1. Tranh chấp mua bán nhà ở khi bên bán không chịu bàn giao nhà ?

Kính chào Văn Phòng Luật Sư Gia Đình: Tháng 4/2013 tôi có mua một miếng đất và nhà với giá 1.4 tỷ ( bao gồm cả chi phí sang tên) trả trước cho người bán 800 triệu và 2 bên cam kết còn 600 triệu khi nào có sổ đỏ sẽ thanh toán.

Bên bán được phép ở đến 02/12/2013 thì giao nhà. Giấy cam kết ngoài tôi và người bán ký thì có một người làm chứng ký (người này quen cả tôi và người bán) không ra công chứng. Ngày 2/12/2013 người bán không chịu giao nhà mà đòi thanh toán hết tiền thì một tháng sau mới ra khỏi nhà nhưng tôi không chịu ( vì lúc này hỏi người quen trên UBND phát hiện họ chưa nộp hồ sơ chuyển giao quyền sử dụng đất mặc dù đã ký hợp đồng mua bán từ Tháng 8/2013 tại văn phòng công chứng). Đến ngày 21/1/2014 có sổ đỏ mang tên tôi, tôi đề nghị giao nhà và sổ đỏ tôi thanh toán hết số tiền còn lại nhưng bên bán không chịu mà xin ở qua Tết đồng thời đề nghị tôi thanh toán hết tiền nhưng tôi không đồng ý mà đồng ý cho bên bán ở qua rằm tháng giêng rồi thanh toán và nhận nhà luôn. Đến ngày hẹn thì bên bán bị tai nạn nên tôi cho ở thêm 2 tháng đến cuối tháng 3/2014 giao nhà nhưng đến t3/2014 thì bên bán không chịu giao mà đòi thanh toán sau 1 tháng mới giao nhà. Tôi không đồng ý mà giao nhà mới giao tiền nhưng bên bán dùng giằng mãi không chịu giao để tôi thanh toán và chuyển vào ở. Giờ tôi đã gửi đơn khiếu nại lên phường nhưng bên bán suốt ngày hăm dọa không bán nhà nữa, không trả tiền thì hôm sau không giao nhà như đã hẹn với UBND phường. Xin luật sư cho biết nếu UBND phường không hòa giải được thì tôi phải làm sao để lấy lại nhà?

Tôi xin chân thành cảm ơn và rất mong sự phản hồi từ các Quý Luật sư.

Kính thư!

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới chuyên mục hỏi đáp của công ty chúng tôi. Câu hỏi của bạn được giải đáp như sau:

Giao dịch giữa hai bên là giao dịch chuyển nhượng nhà đất. Giao dịch này có hiệu lực kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng được công chứng. Hai bên có nghĩa vụ thực hiện đúng thỏa thuận đã ký kết trong hợp đồng và chỉ hoàn trả cho nhau khi hợp đồng này vô hiệu theo quy định của Bộ luật dân sự. Do đó, bên chuyển nhượng không có căn cứ nào để không thực hiện hợp đồng này nghĩa là không bán nhà cho bạn nữa.

Mặt khác, hai bên đã cam kết về thời gian bàn giao nhà và thanh toán tiền trong giấy cam kết. Bên chuyển nhượng đã nhiều lần vi phạm nghĩa vụ của mình. Hiện tại bạn cũng đã nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn là chủ sở hữu hợp pháp đối với nhà và quyền sử dụng đất. Bạn hoàn toàn có quyền yêu cầu bên chuyển nhượng bàn giao nhà và thanh toán nốt tiền để chấm dứt giao dịch. Trường hợp nếu bạn đã khiếu nại lên phường mà không giải quyết được, bạn có thể nộp đơn khởi kiện lên Tòa án cấp huyện nơi có đất yêu cầu bên chuyển nhượng thực hiện hợp đồng.

2. Tư vấn việc mua nhà đang có tranh chấp

Câu hỏi:

Mua nhà đang có tranh chấp? Tôi đang có ý định mua một căn nhà đang có tranh chấp. Căn nhà tôi định mua có sân trước nhà và tôi có xin thông tin của quận thì được trả lời nó là đất cống thoát nước chung của khu vực. Tuy nhiên tôi không hiểu tại sao sân đó đã được công nhận là sở hữu riêng của căn nhà tôi định mua và được công nhận trong GCNQSDĐ. Hiện nay hàng xóm có đơn khởi kiện chủ sở hữu căn nhà đó về phần sân lấn chiếm. Giờ tôi muốn mua nhưng có đơn khởi kiện thì tôi có tiến hành mua bán được không?

Luật sư Gia Đình tư vấn:

Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 188

Luật đất đai năm 2013 quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Như vậy

Một trong những điều kiện khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đất không có tranh chấp. Tuy nhiên theo thông tin bạn cung cấp: căn nhà bạn mua đang tranh chấp về quyền sử dụng thửa đất làm sân giữa chủ sở hữu căn nhà với hàng xóm. Do đó chủ sở hữu căn nhà không đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng nhà và đất. Chính vì thế bạn không thể mua được căn nhà và phần đất trên.

Nếu bạn muốn mua được thì bạn cần phải chờ sau khi giải quyết xong tranh chấp đất đai giữa chủ sở hữu nhà ở với hàng xóm. Thời gian giải quyết tranh chấp trên nhanh hay chậm phụ thuộc vào các tình tiết thực tế của tranh chấp trên. Vì vậy, để đảm bảo quyền lợi cho mình, bạn không nên thỏa thuận mua bán phần diện tích đất đó trong thời gian này

3. Kiểm tra tình trạng pháp lý nhà đất trước khi mua thế nào?

Để tránh, hạn chế tối đa rủi ro thì người nhận chuyển nhượng cần kiểm tra tình trạng pháp lý nhà đất như quy hoạch, tranh chấp hoặc tính hợp pháp của Giấy chứng nhận.

Điều kiện chuyển nhượng

Để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy định, cụ thể:

* Điều kiện của bên chuyển nhượng

Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

“a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất”

* Điều kiện của bên nhận chuyển nhượng

Cách kiểm tra tình trạng pháp lý nhà đất

Hiện nay có rất nhiều cách để kiểm tra tình trạng pháp lý nhà đất, cụ thể:

1. Đề nghị bên chuyển nhượng xuất trình Giấy chứng nhận

Theo điểm a khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 và khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở 2014, người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở khi có Giấy chứng nhận, trừ 02 trường hợp.

Sau khi nhận được Giấy chứng nhận có thể tự mình kiểm tra các thông tin về nhà đất tại trang 2 của Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, không phải ai cũng phát hiện được Giấy chứng nhận thật, giả.

Như vậy, việc yêu cầu bên chuyển nhượng xuất trình Giấy chứng nhận là cách kiểm tra xem nhà đất có hay không có Giấy chứng nhận, kể cả khi đặt cọc.

2. Kiểm tra thời hạn sử dụng đất

Căn cứ khoản 7 Điều 6 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, thời hạn sử dụng đất được ghi tại trang 2 của Giấy chứng nhận như sau:

- Đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì ghi thời hạn theo quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì ghi thời hạn sử dụng được công nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.

- Trường hợp sử dụng đất có thời hạn thì ghi "Thời hạn sử dụng đất đến ngày …/…/... (ghi ngày tháng năm hết hạn sử dụng)".

- Thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài thì ghi "Lâu dài".

- Thửa đất ở có vườn, ao mà diện tích đất ở được công nhận là một phần thửa đất thì ghi thời hạn sử dụng đất theo từng mục đích sử dụng đất "Đất ở: Lâu dài; Đất... (ghi tên mục đích sử dụng theo hiện trạng thuộc nhóm đất nông nghiệp đối với phần diện tích vườn, ao không được công nhận là đất ở): sử dụng đến ngày …/…/... (ghi ngày tháng năm hết hạn sử dụng)".

Như vậy, căn cứ vào trang 2 của Giấy chứng nhận thì sẽ biết được đất còn thời hạn sử dụng hay không.

3. Cách kiểm tra đất thuộc quy hoạch, thế chấp, tranh chấp

Để biết nhà đất có thuộc quy hoạch, thế chấp hoặc tranh chấp hay không thì có một số cách kiểm tra như sau:

- Xem quy hoạch sử dụng đất trực tiếp tại trụ sở UBND cấp huyện, cấp xã.

- Xem trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện biết đất có thuộc quy hoạch hay không?

- Hỏi ý kiến công chức địa chính cấp xã hoặc người dân tại khu vực có thửa đất để có thêm thông tin.

- Xin thông tin tại Văn phòng đăng ký đất đai (đây là cách chắc chắn nhất), cụ thể:

Căn cứ Điều 9 Thông tư 34/2014/TT-BTNTM, các hình thức khai thác thông tin đất đai gồm:

- Khai thác thông tin đất đai qua mạng internet, cổng thông tin đất đai, dịch vụ tin nhắn SMS.

- Khai thác thông tin đất đai thông qua phiếu yêu cầu hoặc văn bản (hợp đồng).

Tuy có nhiều hình thức khác nhau nhưng để kiểm tra tình trạng pháp lý thửa đất thì hộ gia đình, cá nhân nên sử dụng hình thức khai thác thông tin thông qua phiếu yêu cầu.

Trước tiên người yêu cầu phải tải phiếu yêu cầu theo Mẫu số 01/PYC. Tại danh mục và nội dung dữ liệu cần cung cấp trên phiếu yêu cầu thì tích vào ô thông tin cần biết theo nhu cầu, nếu cần tổng hợp thông tin thì tích vào ô “tất cả thông tin trên”.

Sau khi điền xong thông tin thì hộ gia đình, cá nhân thực hiện theo trình tự sau:

Bước 1: Nộp phiếu yêu cầu

Người yêu cầu nộp tại Bộ phận một cửa hoặc Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện.

Bước 2: Tiếp nhận và giải quyết

Khi nhận được phiếu yêu cầu hợp lệ, Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

- Cung cấp thông tin cho người có yêu cầu.

- Thông báo nghĩa vụ tài chính cho tổ chức, cá nhân.

- Nếu từ chối cung cấp thông tin đất đai phải trả lời bằng văn bản và nêu rõ lý do.

Lưu ý: 04 trường hợp không cung cấp thông tin, dữ liệu gồm:

- Phiếu yêu cầu cung cấp dữ liệu mà nội dung không rõ ràng, cụ thể.

- Phiếu yêu cầu không có chữ ký, tên và địa chỉ cụ thể của cá nhân.

- Mục đích sử dụng dữ liệu không phù hợp theo quy định của pháp luật.

- Không thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Bước 3. Trả kết quả.

Thời gian thực hiện:

Căn cứ điểm a khoản 4 Điều 6 Thông tư 34/2014/TT-BTNTM, thời hạn cung cấp thông tin được quy định như sau:

- Nếu nhận được yêu cầu trước 15 giờ thì phải cung cấp ngay trong ngày.

- Nếu nhận được yêu cầu sau 15 giờ thì cung cấp dữ liệu đất đai được thực hiện vào ngày làm việc tiếp theo.

Ngoài những cách phổ biến trên thì nên đưa vào hợp đồng chuyển nhượng điều khoản với nội dung “cam kết quyền sử dụng đất, nhà ở không có tranh chấp; Giấy chứng nhận hợp pháp; nhà đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án,… nếu vi phạm sẽ bị phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại”.

Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...

Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội. 

 Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh truyền hình uy tín như:  Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư  bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Chúng tôi cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.

Trân trọng cảm ơn.

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)

Trụ sở: 402A Nguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)

5/1 Nguyễn Du, Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)

68/147 Trần Quang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM

Điện thoại: 028-38779958; Fax: 08-38779958

Luật sư Trần Minh Hùng: 0972 238006

Email: luatsuthanhpho@gmail.com

http://www.luatsugiadinh.net. vn

http://www.luatsuthanhpho.com