I/ Luật
sư tư vấn chi phí khi sang tên mua bán nhà, đất
Các khoản phí bạn sẽ phải nộp sau
khi mua nhà bao gồm:
1. Thuế thu nhập cá nhân: 2%, do cơ
quan thuế thu.
2. Lệ phí trước bạ: 0,5%, do cơ quan
thuế thu.
3. Phí công chứng: Tùy theo giá trị
nhà đất, do đơn vị công chứng, chứng thực thu.
4. Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất: Theo quy định từng địa
phương do Văn phòng đăng ký đất và nhà thu.
5. Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất: Theo quy định của từng địa phương do Văn phòng
đăng ký đất và nhà thu
6. Một số loại phí khác tùy yêu cầu
người mua nhà: Phí đo vẽ thửa đất, do cơ quan đo vẽ địa chính thu
Cụ thể:
1: Thuế thu nhập cá nhân
Thông thường thuế thu nhập cá nhân
phát sinh với người mua bán nhà, người có thu nhập phát sinh thuế. Tuy nhiên
tại Hợp đồng công chứng có thỏa thuận người mua phải nộp thuế thay cho người
bán nên bạn sẽ phải nộp loại thuế này.
Thuế suất 2% được tính trên giá trị
các bên thỏa thuận ghi nhận tại Hợp đồng mua bán công chứng. Ví dụ: Giá bán một
tỷ đồng x 2% = 20 triệu đồng.
Trường hợp giá mua bán thấp hơn mức
giá đất theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành theo quy định của pháp
luật về đất đai tại thời điểm kê khai thuế, cơ quan thuế sẽ tính thuế theo mức
giá nhà, đất của nhà nước ban hành.
Ví dụ: Lô đất 50 m2 được thỏa thuận
là 20 triệu đồng/m2, tổng giá trị chuyển nhượng là một tỷ đồng. Tuy nhiên, bảng
giá đất quy định khu vực đó là 30 triệu đồng/m2. Như vậy, mức đóng sẽ là: một
tỷ 500 triệu đồng x 2% = 30 triệu đồng.
Nếu người bán nhà chỉ có một nhà ở,
đất ở duy nhất thì giao dịch bán nhà cho bạn thuộc trường hợp được miễn thuế
thu nhập cá nhân. (Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi 2012; điều 17 Thông tư
92/3015/TT-BTC)
2. Lệ phí trước bạ
Mức lệ phí trước bạ đối với nhà, đất
là 0,5% trên giá trị nhà, giá trị đất. Phương pháp xác định giá để tính thuế
trước bạ với đất cũng tương tự như cách xác định ở phần trên. Với nhà có tính
đến tỷ lệ khấu hao (chất lượng, giá trị sử dụng còn lại của nhà). Tỷ lệ khấu
hao giảm dần theo từng năm sử dụng và sẽ được cơ quan thuế xác định cụ thể
(điều 3 Thông tư 301/2016/TT-BTC).
3. Phí công chứng
Theo hướng dẫn tại Khoản 2 Điều 4
Thông tư 257/2016/TT-BTC, mức thu phí công chứng hợp đồng, giao dịch được xác
định theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch.
Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp
đồng, giao dịch Mức thu/trường hợp
Dưới 50 triệu đồng 50.000 đồng
Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng
100.000 đồng
Từ trên 100 triệu đồng đến một tỷ
đồng 0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch
Từ một tỷ đến 3 tỷ đồng Một triệu
đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá
một tỷ đồng
Từ 3 tỷ đến 5 tỷ đồng 2,2 triệu đồng
+ 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 3 tỷ
đồng
Từ 5 tỷ đến 10 tỷ đồng 3,2 triệu
đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá
5 tỷ đồng
Từ10 tỷ đến 100 tỷ đồng 5,2 triệu
đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá
10 tỷ đồng.
Trên 100 tỷ đồng 32,2 triệu đồng +
0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ
đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp).
4. Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất
Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất là khoản thu mà tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân phải nộp khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất.
Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất gồm: Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất; Chứng nhận đăng ký
biến động về đất đai; Trích lục bản đồ địa chính; Văn bản, số liệu hồ sơ địa
chính (Thông tư 85/2019/TT-BTC).
Mức thu cụ thể do từng địa phương
xác định theo tình hình kinh tế xã hội trên địa bàn. Hiện nay mức thu của TP Hà
Nội theo Nghị quyết 20/2016/NQ-HĐND; TP HCM theo Nghị quyết 124/2016/NQ-HĐND.
5. Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất
Là khoản thu đối với công việc thẩm
định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ đảm bảo việc thực hiện cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (bao gồm cấp,
cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận và chứng nhận biến động vào giấy chứng nhận đã
cấp) theo quy định của pháp luật.
Căn cứ quy mô diện tích của thửa
đất, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện
cụ thể của địa phương để quy định mức thu phí cho từng trường hợp (Thông tư
85/2019/TT-BTC).
Ví dụ, mức thu của Hà Nội là 0,15%
giá trị chuyển nhượng và tối đa 5.000.000 đồng/hồ sơ (Nghị quyết số 20/2016/
NQ-HĐND); TP HCM là 900.000 đồng với cấp đổi sổ mới, 950.000 đồng với cấp lại
sổ (Nghị quyết số 17/2017/NQ-HĐND)
6. Một số loại phí khác tùy yêu cầu
người mua nhà
Phí đo vẽ thửa đất khi bạn mua bán
một phần thửa đất của người bán. Phí đo vẽ tối thiểu 600.000 đồng do đơn vị có
chức năng đo vẽ địa chính thực hiện.
Như vậy có khá nhiều khoản thuế,
phí, lệ phí được thu bởi các cơ quan, tổ chức có liên quan đến việc mua bán,
sang tên nhà, đất. Tuy nhiên mọi khoản thu đều được thể hiện trên hóa đơn,
chứng từ của cơ quan tổ chức theo đúng quy định pháp luật. Dựa trên các chứng
từ này, bạn có thể xác định cụ thể, chính xác, đảm bảo tính hợp pháp của các
khoản thu.
II/
Các trường
hợp được miễn thuế khi mua bán nhà đất
Khi chuyển nhượng (mua
bán) nhà đất thì người bán có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân bằng 2% giá
trị chuyển nhượng. Tuy nhiên, có 02 trường hợp được miễn thuế khi mua bán nhà
đất.
1. Mua
bán giữa người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng
Theo điểm a
khoản 1 Điều 3 Thông tư
111/2013/TT-BTC thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm
cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương
lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa những người sau
thì được miễn thuế thu nhập cá nhân. Cụ thể:
- Giữa vợ với
chồng;
- Cha đẻ, mẹ
đẻ với con đẻ;
- Cha nuôi,
mẹ nuôi với con nuôi;
- Cha chồng,
mẹ chồng với con dâu;
- Bố vợ, mẹ
vợ với con rể;
- Ông nội, bà
nội với cháu nội;
- Ông ngoại,
bà ngoại với cháu ngoại;
- Anh chị em
ruột với nhau.
Ngoài ra,
trường hợp bất động sản do vợ hoặc chồng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân được
xác định là tài sản chung của vợ chồng, khi ly hôn được phân chia theo thỏa
thuận hoặc do tòa án phán quyết thì việc phân chia tài sản đó thuộc diện được
miễn thuế.
2. Người
chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, một thửa đất
Theo điểm b
khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC thì thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở,
quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp
người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam
thì không phải nộp thuế (chỉ đất ở được miễn,
các loại đất khác thì vẫn phải nộp thuế)
Trong trường hợp này
muốn được miễn thuế thu nhập cá nhân thì phải đáp ứng đủ 03 điều kiện sau:
Điều kiện
1: Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở
Chỉ có duy
nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả
trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời
điểm chuyển nhượng, cụ thể:
- Việc xác
định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Cá nhân có
chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở còn có quyền sở hữu nhà ở, quyền
sử dụng đất ở khác không được miễn thuế.
- Trường hợp
vợ chồng có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và cũng là duy nhất
của chung vợ chồng nhưng vợ hoặc chồng còn có nhà ở, đất ở riêng, khi chuyển
nhượng nhà ở, đất ở của chung vợ chồng thì vợ hoặc chồng chưa có nhà ở, đất ở
riêng được miễn thuế; chồng hoặc vợ có nhà ở, đất ở riêng không được miễn thuế.
Điều kiện
2: Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tối thiểu 06 tháng
- Có quyền sở
hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là
183 ngày.
- Thời điểm
xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp giấy chứng nhận.
Lưu ý: Riêng
trường hợp được cấp lại, cấp đổi thì thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở,
quyền sử dụng đất ở được tính theo thời điểm cấp Giấy chứng nhận trước khi được
cấp lại, cấp đổi.
Điều kiện
3. Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở
- Trường hợp
cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở duy nhất
nhưng chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng
đó.
Trách
nhiệm của cá nhân khi mua bán nhà đất:
- Nhà ở, đất
ở duy nhất được miễn thuế do cá nhân chuyển nhượng bất động sản tự khai và chịu
trách nhiệm.
- Nếu phát
hiện không đúng sẽ bị xử lý truy thu thuế và bị xử phạt vi phạm.

Luật
sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV,
SCTV1...
Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều
đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ
cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng
tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề
nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật
sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn
nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm
và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì
sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo
đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy
sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc
sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui
của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại
công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã
hội.
Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng
văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinh
nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều
năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh truyền hình
uy tín như: Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam
(VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư
vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao
Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc
Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp
luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên
cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho
nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với
trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật
cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư bào chữa, tư vấn cho
nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin,
người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank,
Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ
Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái...
và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính,
doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích
cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư
chúng tôi.
Chúng tôi cùng tư vấn luật và cố vấn
pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.
Trân trọng cảm ơn.
ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)
Trụ sở: 402A Nguyễn
Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)
5/1 Nguyễn Du, Biên Hòa, Đồng
Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)
68/147 Trần Quang Khải, Tân
Định, quận 1, TP.HCM
Điện thoại: 028-38779958;
Fax: 08-38779958
Luật sư Trần Minh Hùng: 0972
238006
Email: luatsuthanhpho@gmail.com
http://www.luatsugiadinh.net. vn
http://www.luatsuthanhpho.com
|