1. Mua nhà đang tranh chấp giải quyết thế nào?

Câu hỏi:

Tôi vừa mua một căn nhà tại Q.3 (TP.HCM), đã ký hợp đồng chuyển nhượng tại phòng công chứng ngày 4-2-2010, đóng thuế và đang làm thủ tục đăng bộ tại UBND Q.3. Trước khi ký hợp đồng, người bán có nói trước đó có nhận cọc của một người khác nhưng đã thanh lý và bồi thường.

Tin lời nên tôi không yêu cầu cung cấp chứng từ, đến nay mới biết căn nhà trên đã bị tòa án thụ lý từ tháng 5-2009. Khi nguyên đơn phát hiện căn nhà đang tranh chấp đã ký bán cho tôi đồng thời xin gửi đơn xin ngăn chặn. Ngày 15-3-2010 tòa án có quyết định ngăn chặn và quyết định buộc thực hiện hoàn thiện hợp đồng đối với bị đơn. 

Xin hỏi, việc tòa án ra quyết định sau ngày tôi ký hợp đồng tại phòng công chứng là đúng hay sai? Việc tòa án ngăn chặn đã làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của tôi. Tôi đã gửi đơn yêu cầu tòa tháo ngăn, vì việc mua bán của tôi là hợp pháp, việc tranh chấp là của hai người kia tôi không liên quan. Như vậy có đúng không? 

Trả lời

Theo quy định tại khoản 1 điều 91 Luật nhà ở thì trong các giao dịch về mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì nhà ở phải có các điều kiện sau đây:

a) Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật;

b) Không có tranh chấp về quyền sở hữu;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Như vậy, căn nhà mà bạn nhận chuyển nhượng đang có sự tranh chấp và đã được tòa án thụ lý vào tháng 5-2009. Do đó việc chuyển nhượng căn nhà trên giữa người bán và bạn sẽ không được pháp luật công nhận. 

Theo quy định pháp luật, nguyên đơn có quyền yêu cầu chấp hành viên áp dụng các biện pháp bảo đảm thi hành án như: phong tỏa tài khoản; tạm giữ tài sản, giấy tờ; tạm dừng việc đăng ký, chuyển dịch, thay đổi hiện trạng về tài sản nhằm ngăn chặn việc tẩu tán, hủy hoại tài sản, trốn tránh việc thi hành án. Vì vậy việc tòa án ra quyết định ngăn chặn khi có đơn yêu cầu của bên nguyên đơn là phù hợp với các quy định pháp luật hiện hành. 

Tuy nhiên để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, bạn có thể làm đơn hòa giải tranh chấp đất đai gửi đến UBND phường nơi có căn nhà tọa lạc để được hòa giải.

Nếu hòa giải không thành thì bạn có thể làm đơn khởi kiện người đã bán căn nhà cho bạn gửi tới Tòa án nhân dân quận 7 nơi căn nhà tọa lạc để yêu cầu tòa án tuyên giao dịch mua bán nhà là vô hiệu và yêu cầu người bán hoàn trả cho bạn số tiền đã nhận khi hai bên tiến hành hợp đồng chuyển nhượng căn nhà nêu trên. 

2. Mẫu biên bản bàn giao nhà

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – tự do – hạnh phúc

                                                                 ……….., ngày……tháng……năm 2000

BIÊN BẢN BÀN GIAO NHÀ Ở, ĐẤT Ở (1)

I – Bên bàn giao nhà (2)

II – Bên nhận nhà (3)

III – Địa chỉ nhà bàn giao (4)

IV – Nội dung bàn giao

1/ Đất ở:   a – Tổng diện tích đất ở:………………..m2

                 b -  Hồ sơ kèm theo (5)

2/ Nhà ở:  a – Loại nhà (6)

                 b – Tầng cao (7)

                 c – Giá trị nhà ở (8)

                 d – Hồ sơ kèm theo (9)

3/ Hiện đang sử dụng :

- Số hộ đang sử dụng nhà (10)

(danh sách các hồ sơ và sơ đồ nhà kèm theo)

Biên bản này được lập thành 02 bản, mỗi bên giữ một bản.

           Bên nhận nhà                                                           Bên giao nhà

         Thủ trưởng đơn vị                                                     Thủ trưởng đơn vị

          (ký tên, đóng dấu)                                                     (ký tên, đóng dấu)

Hướng dẫn cách ghi:

(1) : Mỗi biên bản bàn giao nhà nhà ở, đất ở được lập cho 01 ngôi nhà. Trong trường hợp bên giao nhà chỉ quản lý một vài căn (phòng) trong số nhiều căn (phòng) của cả ngôi nhà thì phải ghi rõ trong biên bản là bàn giao bao nhiêu căn (phòng) trong ngôi nhà đó.

Thí dụ : biên bản bàn giao 8 căn nhà từ 101 đến 108 nhà D1 Trung Tự.

(2) : Ghi tên đơn vị đang quản lý nhà.

(3) : Ghi tên đơn vị nhận nhà.

(4) : Ghi theo địa chỉ đăng ký tại bưu điện.

(5) : Ghi danh mục các hồ sơ (nếu có); nếu không thì ghi rõ: không có hồ sơ gốc.

(6) : Ghi 1 trong 2 loại nhf sau đây:

- Nhà 1 tầng hoặc nhiều tầng 1 hộ thì ghi : “nhà 1 tầng”

- Nhà nhiều tầng hoặc nhiều hộ thì ghi : “nhà nhiều tầng”.

(7) : Ghi theo số tầng của ngôi nhà. Thí dụ : nhà 5 tầng, nhà 1 tầng .

(8) : Ghi theo sổ sách kế toán.

(9) : Ghi danh mục các hồ sơ (nếu có) ; nếu không rõ thì ghi rõ : không có hồ sơ gốc.

(10) : Ghi số hộ theo hợp đồng thuê hoặc theo quyết định phân phối nhà. Không ghi theo sổ hộ tịch.

Danh sách các hộ sử dụng nhà ở……………(1)

Ghi chú: Kèm theo danh sách này có sơ đồ nhà và tên người thuê ứng với từng căn hộ cho thuê.

                                                               ……..,ngày….tháng…..năm 2000

                                                                               Bên giao nhà

                                                                           Thủ trưởng đơn vị

                                                                            (ký tên, đóng dấu)

Hướng dẫn cách ghi:

- Cột (1) : Ghi địa chỉ nhà bàn giao

- Cột (2) : Ghi tên người sử dụng nhà theo hợp đồng cho thuê hoặc quyết định phân phối. Trường hợp người hoạt động cách mạng trước CMT8 năm 1945 đã chết nhưng vợ (hoặc chồng) còn sống và đang sử dụng nhà thì phải ghi chú tại cột  (5).

- Cột (3) : Ghi số căn hộ (phòng) thuê theo Hợp đồng hoặc Quyết định phân phối. Trường hợp một hộ thuê một vài căn hộ thì ghi đủ số ăn đó.

- Cột (4) : Ghi diện tích sử dụng theo hợp đồng . Trường hợp một hộ được thuê vài căn hộ thì ghi tổng diện tích của các căn đó.

- Cột (5) : Ghi tên, thời gian hoạt động và năm chết của người hoạt động cách mạng trước CMT8 năm 1945.

Thí dụ : Chồng là Ông Nguyễn Văn A, hoạt động cách mạng từ năm 1939, chết năm 1980.

Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...

Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội. 

 Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh truyền hình uy tín như:  Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư  bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Chúng tôi cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.

Trân trọng cảm ơn.

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)

Trụ sở: 402A Nguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)

5/1 Nguyễn Du, Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)

68/147 Trần Quang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM

Điện thoại: 028-38779958; Fax: 08-38779958

Luật sư Trần Minh Hùng: 0972 238006

Email: luatsuthanhpho@gmail.com

http://www.luatsugiadinh.net. vn

http://www.luatsuthanhpho.com