|
1.
Quyền về lối đi qua
Điều 254 BLDS 2015 quy định quyền về
lối đi qua như sau:
Chủ sở hữu có bất động sản bị vây
bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối
đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản LIỀN KỀ dành
cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ. Lối đi được mở trên bất động
sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm
cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là
ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.
Như vậy, quyền về lối đi qua là một
quyền luật quy định cho chủ sở hữu có bất động sản không có hoặc không đủ lối
đi ra đường công cộng. Do đó, những chủ sở hữu bất động sản lân cận phải có
nghĩa vụ tạo lối đi cho chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc.
2.Thỏa
thuận về mở lối đi chung
Các bên tự thỏa thuận về việc mở lối
đi chung. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các
bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các
bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước
có thẩm quyền khác xác định.
Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền
về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ
trường hợp có thỏa thuận khác.
Trường hợp bất động sản được chia
thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải
dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định mà không có đền bù.
Ngoài ra theo quy định tại Điều 171
Luật Đất đai 2013 có quy định về hạn chế quyền sử dụng hạn chế đối với quyền về
lối đi. Do đó để đảm bảo tốt nhất về quyền đối với lối đi, chủ sở hữu bất động
sản nên thỏa thuận với chủ sở hữu bất động sản có lối đi về việc đăng ký quyền
sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề.
3.
Hướng giải quyết tranh chấp
Tranh chấp lối đi chung là một tranh
chấp thuộc về lĩnh vực đất đai. Do đó, trong trường hợp một bên nhất quyết
không mở lối đi cho bên còn lại xem xét các quy định của Luật Đất đai 2013 để
giải quyết tranh chấp.
Theo quy định tại Điều 202, Nhà nước
khuyến khích các bên tự hòa giải hoặc hòa giải ở cơ sở. Tranh chấp đất đai mà
các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã
nơi có đất tranh chấp để hòa giải.
Vậy có phải mọi tranh chấp liên quan
đến đất đai phải thực hiện hòa giải không? Theo quy định tại khoản 2 Điều 3
Nghị quyết 04/2017/ NQ-HĐTP:
“Đối với tranh chấp ai là người có
quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị
trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai 2013 thì
được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1
Điều 192 BLTTDS 2015.
Đối với tranh chấp khác liên quan
đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng
đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng
là quyền sử dụng đất,… thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị
trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án”.
Theo quy định tại Điều 203 Luật Đất
đai 2013, thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai được xác định như sau:
Nếu lối đi này được công nhận trong
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì có thể khởi kiện ra Tòa án có thẩm quyền
để giải quyết, đóng tiền án phí và xử lý theo quy định.
Nếu lối đi này không được công nhận
trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì có thể lựa chọn giải quyết một
trong hai cơ quan sau: UBND cấp có thẩm quyền hoặc khởi kiện ra tòa án.
Trong trường có đơn xin hợp lựa chọn
giải quyết tại UBND cấp có thẩm quyền thì:
• Chủ tịch UBND cấp huyện chính là
người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng
dân cư với nhau. Nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu
nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân
theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
• Chủ tịch UBND cấp tỉnh chính là
người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ
sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Nếu không đồng ý với quyết
định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi
trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố
tụng hành chính;
Trong trường hợp một bên muốn hủy
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bên còn lại thì có thể khởi kiện vụ án
dân sự hoặc khởi kiện vụ án hành chính. Lúc này, tòa án có thẩm quyền giải
quyết là Tòa án nhân dân cấp tỉnh.
4.
Trường hợp có tranh chấp về lối đi chung thì giải quyết như thế nào?
Nội dung tư vấn: Gia đình tôi và gia
đình chú tôi đều đã có GCNQSDĐ từ năm 1992, cả hai gia đình chúng tôi có một
lối đi chung qua hai mảnh đất của nhà ông B ( sau khi nhà ông B mua lại đất nhà
ông C thì lối đi mới nằm giữa hai thổ đất nhà ông B và hai thổ của ông B cũng
đã có 2 GCNQSDĐ riêng biệt ), lối đi chung đó là lối đi công cộng trong sơ đồ
của xã cũng vẫn có.
Đến nay nhà ông B quy hoạch lại nên
đã xây bịt chặn lối đi chung của hai gia đình chúng tôi, hai gia đình tôi cũng
đã làm đơn khiếu nại ra UBND xã. Và vụ việc này đã được UBND xã hòa giải nhưng
không thành công, UBND xã khuyên gia đình tôi khiếu nại lên huyện. Nay gia đình
tôi xin được nhờ luật sư tư vấn hộ chúng tôi về thủ tục đề nghị giải quyết
tranh chấp trên theo pháp luật? (cụ thể đơn thư khiếu nại thì gửi ở đâu, cần
những giấy tờ liên quan gì và thời gian giải quyết có nhanh không là bao lâu).
Trả lời: Trường hợp của bạn chúng
tôi tư vấn như sau:
Thứ nhất, xác định lối đi chung
Điều 211 Bộ luật dân sự năm 2015 quy
định về sở hữu chung của cộng đồng:
“1. Sở hữu chung của cộng đồng là sở
hữu của dòng họ, thôn, ấp, bản, làng, buôn, phum, sóc, cộng đồng tôn giáo và
cộng đồng dân cư khác đối với tài sản được hình thành theo tập quán, tài sản do
các thành viên của cộng đồng cùng nhau đóng góp, quyên góp, được tặng cho chung
hoặc từ các nguồn khác phù hợp với quy định của pháp luật nhằm mục đích thỏa
mãn lợi ích chung hợp pháp của cộng đồng.
2. Các thành viên của cộng đồng cùng
quản lý, sử dụng, định đoạt tài sản chung theo thỏa thuận hoặc theo tập quán vì
lợi ích chung của cộng đồng nhưng không được vi phạm điều cấm của luật, không
trái đạo đức xã hội.
3. Tài sản chung của cộng đồng là
tài sản chung hợp nhất không phân chia.”
Theo thông tin bạn cung cấp thì lối
đi chung đã có từ năm 1992, sau đó thì lối di chung được thay đổi nằm ở vị trí
giữa hai mảnh đất của nhà ông B và đã thể hiện trên bản đồ địa chính của xã thể
hiện là lối đi chung. Do vậy bạn cần phải xác định lối đi chung đó có được hình
thành theo đúng quy định của pháp luật không vàcó xâm phạm đến quyền sở hữu của
ông B hay không. Nếu lối đi chung là lối đi công cộng mà không phải là tài sản
riêng của ông B thì việc ông B chặn lối đi chung của hai nhà các bạn là không
phù hợp với quy định của pháp luật.
Trường hợp lối đi hiện tại là tài
sản của ông B hoặc xâm phạm quyền sử dụng đất nhà ông B thì gia đình bạn và chú
bạn nên thỏa thuận để ông B mở một lối đi hợp lý trên bất động sản của họ theo
quy định tại Điều 254 quy định quyền về lối đi qua:
“1. Chủ sở hữu có bất động sản bị
vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ
lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc
dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.
Lối đi được mở trên bất động sản
liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ
thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít
nhất cho bất động sản có mở lối đi.
Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền
về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ
trường hợp có thỏa thuận khác.
2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều
rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc
đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền
yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.
3. Trường hợp bất động sản được chia
thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải
dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này
mà không có đền bù.”
Thứ hai, các bước thực hiện khởi kiện
yêu cầu giải quyết tranh chấp
Nếu hai bên không thỏa thuận được
thì bạn có thể yêu cầu Ủy ban nhân dân xã nơi có đất giải giải quyết tranh
chấp. Ủy ban nhân dân xã sau khi nhận được đơn yêu cầu phải tiến hành hòa giải
giữa hai bên theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013:
“1. Nhà nước khuyến khích các bên
tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa
giải ở cơ sở.
2. Tranh chấp đất đai mà các bên
tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có
đất tranh chấp để hòa giải.
3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã
có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình;
trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc
Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội
khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện
trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết
tranh chấp đất đai.”
Sau khi đã tiến hành hòa giải nhưng
hai bên không thỏa thuận được thì Ủy ban nhân dân xã ra quyết định hòa giải
không thành và sau đó bạn có thể gửi đơn khởi kiện đến Tòa án nhân dân huyện
nơi có đất để yêu cầu giải quyết theo quy định tại Điều 203 Luật đất đai năm
2013:
“Tranh chấp đất đai đã được hòa giải
tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:
1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có
Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của
Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải
quyết;
2. Tranh chấp đất đai mà đương sự
không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại
Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức
giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh
chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;
b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có
thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;…”
Trình tự, thủ tục: nộp đơn khởi kiện
và các chứng cứ, tài liệu chứng minh ông B có hành vi lấn chiếm lối đi chung
lên Tòa án nhân dân huyện ( nộp trực tiếp hoặc qua đường bưu điện ).
Thời gian giải quyết: thời hạn chuẩn
bị xét xử là 4 tháng kể từ ngày thụ lý vụ án. Đối với vụ án có tính chất phức
tạp hoặc do trở ngại khách quan thì Chánh án Tòa án có thể quyết định gia hạn
thời gian chuẩn bị xét xử nhưng không quá hai tháng.
5.
Mẫu đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
............,ngày ......tháng
.....năm 20...
ĐƠN ĐỀ NGHỊ
(V/v yêu cầu giải quyết tranh chấp
đất đai)
Kính gửi: UBND xã (phường, thị trấn)
...............
Tên tôi là:
.................................Sinh năm....................
CMND số:
.............................Ngày cấp:......................
Hộ khẩu thường
trú:........................................................
Địa chỉ nơi
ở:.............................................................
Tôi viết đơn này đề nghị quý cơ quan
hòa giải tranh chấp đất đai giữa gia đình tôi với gia đình ông (bà):
.......................... Địa chỉ
tại:.............................................
Nội dung vụ việc như sau:
Gia đình tôi có thửa đất tại
thôn........xã........được cấp GCNQSDĐ ngày tháng năm tờ số.........tại
thửa............ diện tích.............Tôi đã sử dụng thửa đất từ năm
.........đến nay. Trước phần đất nhà tôi là rãnh nước chung với nhà
ông/bà...............Rãnh nước này đã có từ trước nhưng không thuộc quyền sở
hữu của ai mà là rãnh nước chung. Hiện nay, tôi đang tiến hành thi công xây
dựng nhà ở. Phần mái tầng trên tôi có xây ban công lùi ra phía rãnh nước thì
gia đình nhà ông/ bà có xảy ra tranh chấp với gia đình tôi và cho rằng phần
rãnh nước này là của họ.
Đến nay, các bên không thể thương
lượng, hòa giải được với nhau để giải quyết vụ việc tranh chấp đất đai nêu
trên. Vì vậy, tôi làm đơn này đề nghị UBND xã ............. tổ chức hòa giải
tranh chấp đất giữa gia đình tôi với gia đình ông/ bà ........... trú tại
................để giải quyết mâu thuẫn, tranh chấp nêu trên.
Cụ thể:
- Yêu cầu UBND xã tiến hành đo đạc
lại ranh giới thửa đất để xác định phần đất của các bên.
- Gia đình tôi đề nghị tiếp tục xây
dựng công trình nhà ở vì lý do...........................
Kính mong quý cơ quan sớm xem xét
giải quyết.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Tài liệu gửi kèm:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- .......................... NGƯỜI
LÀM ĐƠN
(ký và ghi rõ họ tê
Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia
tư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...
Chúng tôi
là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên
viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến
thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và
đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý-
cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư
bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là
nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư
luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư
thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề,
chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh
hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật
sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp
được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem
lại công bằng cho xã hội.
Luật sư
Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia
Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền
thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật
trên các Kênh truyền hình uy tín như: Đài Truyền hình TPHCM
(HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long,
Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam,
Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát
thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi
trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an
nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học
luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường
ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học
uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật
sư bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng
trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng
Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu
giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa
Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự,
kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại
niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công
lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.
Chúng tôi
cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước
rất lâu năm.
Trân trọng
cảm ơn.
ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)
Trụ sở: 402A
Nguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)
5/1 Nguyễn Du,
Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)
68/147 Trần
Quang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM
Điện thoại:
028-38779958; Fax: 08-38779958
Luật sư Trần
Minh Hùng: 0972 238006
Email: luatsuthanhpho@gmail.com
http://www.luatsugiadinh.net. vn
http://www.luatsuthanhpho.com
|
