I/
Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở giải quyết thế nào?
So với tranh chấp đất đai thì tranh
chấp mua bán nhà ở ít phức tạp hơn. Khi xảy ra tranh chấp các bên cần biết được
thủ tục, án phí nếu tự mình thực hiện hoặc ít nhất là nắm được quy định chung
nếu ủy quyền cho người khác khởi kiện thay.
Khi xảy ra tranh chấp hợp đồng mua
bán nhà ở thì các bên có quyền lựa chọn hình thức giải quyết theo hợp đồng như:
Thương lượng, hòa giải (không bắt buộc hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn),
khởi kiện.
* Thủ tục khởi kiện dưới đây áp dụng
đối với hộ gia đình, cá nhân trong nước khi xảy ra tranh chấp.
1. Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện
Theo Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự
2015, người khởi kiện chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm:
– Đơn khởi kiện theo mẫu.
– Chứng minh thư nhân dân hoặc căn
cước công dân.
– Tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền,
lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm (hợp đồng mua bán,…).
Lưu ý:
– Khi nộp đơn khởi kiện thì người
khởi kiện không nhất thiết phải nộp toàn bộ những tài liệu, chứng cứ đang có;
vì có những tài liệu, chứng cứ quyết định đến việc thắng – thua nên cần công
khai đúng thời điểm.
– Trường hợp vì lý do khách quan mà
người khởi kiện không thể nộp đầy đủ tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện
thì họ phải nộp tài liệu, chứng cứ hiện có để chứng minh quyền, lợi ích hợp
pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Người khởi kiện bổ sung hoặc giao nộp bổ
sung tài liệu, chứng cứ khác theo yêu cầu của Tòa án trong quá trình giải quyết
vụ án.
2. Thủ tục khởi kiện tranh chấp mua
bán nhà ở
Bước 1: Nộp đơn khởi kiện
* Nơi nộp đơn khởi kiện
Căn cứ khoản 1 Điều 35, khoản 1 Điều
39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, người khởi kiện nộp đơn khởi kiện tại Tòa án
nhân dân cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh):
– Nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu
bị đơn là cá nhân (thông thường sẽ nộp đơn tại nơi cư trú của người bị kiện).
– Nơi cư trú, làm việc của nguyên
đơn nếu các đương sự tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản.
Lưu ý: Nếu không biết nơi cư trú,
làm việc, trụ sở của bị đơn thì nguyên đơn có thể nộp đơn tại Tòa án nơi bị đơn
cư trú, làm việc, có trụ sở cuối cùng hoặc nơi bị đơn có tài sản giải quyết
(theo điểm a khoản 1 Điều 40 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015).
* Hình thức nộp đơn
Căn cứ khoản 1 Điều 190 Bộ luật Tố
tụng dân sự 2015, người khởi kiện gửi hồ sơ khởi kiện đến Tòa án có thẩm quyền
giải quyết vụ án bằng 1 trong 3 phương thức sau:
– Nộp trực tiếp tại Tòa án.
– Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ
bưu chính.
– Gửi trực tuyến bằng hình thức điện
tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).
Người khởi kiện phải truy cập vào
Cổng thông tin điện tử của Tòa án điền đầy đủ nội dung đơn khởi kiện, ký điện
tử và gửi đến Tòa án (theo khoản 1 Điều 16 Nghị quyết 04/2016/NQ-HĐTP).
Bước 2: Tiếp nhận và thụ lý vụ án
* Tiếp nhận đơn khởi kiện
Căn cứ Điều 191 Bộ luật Tố tụng dân
sự 2015 quy định về tiếp nhận đơn khởi kiện như sau:
– Trong thời hạn 03 ngày làm việc,
kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công 01 Thẩm phán xem
xét đơn khởi kiện.
– Trong thời hạn 05 ngày làm việc,
kể từ ngày được phân công, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện và có một trong
các quyết định sau:
+ Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi
kiện.
+ Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án.
+ Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có
thẩm quyền và thông báo cho người khởi kiện nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải
quyết của Tòa án khác.
+ Trả lại đơn khởi kiện cho người
khởi kiện nếu vụ việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.
* Thụ lý vụ án
Theo Điều 195 Bộ luật Tố tụng dân sự
2015, sau khi nhận đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo, nếu xét thấy
vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán phải thông báo ngay
cho người khởi kiện biết để họ đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí
trong trường hợp họ phải nộp tiền tạm ứng án phí.
– Thẩm phán dự tính số tiền tạm ứng
án phí, ghi vào giấy báo và giao cho người khởi kiện để họ nộp tiền tạm ứng án
phí.
Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày
nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện
phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án
phí.
– Người khởi kiện nộp cho Tòa án
biên lai thu tiền tạm ứng án phí thì Thẩm phán thụ lý vụ án.
Lưu ý: Nếu người khởi kiện được miễn
hoặc không phải nộp tiền tạm ứng án phí thì Thẩm phán phải thụ lý vụ án khi
nhận được đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo.
Bước 3: Thủ tục chuẩn bị xét xử
* Thời hạn chuẩn bị xét xử tối đa 06
tháng
Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015
quy định thời hạn chuẩn bị xét xử vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở như
sau:
– Thời hạn chuẩn bị xét xử là 04
tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án.
– Đối với vụ án có tính chất phức
tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì Chánh án Tòa án có
thể quyết định gia hạn thời hạn chuẩn bị xét xử nhưng không quá 02 tháng.
– Nếu có quyết định tạm đình chỉ
việc giải quyết vụ án thì thời hạn chuẩn bị xét xử được tính lại kể từ ngày
quyết định tiếp tục giải quyết vụ án của Tòa án có hiệu lực pháp luật.
* Giao nộp, tiếp cận, công khai
chứng cứ và hòa giải
Trong giai đoạn chuẩn bị xét xử,
Thẩm phán tiến hành mở phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai
chứng cứ và hòa giải giữa các đương sự và tổ chức hòa giải; các bên hòa giải
không thành thì sẽ đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm nếu không thuộc trường hợp tạm
đình chỉ hoặc đình chỉ.
* Đưa vụ án ra xét xử
Trong thời hạn 01 tháng, kể từ ngày
có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa án phải mở phiên tòa; trường hợp có lý
do chính đáng thì thời hạn này là 02 tháng (theo khoản 4 Điều 203 Bộ luật Tố
tụng dân sự 2015).
Bước 4: Xét xử sơ thẩm
Sau khi có bản án sơ thẩm các bên
tranh chấp có quyền kháng cáo nếu không đồng ý với bản án.
Khoản 1 Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân
sự 2015 quy định thời hạn kháng cáo đối với bản án sơ thẩm là 15 ngày, kể từ
ngày tuyên án.
Lưu ý:
– Đối với đương sự, đại diện cơ
quan, tổ chức hoặc cá nhân khởi kiện không có mặt tại phiên tòa hoặc không có
mặt khi tuyên án mà có lý do chính đáng thì thời hạn kháng cáo được tính từ
ngày họ nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết.
– Đối với trường hợp đương sự, đại
diện cơ quan, tổ chức hoặc cá nhân khởi kiện đã tham gia phiên tòa nhưng vắng
mặt khi Tòa án tuyên án mà không có lý do chính đáng thì thời hạn kháng cáo
được tính từ ngày tuyên án.
Kết luận: Trên đây là thủ tục khởi
kiện tranh chấp mua bán nhà ở. Sau khi có bản án sơ thẩm nếu không đồng ý thì
có quyền kháng cáo; thông thường vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở rất ít
khi kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm hoặc tái thẩm.
II/ Đất đang tranh chấp có bán được không? Có thể sang tên được không?
Đất đang có tranh chấp là gì?
Tranh chấp đất đai là tranh chấp về
quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất
đai. Từ khái niệm tranh chấp đất đai nêu trên, có thể hiểu khái niệm đất đang
có tranh chấp là loại đất mà giữa người sử dụng hợp pháp đất đó với cá nhân
khác, với nhà nước (vấn đề bồi thường đất) hoặc giữa những người sử dụng chung
mảnh đất đó với nhau đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất, về tài sản gắn
liền với đất, về ranh giới, về mục đích sử dụng đất hoặc về quyền, nghĩa vụ
phát sinh trong quá trình sử dụng đất...
"Đất đang có tranh chấp"
cũng có thể hiểu đơn giản là đất tranh chấp giữa hai cá nhân chưa xác định được
ai là người sử dụng đất hợp pháp. Người giải quyết tranh chấp thường là các cơ
quan quản lý đất đai có thẩm quyền.
Đất đang tranh chấp có bán được
không?
Điều 188. Điều kiện thực hiện các
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế
chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện
các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho,
thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện
sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường
hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản
1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê
biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại
khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế
chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện
theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực
kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Như vậy, khi đất đang trong quá
trình tranh chấp không được phép thực hiện chuyển nhượng, mua bán. Vì vậy,
người dân cần lưu ý trước khi xuống tiền đặt cọc loại đất này.
Cách tránh rủi ro khi mua bán đất
1. Xác minh thông tin bên chuyển
nhượng (bên bán): Trước khi mua đất, bạn cần đảm bảo xác định rõ các thông tin
như bên bán có quyền bán mảnh đất đó hay không, thửa đất định bán là tài sản
chung hay riêng.
2. Đất định mua có sổ đỏ hay chưa?
3. Đất định mua có thuộc quy hoạch
hay không
4. Lập hợp đồng đặt cọc khi tiến
hành đặt cọc
5. Công chứng hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất có chữ ký của bên bán và chứng thực của cơ quan nhà nước.
Như vậy, nếu bạn có ý định mua đất
đang tranh chấp thì bạn cần xác định đây là loại đất không được quyền sang tên
chuyển nhượng. Hãy đảm bảo mua loại đất không có tranh chấp để tránh những rủi
ro không mong muốn.

Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV,
THVL1, ANTV, SCTV1...
Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội
ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ
cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng
tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề
nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật
sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn
nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm
và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì
sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo
đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy
sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc
sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui
của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại
công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã
hội.
Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình-
Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn
được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn
pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh truyền hình uy tín như: Đài
Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền
hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài
tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói
Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp
luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo
Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư
được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa
giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân,
Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông
uy tín. Là Luật sư bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan
trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ
đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ
Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người,
Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ
án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.…
luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công
bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.
Chúng tôi cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý
cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.
Trân trọng cảm ơn.
ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư
Thành Phố)
Trụ sở: 402A
Nguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)
5/1 Nguyễn
Du, Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)
68/147 Trần
Quang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM
Điện thoại:
028-38779958; Fax: 08-38779958
Luật sư Trần
Minh Hùng: 0972 238006
Email: luatsuthanhpho@gmail.com
http://www.luatsugiadinh.net. vn
http://www.luatsuthanhpho.com
|