|
1.
Điều kiện chuyển nhượng đất
* Điều kiện của người chuyển nhượng
Căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai
2013, người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đủ các điều
kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận, trừ 02 trường
hợp.
- Đất không có tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên
để bảo đảm thi hành án.
- Trong thời hạn sử dụng đất.
* Điều kiện của dự án được phân lô,
bán nền
Khoản 1 Điều 41 Nghị định
43/2014/NĐ-CP quy định điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán
hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình
thức phân lô, bán nền, bao gồm:
- Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất
hàng năm của cấp huyện (khi nhận chuyển nhượng người dân nên kiểm tra kế hoạch
sử dụng đất hàng năm của cấp huyện).
- Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành
việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ
tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được
phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi
thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở;
đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm: Cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu
gom rác thải.
Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ
tài chính của dự án gồm: Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí
liên quan đến đất đai (nếu có). Sau khi hoành thành nghĩa vụ tài chính thì UBND
tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương mới cho phép chủ đầu tư được chuyển
nhượng.
- Dự án không nằm trong địa bàn các
quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến
trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn
kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các
tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.
Lưu ý: Hộ gia đình, cá nhân nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà ở phải thực hiện việc xây
dựng nhà ở theo đúng giấy phép xây dựng, tuân thủ quy hoạch chi tiết và thiết
kế đô thị đã được phê duyệt.
2.
Các bước sang tên Sổ đỏ
Sau khi kiểm tra nếu đủ điều kiện
chuyển nhượng thì thực hiện thủ tục theo đúng quy định:
Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực
hợp đồng chuyển nhượng.
Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính
tại chi cục thuế nơi có đất.
Bước 3: Đăng ký biến động (đăng ký
sang tên tại cơ quan đăng ký đất đai).
Lưu ý:
- Phải đăng ký sang tên trong thời
hạn 30 ngày, kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.
- Việc chuyển nhượng chỉ hoàn thành
khi được đăng ký vào sổ địa chính.
- Hợp đồng chuyển nhượng phải được
công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp một bên hoặc các bên tham gia giao
dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản (công chứng hoặc chứng thực
theo yêu cầu của các bên).
3.
Một số lưu ý để loại trừ rủi ro
Để tránh rủi ro thì người nhận
chuyển nhượng không nên tin tuyệt đối những lời hứa hẹn của bên chuyển nhượng
hoặc bên môi giới mà cần xem xét kỹ các vấn đề sau:
- Không chuyển tiền cho bên chuyển
nhượng nếu không ký hợp đồng đặt cọc.
- Kiểm tra một số thông tin của bên
chuyển nhượng (bên bán) như:
+ Bên chuyển nhượng có phải là chủ
đầu tư của dự án hay không hay là bên môi giới.
+ Chủ đầu tư phải được UBND cấp tỉnh
cho phép chuyển nhượng dưới hình thức phân lô, bán nền.
- Phải kiểm tra giấy tờ chứng minh
chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Vì pháp luật cấm chuyển nhượng đất
phân lô, bán nền nếu chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
- Phải kiểm tra tình trạng kết cấu
hạ tầng thực tế gồm: Công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng
xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 như phê duyệt, đảm bảo kết nối
với hệ thống hạ tầng chung của khu vực và đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết
yếu gồm cấp điện, nước, hệ thống thoát nước, thu gom rác thải.
Kết luận: Việc mua đất phân lô bán
nền khác với nhà đất thông thường vì phải đáp ứng điều kiện riêng; nếu không có
đủ điều kiện này thì không được chuyển nhượng. Người dân không tuyệt đối nghe
theo những ưu đãi mà chủ đầu tư hoặc bên môi giới đưa ra mà phải kiểm tra kỹ
điều kiện chuyển nhượng.
4.
Các rủi ro khi mua nhà đất bằng giấy viết tay
1. Không được pháp luật công nhận
Rủi ro này được thể hiện thông qua
điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định: Hợp đồng chuyển nhượng,
tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài
sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh
doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này.
Điều này có nghĩa hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực mới có hiệu lực.
Nếu chỉ có giấy viết tay sẽ không có giá trị pháp lý và quyền lợi của các bên,
đặc biệt người mua không được pháp luật bảo vệ khi xảy ra tranh chấp.
2. Bên bán dễ "lật mặt"
khi giao dịch
Trên thực tế, giao dịch bằng lòng
tin, thỏa thuận giấy viết tay thay vì có sự xác nhận của cơ quan chức năng sẽ
khiến người mua mất quyền lợi và không được bảo đảm trước pháp luật.
Lợi dụng điều này, bên bán có thể
"lật mặt", đổi ý không bán hoặc bán cho người khác ngay khi được trả
giá cao hơn. Lúc này người mua rơi vào cảnh "tiền mất tật mang".
3. Rất khó xác minh nguồn gốc nhà
đất
Nhiều trường hợp cho thất do nhà đất
thiếu giấy tờ pháp lý, đặc biệt là sổ hồng, sổ đỏ nên người bán sẽ dụ dỗ người
mua đặt cọc bằng giấy viết tay, về sau sẽ bổ sung trong quá trình thanh toán.
Người mua do chủ quan, tin tưởng người bán nên vội vã "xuống tiền".
Nhưng bạn đã rơi vào bẫy của người
bán mà không biết rằng nhà, đất đó còn mập mờ về hồ sơ pháp lý, khó xác định
nguồn gốc sử dụng đất bởi thiếu các giấy tờ liên quan. Thậm chí có thể mua phải
căn nhà có tranh chấp, có quyết định thu hồi hoặc giải tỏa.
4. Không đủ điều kiện thế chấp nhà
đất
Để thế chấp nhà đất vay vốn ngân
hàng, bạn cần chứng minh được nguồn gốc, quyền sở hữu đất là sổ đỏ, sổ hồng và
các giấy tờ pháp lý của bất động sản đó.
Trong khi đó, mua nhà đất bằng giấy
viết tay thì người mua hầu hết chưa được sang tên sổ đỏ, không có đầy đủ hồ sơ
pháp lý nên không đủ điều kiện để thực hiện việc thế chấp vay vốn này.
Luật
sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV,
SCTV1...
Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi,
luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên
môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên
nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi
quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công
bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và
những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào
chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên
đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và
phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy
hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia
đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải
oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho
thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội.
Luật sư Trần Minh
Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có
nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin
tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các
Kênh truyền hình uy tín như: Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền
hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV,
SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC,
Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên
Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời
sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân
dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật
TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL,
Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy
tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật
sư bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng
trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng
Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu
giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa
Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự,
kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại
niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công
lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.
Chúng tôi cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh
nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.
Trân trọng cảm ơn.
ĐOÀN
LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)
Trụ sở: 402A
Nguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)
5/1 Nguyễn
Du, Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)
68/147 Trần
Quang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM
Điện thoại:
028-38779958; Fax: 08-38779958
Luật sư Trần
Minh Hùng: 0972 238006
Email: luatsuthanhpho@gmail.com
http://www.luatsugiadinh.net. vn
http://www.luatsuthanhpho.com
|
