1. Làm sao khi chủ đầu tư giao nhà không đúng chất lượng?

Đối với trường hợp của bạn, tại Điều 12 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 ghi nhận về yêu cầu đối với dự án đầu tư bất động sản để kinh doanh như sau:

“1. Dự án đầu tư bất động sản để kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn và phải theo kế hoạch thực hiện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Trình tự, thủ tục đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư, đất đai, xây dựng, đô thị, nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.

3. Dự án đầu tư bất động sản phải được thi công đúng tiến độ, bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng”.

Theo đó yêu cầu được đặt ra đối với dự án đầu tư bất động sản phải đảm bảo đúng chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Nếu chủ đầu tư đã xây nhà không đúng với thiết kế ban đầu khi đã thỏa thuận với bạn như diện tích vì e đo thấy nó nhỏ so với diện tích đã ký, các chi tiết nhỏ khác trong căn hộ cũng gặp vấn đề như sàn đọng nước,ổ cắm lắp đặt bất hợp lý,không đúng thiết kế.....vật liệu xây dựng cũng không được dung đúng loại như đã gia kết, biên bản nghiệm thu phòng cháy chữa cháy mà bạn được xem là theo form cũ, nên để lại nhiều nghi vấn, bạn đã có khiếu nại lên chủ đầu tư nhiều lần nhưng không được giải đáp, ở đây thì cần xem xét lại hợp đồng mua bán chung cư mà chủ đầu tư và bạn đã ký kết để xác định trường hợp của bạn có phải là trường hợp chủ đầu tư đã có hành vi vi phạm hợp đồng về chất lượng chung cư đã thỏa thuận hay không.

Trường hợp trong hợp đồng này hai bên có thỏa thuận cụ thể về chất lượng của căn nhà chung cư mà chủ đầu tư khi bàn giao nhà đã không giao nhà đúng như chất lượng đã thỏa thuận thì có thể xem xét để xác định trách nhiệm của chủ đầu tư do vi phạm hợp đồng, hoặc xác định việc phạt vi phạm hợp đồng (nếu trong hợp đồng có điều khoản thỏa thuận về phạt vi phạm hợp đồng) đối với chủ đầu tư trong trường hợp này.

Đồng thời, trên cơ sở hợp đồng đã ký kết thì bạn có quyền yêu cầu chủ đầu tư thực hiện các nghĩa vụ của mình theo đúng hợp đồng thỏa thuận và theo đúng quy định của pháp luật, mặt khác đây cũng là cơ sở để bạn khởi kiện dân sự đối với hành vi của chủ đầu tư.

Bên cạnh đó, tại Điều 22 và Điều 23, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về nghĩa vụ của bên bán và quyền của bên mua nhà, công trình xây dựng lần lượt như sau :

“Điều 22. Nghĩa vụ của bên bán nhà, công trình xây dựng

1. Thông báo cho bên mua các hạn chế về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng (nếu có).

2. Bảo quản nhà, công trình xây dựng đã bán trong thời gian chưa bàn giao cho bên mua.

3. Thực hiện các thủ tục mua bán nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật.

4. Giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng.

5. Bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán theo quy định tại Điều 20 của Luật này.

6. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

7. Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.

8. Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng".

Điều 23. Quyền của bên mua nhà, công trình xây dựng

1. Yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.

2. Yêu cầu bên bán giao nhà, công trình xây dựng theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng.

3. Yêu cầu bên bán bảo hành nhà, công trình xây dựng theo quy định tại Điều 20 của Luật này.

4. Yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do việc giao nhà, công trình xây dựng không đúng thời hạn, chất lượng và các cam kết khác trong hợp đồng.

5. Các quyền khác trong hợp đồng".

Vậy, kể từ thời điểm hợp đồng mua bán căn hộ chung cư giữa bạn và chủ đầu tư có hiệu lực thì hai bên phải thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ phát sinh theo hợp đồng và quy định của pháp luật. Căn cứ vào Điều 22 nêu trên thì khi tiến hành bàn giao nhà, nếu bên bán có hành vi vi phạm hợp đồng vì bàn giao nhà không đúng với chất lượng như đã thỏa thuận trước đó thì theo khoản 4, Điều 23 nêu trên, bạn sẽ có quyền yêu cầu chủ đầu tư bồi thường thiệt hại do việc giao nhà không đúng cam kết trong hợp đồng. Hoặc làm đơn kiện yêu cầu tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

Trong trường hợp này hành vi của chủ đầu tư là hành vi vi phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản, do vậy ở đây để bảo vệ quyền lợi của mình bạn có quyền tố cáo hành vi của chủ đầu tư mà không phải là thực hiện khiếu nại, theo đó về vấn đề tố cáo đối với hành vi vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản thì tại điểm I khoản 2 Điều 77 Luật kinh doanh bất động sản 2014 ghi nhận: “Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực hiện chức năng quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản trên phạm vi cả nước, có nhiệm vụ, quyền hạn sau đây: Giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm theo thẩm quyền hoặc trình cấp có thẩm quyền xử lý theo quy định của pháp luật”.

Căn cứ quy định nêu trên, Bạn có thể không nhận nhà khi có căn cứ chứng minh hành vi vi phạm của chủ đầu tư bạn có thể tố cáo với Sở xây dựng để bảo vệ quyền lợi của mình

2. Điều kiện để nhận bàn giao nhà chung cư là gì?

Các công trình xây dựng muốn việc bàn giao diễn ra thuận lợi thì cần phải đảm bảo theo quy định. Đồng thời, quá trình xây dựng, lắp ráp cũng phải đúng theo cam kết, thỏa thuận ghi trong hợp đồng . Dưới đây là những điều kiện bàn giao căn hộ chung cư mà bạn nên lưu ý:

Khoản 3, Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2013

Chỉ được phép bàn giao công trình xây dựng cho khách hàng khi đã hoàn thành xong việc xây dựng. Kể các các công trình hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật. Tiến độ thực hiện cần phải đảm bảo theo hợp đồng đã phê duyệt.

Đảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung trong khu vực. Trong trường hợp bàn giao công trình xây dựng thô phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của công trình xây dựng đó.

Khoản 2, Điều 4 Nghị định số 46/2015/NĐ – CP

Hạng mục công trình xây dựng chỉ được phép đưa vào sử dụng sau khi đã được nghiệm thu. Công trình xây dựng phải bảo đảm các yêu cầu của thiết kế, quy chuẩn kỹ thuật cho công trình, tiêu chuẩn áp dụng. Đồng thời, phải tuân thủ theo yêu cầu của hợp đồng xây dựng và theo quy định pháp luật.

Hồ sơ để đảm bảo đủ điều kiện bàn giao căn hộ chung cư:

• Hợp đồng xây dựng của chủ đầu tư ký với các nhà thầu. Các nhà thầu về khảo sát, thiết kế, thi công và giám sát công trình xây dựng.

• Giấy phép xây dựng.

• Báo cáo kết quả khảo sát xây dựng.

• Hồ sơ thiết kế và bản vẽ thi công xây dựng công trình.

• Văn bản kết quả thẩm định thiết kế bản vẽ thi công công trình.

• Báo cáo kết quả thẩm tra công trình xây dựng.

• Văn bản chấp thuận, xác nhận của các tổ chức, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về an toàn vận hành thang máy, an toàn phòng cháy và chữa cháy.

• Báo cáo kết quả thí nghiệm, kiểm định.

• Bản vẽ hoàn công.

• Điều kiện bàn giao căn hộ, công trình xây dựng phải đáp ứng các điều kiện khác theo hợp đồng, thỏa thuận giữa hai bên.

Một số điều cần lưu ý

Nếu công trình xây dựng chưa đủ điều kiện bàn giao theo quy định của pháp luật, hoặc theo thỏa thuận trong hợp đồng. Chủ đầu tư có quyền từ chối nhận.

Trong trường hợp không đủ điều kiện bàn giao căn hộ chung cư mà nhà thầu không khắc phục. Chủ đầu tư được quyền phản ánh tình hình đến chính quyền địa phương, cơ quan quản lý Nhà nước, Sở Xây dựng. Khi phát sinh tranh chấp thì có thể khởi kiện ra tòa án có thẩm quyền để giải quyết vụ việc

3. Thời hạn bàn giao căn hộ chung cư là bao nhiêu ngày?

Căn cứ theo quy định tại điều 124 Luật xây dựng về việc bàn giao công trình xây dựng như sau:

Điều 124. Bàn giao công trình xây dựng

1. Việc bàn giao công trình xây dựng phải tuân thủ các quy định sau:

a) Đã thực hiện nghiệm thu công trình xây dựng theo đúng quy định của pháp luật về xây dựng;

b) Bảo đảm an toàn trong vận hành, khai thác khi đưa công trình vào sử dụng.

2. Chủ đầu tư có trách nhiệm tiếp nhận công trình theo đúng hợp đồng đã ký kết với nhà thầu. Người tham gia bàn giao công trình phải chịu trách nhiệm về sản phẩm do mình xác nhận trong quá trình bàn giao công trình xây dựng. Trường hợp chủ đầu tư không đồng thời là người quản lý sử dụng công trình thì chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao công trình xây dựng cho chủ quản lý sử dụng công trình sau khi đã tổ chức nghiệm thu công trình xây dựng. Việc bàn giao công trình xây dựng phải được lập thành biên bản.

3. Khi bàn giao công trình xây dựng, nhà thầu thi công xây dựng phải giao cho chủ đầu tư các tài liệu gồm bản vẽ hoàn công, quy trình hướng dẫn vận hành, quy trình bảo trì công trình, danh mục các thiết bị, phụ tùng, vật tư dự trữ thay thế và các tài liệu cần thiết khác có liên quan.

4. Trường hợp chưa bàn giao được công trình cho chủ quản lý sử dụng thì chủ đầu tư có trách nhiệm tạm thời quản lý, vận hành công trình xây dựng.

Theo đó, điều 34 Nghị định 46/2015/NĐ-CP cũng quy định về việc bàn giao hạng mục công trình, công trình xây dựng. Cụ thể:

Điều 34. Bàn giao hạng mục công trình, công trình xây dựng

1. Việc bàn giao hạng mục công trình, công trình xây dựng được thực hiện theo quy định tại Điều 124 Luật Xây dựng.

2. Tùy theo điều kiện cụ thể của công trình, từng phần công trình, hạng mục công trình đã hoàn thành và được nghiệm thu theo quy định có thể được bàn giao đưa vào khai thác theo yêu cầu của chủ đầu tư hoặc đơn vị khai thác sử dụng.

3. Trường hợp áp dụng đầu tư theo hình thức đối tác công tư, cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền ký hợp đồng dự án, nhà đầu tư phải xem xét việc đáp ứng các điều kiện chuyển giao quy định tại hợp đồng dự án và các quy định của văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan.

Như vậy, theo quy định trên thì hiện nay pháp luật chỉ quy định về điều kiện để được bàn giao nhà ở, công trình xây dựng nếu công trình đó đã được hoàn thành và đảm bảo an toàn trong vận hành, khai thác khi đưa vào sử dụng mà không có quy định cụ thể về thời hạn bàn giao nhà của chủ đầu tư. Việc bàn giao nhà phụ thuộc vào từng dự án và khả năng hoàn thành công trình của chủ đầu tư, đơn vị thi công và những đơn vị khác có liên quan.

4. Chủ đầu tư không bàn giao giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở xử lý thế nào?

Căn cứ theo Điều 22 luật kinh doanh bất động sản năm 2014 về nghĩa vụ của bên bán nhà, công trình xây dựng như sau:

1. Thông báo cho bên mua các hạn chế về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng (nếu có).

2. Bảo quản nhà, công trình xây dựng đã bán trong thời gian chưa bàn giao cho bên mua.

3. Thực hiện các thủ tục mua bán nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật.

4. Giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng.

5. Bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán theo quy định tại Điều 20 của Luật này.

6. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

7. Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.

8. Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.

Như vậy, công ty A phải có nghĩa vụ giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng.

Và căn cứ theo Điều 23 luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định về quyền của bên mua nhà, công trình xây dựng như sau:

1. Yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đãthỏa thuận trong hợp đồng.

2. Yêu cầu bên bán giao nhà, công trình xây dựng theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng.

3. Yêu cầu bên bán bảo hành nhà, công trình xây dựng theo quy định tại Điều 20 của Luật này.

4. Yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do việc giao nhà, công trình xây dựng không đúng thời hạn, chất lượng và các cam kết khác trong hợp đồng.

5. Các quyền khác trong hợp đồng.

Nếu bên chủ đầu tư vẫn không giao giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và không thực hiện các nghĩa vụ theo hợp đồng thì có thể làm đơn khởi kiện lên Tòa án nơi công ty có trụ sở yêu cầu thực hiện theo đúng hợp đồng và hoàn thành nghĩa vụ giao giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...

Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội. 

 Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh truyền hình uy tín như:  Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư  bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Chúng tôi cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.

Trân trọng cảm ơn.

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)

Trụ sở: 402A Nguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)

5/1 Nguyễn Du, Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)

68/147 Trần Quang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM

Điện thoại: 028-38779958; Fax: 08-38779958

Luật sư Trần Minh Hùng: 0972 238006

Email: luatsuthanhpho@gmail.com

http://www.luatsugiadinh.net. vn

http://www.luatsuthanhpho.com