|
1. Tranh chấp nhà ở giữa các thành viên trong gia đình
Câu hỏi:
Kính gửi Luật Sư Gia Đình, hiện tại
tôi có vấn đề về phân chia đất sau khi cha chúng tôi mất kính mong công ty tư
vấn giúp tôi. Cha chúng tôi có một căn nhà khoảng 300 mét vuông, ban đầu ông
chia thành hai căn, một để mẹ tôi ở và một để cho ông và các con ở (cha tôi có
4 người con). Khi cha tôi mất, người anh thứ hai của tôi đã làm giấy chứng (năm
2011) tử và mua căn nhà sau của mẹ tôi. Sau đó, ông đưa cho hai người em của
tôi mỗi người 200 triệu và yêu cầu ký tên vào giấy không tranh chấp về căn nhà
đó nữa. Một phần khác anh tôi nói với tôi sẽ xây lại căn nhà phía trước và cho
chúng tôi mỗi người một phòng. Mới đây do có xảy ra mâu thuẫn tôi định đưa đơn
lên huyện về quyền sở căn nhà đó mới biết anh tôi đã âm thầm chuyển tên chủ sở
hữu đất cho vợ. Vậy hiện tại tôi và hai người em còn lại có quyền phân chia căn
nhà của cha tôi để lại nữa hay không? Chúng tôi phải làm thế nào để lấy lại tài
sản thuộc về chúng tôi? Mong được sự giúp đỡ của quý luật sư,Trân thành cảm ơn!
Luật sư tư vấn:
Cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tư vấn
Luật Sư Gia Đình. Trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:
Vì các thông tin bạn yêu cầu tư vấn
chưa rõ ràng nên mình sẽ tư vấn cho bạn theo các trường hợp như sau:
Thứ nhất, Căn nhà đó được cha bạn
chia làm hai căn, một căn để cho mẹ bạn và một căn cho 4 anh em bạn. Đây là hợp
đồng tặng cho nhà ở.
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 122
Luật nhà ở 2014
Điều 122. Công chứng, chứng thực hợp
đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở
"1. Trường hợp mua bán, tặng
cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương
mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định
tại khoản 2 Điều này.
Đối với các giao dịch quy định tại
khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng
thực hợp đồng.
………"
Theo quy định trên hợp đồng tặng cho
tài sản có hiệu lực từ thời điểm công chứng, chứng thực. Nếu như gia đình bạn
thực hiện đầy đủ các quy định trên thì bạn có quyền khởi kiện ra Tòa án để đòi
lại một phần giá trị của căn nhà mà được cha bạn cho. Còn về phía hai em của
bạn, mỗi người đã nhận 200 triệu và đồng ý không tranh chấp về căn nhà đó nữa
thì không có quyền đòi lại một phần căn nhà đó nữa.
Thứ hai, trong trường hợp gia đình
bạn chưa thực hiện đầy đủ các quy định trên dẫn đến hợp đồng tặng cho vô hiệu
hoặc trường hợp cha bạn chỉ phân chia căn nhà ra để tiện cho sinh hoạt trong
gia đình thì sau khi cha bạn mất thì toàn bộ căn nhà khi đó sẽ là di sản thừa
kế mà cha bạn để lại. Vì không có di chúc nên toàn bộ căn nhà sẽ được chia theo
pháp luật. Theo quy định tại Điều 651 Bộ luật dân sự 2015
Điều 651. Người thừa kế theo pháp
luật
1. Những người thừa kế theo pháp
luật được quy định theo thứ tự sau đây:
a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ,
chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;
b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông
nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết;
cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;
c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội,
cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của
người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu
ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ
ngoại.
2. Những người thừa kế cùng hàng
được hưởng phần di sản bằng nhau.
3. Những người ở hàng thừa kế sau
chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không
có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.
Theo quy định trên thì mẹ bạn và 4
anh em bạn đều được hưởng một phần di sản thừa kế như nhau. Nếu trong trường
hợp toàn bộ căn nhà đó là tài sản chung của cha và mẹ bạn thì căn nhà đó sẽ
được chia làm hai cho cha và mẹ bạn. Và sau khi cha bạn mất thì một nửa ngôi nhà
thuộc về cha bạn lại được chia thừa kế theo pháp luật như vừa nêu trên.
Như vậy, dù trong trường hợp nào đi
nữa thì bạn vẫn có quyền khởi kiện ra Tòa án để đòi lại một phần giá trị ngôi
nhà mà theo pháp luật bạn được hưởng từ cha bạn. Kể cả trong trường hợp quyền
sử dụng đất đó đã thuộc về chị dâu của bạn.
2. Cách xác định quan hệ tranh chấp trong tranh chấp đất
đai?
Những vụ án tranh chấp liên quan đến
đất đai, khi nào xác định quan hệ pháp luật là tranh chấp thừa kế, tranh chấp
nhà ở… Thẩm quyền giải quyết và thời hiệu?
Trả lời Xác định đúng quan hệ pháp
luật là để áp dụng đúng pháp luật. Quan hệ pháp luật khác nhau thì pháp luật áp
dụng để giải quyết khác nhau, trong đó có vấn đề thời hiệu khởi kiện cũng khác
nhau. Ví dụ: cùng là quan hệ được xác lập năm 1995, nếu chỉ là tranh chấp đất
thì chỉ áp dụng Luật Đất đai năm 1993, nếu là tranh chấp nhà thì áp dụng Pháp
lệnh Nhà ở, nếu là tranh chấp thừa kế thì áp dụng Pháp lệnh Thừa kế. * Về xác
định quan hệ pháp luật: Xác định quan hệ pháp luật là căn cứ vào yêu cầu của
đương sự (khởi kiện của nguyên đơn , phản tố của bị đơn, yêu cầu độc lập của
người có liên quan), cụ thể như sau: - Thứ nhất: Xác định đó chỉ là tranh chấp
về quyền sử dụng đất nếu như trên đất đó không có tài sản nào khác, hoặc có tài
sản nhưng các bên không có tranh chấp về tài sản đó. - Thứ hai: Xác định là
tranh chấp về nhà ở nếu gắn liền với đất đó là nhà ở và có tranh chấp về nhà ở.
- Thứ ba: Xác định đó là tranh chấp về thừa kế nếu như việc xác định quyền sử
dụng đất đó trên cơ sở pháp luật về thừa kế. - Thứ tư: Xác định là quan hệ hôn
nhân và gia đình nếu đất tranh chấp có liên quan đên tài sản chung của vợ chồng
. -Thứ năm: Xác định là các quan hệ pháp luật khác khi quyền sử dụng đất gắn
với các quan hệ đó, như là quan hệ góp vốn, đầu tư… 25 * Về thẩm quyền: Từ việc
xác định đúng quan hệ tranh chấp mới có cơ sở xác định thẩm quyền giải quyết
tranh chấp. Nếu chỉ là tranh chấp đất thì áp dụng quy định tại Điều 136 Luật
đất đai 2003 để phân biệt thẩm quyền của Tòa án nhân dân với Ủy ban nhân dân;
nếu là tranh chấp thừa kế, tranh chấp tài sản chung của vợ chồng thì thẩm quyền
giải quyết là của Tòa án; nếu tranh chấp quan hệ góp vốn thì lại phải xét cụ
thể quan hệ tranh chấp để phân biệt thẩm quyền của Tòa án Dân sự hay Tòa án
Kinh tế. * Thời hiệu khởi kiện: Cũng trên cơ sở xác định quan hệ pháp luật cụ
thể mà xác định thời hiệu khởi kiện. Nguyên tắc là những quan hệ tranh chấp đã
được quy định thời hiệu cụ thể thì áp dụng quy định cụ thể chứ không áp dụng
quy định chung . Ví dụ: quy định thời hiệu khởi kiện nói chung theo Điều 159 Bộ
luật Tố tụng Dân sự là 2 năm kể từ khi quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm phạm
nhưng là khởi kiện về thừa kế thì phải áp dụng quy định tại Điều 645 Bộ luật
Dân sự là 10 năm kể từ ngày mở thừa kế; cũng là thừa kế nhưng là thừa kế về nhà
ở có thời điểm mở thừa kế trước 01- 7-1991 mà có người Việt Nam định cư ở nước
ngoài tham gia thì phải áp dụng quy định tại Nghị quyết 1037/2006/NQ-UBTVQH11
là thời gian từ 01-7-1996 đến 01-9- 2006 không tính vào thời hiệu khởi kiện.
3. Luật
sư giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất?
Tự
hòa giải.
-
Khoản 1- Điều 202- Luật đất đai 2013 có quy định: " Nhà nước
khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp
đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở" Và chỉ khi các
bên không tư hòa giải được tại cơ sở thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân
cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.
- Trên thực tế, tranh chấp quyền sử
dụng đất giữa các bên thường không thực hiện được bước này vì lý do các bên
tranh chấp quyền sử dụng đất không thể dung hòa và tìm được tiếng nói chung về
quyền lợi và xung đột thường gay gắt nên rất khó để ngồi với nhau để thực hiện
việc giải quyết tranh chấp. Tuy nhiên cũng có những vụ việc với lợi ích nhỏ
hoặc các bên là người thân trogn gia đình và có các trường hợp khác vẫn có thể
tự thương lượng và hòa giải được.
- Nếu các bên không thể tự hòa giải
được với nhau thì bước tiếp theo để giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất sẽ
là gì? Đa số mọi người dân đều chưa xác định được rõ là sẽ giải quyết tranh
quyền sử dụng đất này tại đâu và sẽ làm như thế nào ? Có người thì nghĩ sẽ thực
hiện giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại tòa án nhân dân, có người lại
nghĩ sẽ thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã, huyện, tỉnh. Nhưng Luật tư vấn
P&P xin đưa ra trình tự giải quyết vụ việc tranh chấp quyền sử dụng
đất sau khi không thể tự hòa giải với nhau được cụ thể như sau:
Hòa
giả tại cơ sở UBND Xã, Phường.
- Ở Nội dung hòa giải tại cơ sở UBND
Xã, phường này cần lưu ý: Đa số người dân sau khi trranh chấp quyền sử dụng đất
xảy ra đều có tâm lý muốn kiện ra tòa án nhân dân hoặc gửi lên UBND cấp Huyện,
Tỉnh để giải quyết nhưng không phải ai cũng biết là có những tranh chấp quyền
sử dụng đất bắt buộc phải thực hiện hòa giải tại UBND xã, Phường trước khi thực
hiện khởi kiện ra tòa án nhận dân hoặc gửi lên UBND các cấp để giải quyết. Dưới
đây, Luật tư vấn P&P nêu cụ thể các trường hợp bắt buộc và không bắt buộc
phải thực hiện thủ tục hòa giải tại UBND Xã, phường như sau:
+
Hòa giải tại cơ sở UBND Xã, phường là thục bắt buộc trước khi khởi kiện ra tòa
án đối với những tranh chấp được quy định tại khoản 2- Điều 3- Nghị
quyết 04/2017/NQ-HĐTP có quy định: " Đối với tranh chấp ai
là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã,
phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai
năm 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm
b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015".
+
Tuy nhiên không hẳn tất cả các trường hợp tranh chấp quyền sử dụng đất đều phải
thực hiện hòa giải tại UBND xã, phường mà theo quy định tại Khoản 2- Điều
3- Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP có quy định: " Đối
với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao
dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất,
chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,... thì thủ tục hòa giải
tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là
điều kiện khởi kiện vụ án".
- Tranh chấp đất đai mà các bên
tranh chấp không tự hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có
đất tranh chấp để hòa giải. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ
chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ
chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các
tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải
tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không
quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận
hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản
hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có
đất tranh chấp.
- Sau khi thực hiện hòa giải tại cơ
sở UBND Xã, phường mà không thành thì đến lúc này, lại căn cứ vào từng vụ việc
cụ thể để đương sự lựa chọn cho mình hình thức giải quyết tranh chấp phù hợp
nhất cụ thể như sau:
Lựa
chọn Khởi kiện giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại tòa án nhân
dân.
+ Tranh chấp quyền sử dụng đất bắt
buộc phải giả quyết tại tòa án nhân dân là trường hợp: "Tranh chấp đất đai
mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại
Điều 100 của Luật đất đai 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với
đất"
+ Tranh
chấp quyền sử dụng đất mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một
trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013 nhưng đương
sự vẫn lựa chọn tòa án nhân dân để giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất ( vì
như phân tích pử trên với trường hợp này còn một phương án để giải quyết tranh
chấp là giải quyết tranh chấp tại UBND các cấp phụ thuộc vào đối tượng tranh
chấp đất)
-
Tùy theo tính chất vụ việc theo quy định và lựa chọn của đương sự, sau khi hòa
giải cơ sở xong hoặc những vụ việc không bắt buộc phải thực hiện hòa giải như ở
trên thì đương sự có thể thực hiện khởi kiện tranh chấp quyền sử
dụng đất tới tòa án nhân dân theo thủ tục tố tụng dân sự để được giải
quyết.
Lựa
chọn Khởi kiện giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Ủy
ban nhân dân
Tranh
chấp quyền sử dụng đất mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có
một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013 và đã
được thực hiện hòa giải tại cơ sở UBND cấp xã, phường thì đương sự cũng có thể
lựa chọn UBND là cơ quan có thẩm quyền giải quyết vụ việc thay vì tòa án nhân
dân.
Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia
tư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...
Chúng tôi
là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên
viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến
thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và
đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý-
cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư
bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là
nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư
luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư
thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề,
chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh
hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật
sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp
được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem
lại công bằng cho xã hội.
Luật sư
Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia
Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền
thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật
trên các Kênh truyền hình uy tín như: Đài Truyền hình TPHCM
(HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long,
Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam,
Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát
thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi
trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an
nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học
luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường
ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học
uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật
sư bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng
trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng
Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu
giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa
Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự,
kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại
niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công
lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.
Chúng tôi
cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước
rất lâu năm.
Trân trọng
cảm ơn.
ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)
Trụ sở: 402A
Nguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)
5/1 Nguyễn Du,
Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)
68/147 Trần
Quang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM
Điện thoại:
028-38779958; Fax: 08-38779958
Luật sư Trần
Minh Hùng: 0972 238006
Email: luatsuthanhpho@gmail.com
http://www.luatsugiadinh.net. vn
http://www.luatsuthanhpho.com
|
