1. Tranh chấp phân chia đất cấp cho hộ gia đình

Là tranh chấp phổ biến liên quan tới lĩnh vực luật đất đai. Có nhiều nguyên nhân dẫn đến phát sinh tranh chấp như ly hôn, thừa kế,… Vậy để giải quyết những tranh chấp này cần phải làm như thế nào để vừa bảo vệ quyền lợi của mình vừa đúng với quy định của pháp luật. Trong phạm vi bài viết này, chúng tôi sẽ hướng dẫn về vấn đề giải quyết tranh chấp phân chia đất cấp cho hộ gia đình.

Quy định về hộ gia đình sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 3 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình sử dụng đất là những người:

• Quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình;

• Đang sống chung;

• Có “quyền sử dụng đất” chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Quy định về phân chia đất

Về cơ bản, đất đai khi được cấp cho hộ gia đình được coi là tài sản sở hữu chung của hộ gia đình theo Điều 102, Điều 212 Bộ luật dân sự 2015.

Khi muốn tách thửa, phân chia đất cấp cho hộ gia đình thì việc phân chia phải được đáp ứng điều kiện ở Điều 167 Luật đất đai 2013 trên cơ sở Điều 219 Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể:

• Làm thủ tục tách thửa theo quy định của luật Đất đai;

• Làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần đất được chia.

Đối với các trường hợp phân chia đất vì lí do vợ chồng ly hôn hay chia thừa kế trong hộ gia đình sẽ phải đáp ứng theo các quy định được ghi nhận ở Bộ luật dân sự 2015 và Luật hôn nhân gia đình 2014 bên cạnh luật Đất đai 2013.

Thủ tục phân chia

Theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trình tự thủ tục thực hiện tách thửa, phân chia đất bao gồm:

Bước 1: Nộp hồ sơ

• Đơn đề nghị, đơn xin tách thửa;

• Bản gốc giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất đã cấp.

Nơi nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường tại Ủy ban nhân dân (UBND) cấp huyện nơi có đất.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ, xem xét hồ sơ đủ hay thiếu để tiếp tục thủ tục.

Bước 3: Cơ quan có thẩm quyền thực hiện công việc tách thửa đất

Đối với trường hợp cần đo địa chính thửa đất mới thì cơ quan có thẩm quyền tiến hành đo địa chính và làm các hồ sơ liên quan

Trong thời gian quy định từ ngày nhận được trích lục bản đồ địa chính, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm trình UBND cấp huyện ký Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới cho mảnh đất được tách thửa.

Kể từ ngày nhận được tờ trình, UBND cấp huyện xem xét, ký và gửi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Phòng Tài nguyên và Môi trường.

Bước 4: Nhận kết quả

Người nộp hồ sơ tách thửa đất tới Phòng Tài nguyên và Môi trường lấy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới.

Tranh chấp phát sinh khi phân chia đất

Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp

Có nhiều nguyên nhân dẫn đến việc phân chia đất của hộ gia đình:

• Thừa kế di sản là quyền sử dụng đất (theo DI CHÚC hoặc theo pháp luật);

• Phân chia tài sản sau ly hôn giữa vợ chồng;

• Mâu thuẫn gia đình dẫn đến việc phân chia;

• Các nguyên nhân khác.

Khi việc phân chia đất không được đảm bảo về quyền lợi, các chủ thể được phân chia đất sẽ phát sinh các tranh chấp về quyền sử dụng đất đòi hỏi phải có sự can thiệp của pháp luật.

Hướng giải quyết tranh chấp

Để giải quyết tranh chấp phân chia đất, hộ gia đình cá nhân có đất phân chia phải tiến hành hòa giải:

• Các bên tự hòa giải, phân chia đất phù hợp để giải quyết tranh chấp

• Trong trường hợp không thể tự hòa giải thì các bên gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất cần phân chia để tiến hành hòa giải.

• UBND xã tiến hành hòa giải trong vòng 45 ngày, việc hòa giải phải được lập thành biên bản.

• UBND cấp xã gửi biên bản hòa giải tới Phòng Tài nguyên – Môi trường.

Thành phần hòa giải tranh chấp đất đai gồm:

• Chủ tịch UBND cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải;

• Hai bên tranh chấp đất đai;

• Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã, các tổ chức thành viên của Mặt trận;

• Các tổ chức xã hội khác.

Trong trường hợp UBND cấp xã hòa giải không thành thì các bên tranh chấp có thể tiến hành khởi kiện để đảm bảo quyền lợi cho mình.

Lứu ý: Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất bắt buộc phải hòa giải tại UBND xã, nếu không hòa giải sẽ không đủ điều kiện khởi kiện theo Bộ luật tố tụng dân sự 2015 (Điều 3 Nghị quyết 02/2017/NQ-HĐTP).

Thủ tục giải quyết tranh chấp

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai phụ thuộc vào Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013:

• Đương sự có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Tòa án nhân dân giải quyết

• Đương sự không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: đương sự có quyền chọn Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc Tòa án nhân dân để giải quyết tranh chấp.

Thủ tục giải quyết tranh chấp phân chia đất cấp

Thủ tục giải quyết tranh chấp sẽ được tiến hành theo trình tự thu tục được quy định trong Bộ luật Tố tụng dân sự 2015:

• Viết đơn khởi kiện tranh chấp đất đai có nội dung quy định tại khoản 4 Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015

• Nộp đơn khởi kiện đến Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp (nộp trực tiếp, qua dịch vụ bưu chính, nộp trực tuyến)

• Sau khi nhận được đơn kiện, Tòa án xem xét đơn kiện trong vòng 08 ngày và ra quyết định có thụ lý vụ án không; thông báo cho người khởi kiện (yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn kiện; trả đơn kiện; thụ lý đơn kiện; chuyển giao đơn kiện).

• Người khởi kiện nộp tiền tạm ứng án phí trong vòng 07 ngày kể từ ngày nhận được thông báo tạm ứng án phí; vụ án sẽ được thụ lý sau khi Tòa án nhận biên lai thu tiền tạm ứng án phí.

• Thông báo cho người khởi kiện, các bên liên quan về thụ lý vụ án trong vòng 03 ngày

• Chánh án Tòa án tiến hành phân công thẩm phán để giải quyết vụ án.

• Bị đơn và các bên liên quan nộp bản ghi ý kiến về yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn trong vòng 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo.

• Tòa án tiến hành chuẩn bị xét xử trong 04 tháng kể từ ngày thụ lý vụ án, tiến hành hòa giải tranh chấp giữa các bên.

• Trong 01 tháng từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa án phải mở phiên xét xử sơ thẩm.

• Tiến hành xét xử phúc thẩm khi bản án, quyết định của Tòa án sơ thẩm chưa có hiệu lực bị kháng cáo, kháng nghị.

• Nếu bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật có thể tiến hành theo thủ tục giám đốc thẩm hoặc tái thẩm khi có kháng nghị về bản án, quyết định đó của Tòa án.

2. Khi nào hợp đồng mua bán nhà đất có hiệu lực?

Hợp đồng có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất muốn có hiệu lực phải đáp ứng điều kiện về chủ thể, nội dung và hình thức, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015; điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự nói chung được quy định rõ tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định”.

Theo đó, hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở được quy định tại Luật Đất đai 2013 và Luật Nhà ở 2014.

* Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định:

“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”.

Mặc dù Luật Đất đai quy định rõ khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các hộ gia đình, cá nhân với nhau thì hợp đồng chuyển nhượng phải được công chứng hoặc chứng thực; tuy nhiên, không có quy định khi nào hợp đồng có hiệu lực, vì nội dung này được quy định chung tại Luật Công chứng.

Điều 5 Luật Công chứng 2014 quy định giá trị pháp lý của văn bản công chứng như sau:

“1. Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.

2. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác”.

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ ngày công chứng.

* Hợp đồng mua bán nhà ở

So với Luật Đất đai thì Luật Nhà ở quy định rõ hơn thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở, khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 quy định như sau:

“1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng”.

Tóm lại, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (chỉ có mỗi đất), quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (đất, nhà ở, công trình xây dựng,…), hợp đồng mua bán nhà ở có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng.

Khi hợp đồng có hiệu lực sẽ phát sinh quyền, nghĩa vụ của các bên như: Bên chuyển nhượng có nghĩa vụ đưa giấy tờ hợp pháp về nhà, đất cho bên nhận chuyển nhượng để thực hiện thủ tục đăng ký biến động (đăng ký sang tên), nghĩa vụ khai nộp thuế thu nhập cá nhân; bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ thanh toán, khai nộp thuế thu nhập cá nhân (nếu thỏa thuận nộp thay), đăng ký biến động, nộp lệ phí trước bạ,…

Hiệu lực của hợp đồng với hiệu lực của việc mua bán là khác nhau

Như đã phân tích ở trên, hợp đồng chuyển nhượng nhà đất có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng. Tuy nhiên, thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực với thời điểm chuyển nhượng có hiệu lực là khác nhau.

Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định:

“Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.

Để tiện theo dõi sự khác nhau giữa hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng nhà đất với hiệu lực của việc chuyển nhượng thì LuatVietnam đã tổng hợp theo bảng sau:

Tiêu chí Hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng Hiệu lực của việc chuyển nhượng

Thời điểm Có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng Có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính

Thời gian có hiệu lực Có hiệu lực trước Có hiệu lực sau

Khi chuyển nhượng thì bước đầu tiên phải công chứng hoặc chứng thực, còn đăng ký vào sổ địa chính là bước cuối cùng để thực hiện thủ tục đăng ký biến động (đăng ký sang tên)

Ý nghĩa Là thời điểm phát sinh quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng do các bên đã thỏa thuận Là thời điểm hoàn thành việc chuyển nhượng

Kết luận: Thời điểm hợp đồng mua bán nhà đất có hiệu lực kể từ khi công chứng hoặc chứng thực; mặc dù việc chuyển nhượng chưa hoàn tất nhưng là thời điểm quan trọng để xác định quyền, nghĩa vụ của các bên, nhất là khi nảy sinh tranh chấp.

Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...

Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội. 

 Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh truyền hình uy tín như:  Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư  bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Chúng tôi cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.

Trân trọng cảm ơn.

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)

Trụ sở: 402A Nguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)

5/1 Nguyễn Du, Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)

68/147 Trần Quang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM

Điện thoại: 028-38779958; Fax: 08-38779958

Luật sư Trần Minh Hùng: 0972 238006

Email: luatsuthanhpho@gmail.com

http://www.luatsugiadinh.net. vn

http://www.luatsuthanhpho.com