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ của hợp đồng chuyển nhượng là không thanh toán số tiền đủ khi đến thời hạn theo quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2015, theo đó:

Điều 423. Hủy bỏ hợp đồng

1. Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp sau đây:

a) Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận;

b) Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng;

c) Trường hợp khác do luật quy định.

2. Vi phạm nghiêm trọng là việc không thực hiện đúng nghĩa vụ của một bên đến mức làm cho bên kia không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng.

3. Bên hủy bỏ hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc hủy bỏ, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Điều 424. Hủy bỏ hợp đồng do chậm thực hiện nghĩa vụ

1. Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ mà bên có quyền yêu cầu thực hiện nghĩa vụ trong một thời hạn hợp lý nhưng bên có nghĩa vụ không thực hiện thì bên có quyền có thể hủy bỏ hợp đồng.

2. Trường hợp do tính chất của hợp đồng hoặc do ý chí của các bên, hợp đồng sẽ không đạt được mục đích nếu không được thực hiện trong thời hạn nhất định mà hết thời hạn đó bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ thì bên kia có quyền hủy bỏ hợp đồng mà không phải tuân theo quy định tại khoản 1 Điều này.

Hậu quả đối với việc huỷ bỏ hợp đồng được quy định tại Điều 427 BLDS 2015 như sau:

Điều 427. Hậu quả của việc hủy bỏ hợp đồng

1. Khi hợp đồng bị hủy bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết, các bên không phải thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp.

2. Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận sau khi trừ chi phí hợp lý trong thực hiện hợp đồng và chi phí bảo quản, phát triển tài sản.

Việc hoàn trả được thực hiện bằng hiện vật. Trường hợp không hoàn trả được bằng hiện vật thì được trị giá thành tiền để hoàn trả.

Trường hợp các bên cùng có nghĩa vụ hoàn trả thì việc hoàn trả phải được thực hiện cùng một thời điểm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

3. Bên bị thiệt hại do hành vi vi phạm nghĩa vụ của bên kia được bồi thường.

4. Việc giải quyết hậu quả của việc hủy bỏ hợp đồng liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này và luật khác có liên quan quy định.

5. Trường hợp việc hủy bỏ hợp đồng không có căn cứ quy định tại các điều 423, 424, 425 và 426 của Bộ luật này thì bên hủy bỏ hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự do không thực hiện đúng nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan.

Mặt khác, mặc dù gia đình bạn đã đồng ý để cho cô bạn xây dựng nhà và quán ở trên đó nhưng cô bạn lại chưa làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền để sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để đứng tên cô bạn. Do vậy, gia đình bạn vẫn có quyền đòi lại mảnh đất này. Trước hết, gia đình bạn nên làm đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất để yêu cầu giải quyết theo Điều 202 và Điều 203 Luật Đất đai năm 2013.

Sau khi hòa giải không thành thì bạn mới làm đơn Khởi kiện tới Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất để yêu cầu giải quyết theo quy định tại khoản 9 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 để yêu cầu cô của bạn trả lại đất cho gia đình bạn. Còn về việc gia đình bạn có khả năng thắng kiện cao hay thấp còn phụ thuộc vào những tại liệu, giấy tờ mà các bên tranh chấp đất đai cung cấp thì Tòa án sẽ ra quyết định phù hợp.

Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...

Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội. 

 Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh truyền hình uy tín như:  Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư  bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Chúng tôi cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.

Trân trọng cảm ơn.

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)

Trụ sở: 402A Nguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)

5/1 Nguyễn Du, Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)

68/147 Trần Quang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM

Điện thoại: 028-38779958; Fax: 08-38779958

Luật sư Trần Minh Hùng: 0972 238006

Email: luatsuthanhpho@gmail.com

http://www.luatsugiadinh.net. vn

http://www.luatsuthanhpho.com