1.Kê biên là gì?

Kê biên là hoạt động bảo đảm thi hành án do cơ quan thi hành án tiến hành kiểm kê, lập danh sách tài sản thuộc sở hữu của bị can, bị cáo hoặc người có trách nhiệm dân sự theo bản án, quyết định của Toà án

Các trường hợp áp dụng biện pháp kê biên

Biện pháp kê biên được áp dụng đối với bị can, bị cáo bị áp dụng hình phạt tiền, chịu trách nhiệm dân sự trong vụ án hình sự hoặc đương sự có trách nhiệm dân sự theo bản án, quyết định của Toà án.

2. Thủ tục kê biên, xử lý tài sản là quyền sử dụng đất

1. Lập hồ sơ, xác minh điều kiện thi hành án và ra quyết định cưỡng chế kê biên quyền sử dụng đất

Về thủ tục kê biên, xử lý tài sản là quyền sử dụng đất, bước đầu tiên cần được thực hiện đó là lập hồ sơ thi hành án. Việc lập hồ sơ phải căn cứ theo quyết định thi hành án. Theo quy định của pháp luật hiện nay thì việc lập hồ sơ thi hành án do chấp hành viên thực hiện, thời hạn lập hồ sơ là không quá 02 ngày làm việc kể từ ngày được phân công.

Trước khi kê biên quyền sử dụng đất, Chấp hành viên cần phải tiến hành xác minh điều kiện thi hành án. Việc xác minh đối với tài sản là quyền sử dụng đất cũng được hưỡng dẫn Điều 3 của Thông tư liên tịch số 11/2016 như sau: “Việc xác minh đối với tài sản thuộc diện phải đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng tài sản thì tùy từng trường hợp cụ thể mà Chấp hành viên căn cứ vào một trong các giấy tờ sau: hợp đồng mua bán, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc tặng cho, giấy chứng nhận về quyền sở hữu, sử dụng tài sản hoặc thông qua chủ sở hữu, chính quyền địa phương, cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm, cơ quan chức năng hoặc người làm chứng như xác nhận của người bán, của chính quyền địa phương, cơ quan chức năng về việc mua bán tài sản”.

Tại Điều 89 Luật Thi hành án dân sự cũng có quy định: “trước khi kê biên tài sản là quyền sử dụng đất….,Chấp hành viên yêu cầu cơ quan đăng ký cung cấp về tài sản, giao dịch đã đăng ký”. Ngoài ra, tại Điều 9 Nghị định 62/2015/NĐ-CP cũng hưỡng dẫn về việc xác minh điều kiện thi hành án. Theo đó, việc kê khai phải được tiến hành trung thực, CHV phải lập thành văn bản. Ngoài ra, trong trường hợp cần làm rõ thông tin tài sản, nơi cư trú, làm việc của người phải thi hành án hoặc các thông tin khác liên quan đến việc thi hành án thì Thủ trưởng cơ quan thi hành án dân sự có thể ủy quyền xác minh có cơ quan thi hành án dân sự nơi có thông tin trên.

Sau khi đã tiến hành xác minh, Chấp hành viên ra quyết định cưỡng chế kê biên quyền sử dụng đất đối với người phải thi hành án không tự nguyện thi hành án.

2. Tổ chức cưỡng chế kê biên quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 88 của Luật Thi hành án dân sự, khi kê biên tài sản là bất động sản, Chấp hành viên phải thông báo cho đại diện chính quyền cấp xã hoặc đại diện tổ dân phố, nơi tổ chức cưỡng chế, đương sự, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan về thời gian, địa điểm, tài sản kê biên ít nhất là 03 ngày làm việc trước khi kê biên. Việc kê biên phải được tiến hành với sự có mặt của đương sự hoặc người được ủy quyền; nếu đương sự cố tình vắng mặt, thì vẫn tiến hành kê biên nhưng phải mời người làm chứng; nếu không mời được người làm chứng thì vẫn kê biên những phải ghi rõ vào nội dung biên bản kê biên. Biên bản kê biên có chữ ký của đương sự hoặc người được ủy quyền, người làm chứng, đại diện chính quyền cấp xã hoặc đại diện tổ dân phố nơi tổ chức cưỡng chế, chấp hành viên và người lập biên bản.

Cũng cần lưu ý rằng, sau khi kê biên quyền sử dụng đất, Chấp hành viên thông báo bằng văn bản cho cơ quan đăng ký về việc kê biên quyền sử dụng đất đó để xử lý theo quy định tại khoản 1 Điều 187 Luật Thi hành án dân sự.

3. Định giá quyền sử dụng đất

Việc định giá quyền sử dụng đất cũng được hiện theo quy định tại Điều 98 Luật Thi hành án dân sự và Điều 25 Nghị định số 62/2015/NĐ-CP, cụ thể: Nếu đương sự thỏa thuận được về giá tài sản: giá do đương sự thỏa thuận là giá khởi điểm để bán đấu giá; Nếu đương sự có thỏa thuận về tổ chức thẩm định giá: ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá đó;

Nếu đương sự không thỏa thuận được về giá, tổ chức thẩm định giá hoặc tổ chức thẩm định giá do đương sự lựa chọn từ chối ký hợp đồng và việc thi hành án do Cơ quan thi hành án dân sự chủ động thi hành: ký hợp đồng với tổ chức thẩm định giá trên địa bàn tỉnh nới có tài sản là quyền sử dụng đất bị kê biên trong thời hạn 05 ngày làm việc, kê từ ngày kê biên tài sản.

Chấp hành viên tự xác định giá: Trong trường hợp không thực hiện được việc ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá. Đối với trường hợp này, Chấp hành viên tự xác định giá cần phải lưu ý nếu trên địa bàn tỉnh, tp trực thuộc trung ương có tài sản kê biên chưa có tổ chức thẩm định giá, thì Chấp hành viên yêu cầu đương sự thỏa thuận lựa chọn tổ chức thẩm định giá ở địa bàn khác. Nếu như đã yêu cầu mà đương sự không thỏa thuận hoặc không thỏa thuận được thì Chấp hành viên tiến hành xác định giá tài sản theo quy định.

Đối với vấn đề thẩm định giá, ngoài việc áp dụng các quy định của Luật Thi hành án dân sự và Nghị định hướng dẫn Luật Thi hành thì còn cần phải áp dụng các văn bản pháp luật chuyên ngành khác.

Theo quy định tài khoản 1 Điều 99 Luật Thi hành án dân sự thì tài sản kê biên có thể bị định giá lại trong các trường hợp: (i) Chấp hành viên có vi phạm nghiêm trọng quy định về định giá tài sản kê biên dẫn đến sai lệch kết quả định giá tài sản; (ii) Đương sự có yêu cầu định giá lại trước khi có thông báo công khai về việc bán đấu giá tài sản.

Liên quan đến thủ tục đề nghị định giá lại tài sản thi hành án xem chi tiết tại Quyết định số 1557/QĐ-BTP ngày 26/8/2015 về việc công bố thủ tục hành chính mới ban hành trong lĩnh vực thi hành án dân sự thuộc phạm vi chức năng quản lý của Bộ Tư pháp.

4. Bán đấu giá quyền sử dụng đất

Bán đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tài Điều 101 Luật Thi hành án dân sự. Theo đó, việc bán đấu giá quyền sử dụng đất phải do tổ chức bán đấu giá thực hiện. Cụ thể: “Đương sự có quyền thỏa thuận về tổ chức bán đấu giá trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, kể từ ngày định giá. Chấp hành viên ký hợp đồng dịch vụ bán đấu giá quyền sử dụng đất với tổ chức bán đấu giá do đương sự thỏa thuận…”. Như vậy, các đương sự có thể thỏa thuận với nhau để lựa chọn tổ chức bán đấu giá quyền sử dụng đất. Trong trường hợp các đương sự không thỏa thuận được tổ chức bán đấu giá thì Chấp hành viên được lựa chọn tổ chức bán đấu giá để ký hợp đồng dịch vụ bán đấu giá quyền sử dụng đất.

Việc bán đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện trong thời hạn 45 ngày, kể từ ngày ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức bán đấu giá.

Trong trường hợp bán đấu giá lần đầu mà không có người tham gia đấu giá, trả giá hoặc bán đấu giá không thành thì chấp hành viên thông báo và yêu cầu đương sự thỏa thuận về mức giảm giá tài sản. Nếu đương sự không thỏa thuận hoặc thỏa thuận không được về mức giảm giá thì chấp hành viên quyết định giảm giá tài sản để tiếp tục bán đấu giá.

5. Giao quyền sử dụng đất

Tài sản là quyền sử dụng đất đã kê biên sẽ được giao cho người phải thi hành án trong hai trường hợp: (i) Đương sự có thỏa thuận với nhau để người được thi hành án nhận quyền sử dụng đất đã kê biên trừ vào số tiền được thi hành hành án; (ii) Trong trường hợp tiến hành bán đấu giá, nhưng không có người tham gia đấu giá, trả giá hoặc bán đấu giá không thành.

Cần lưu ý rằng nếu như có nhiều người được thi hành án thì người được nhận quyền sử dụng đất đã kê biên theo thỏa thuận phải thanh toán lại cho những người được thi hành án khác số tiền tương ứng tỷ lệ giá trị mà họ được hưởng. Và trong trường hợp này, người được thi hành án chỉ được nhận quyền sử dụng đất đã kê biên khi được sự đồng ý của những người được thi hành án còn lại. Việc giao quyền sử dụng đất cho người được thi hành án được thực hiện trong thời hạn 05 ngày kể từ ngày có thỏa thuận.

Đối với trường hợp không có người tham gia đấu giá, trả giá hoặc bán đấu giá không thành thì người được thi hành án có quyền nhận tài sản để trừ vào số tiền được thi hành án. Nếu người được thi hành án đồng ý nhận quyền sử dụng đất để trừ vào số tiền được thi hành án thì Chấp hành viên thông báo cho người phải thi hành án biết. Nếu người phải thi hành án không nộp đủ số tiền phải thi hành án và chi phí thi hành án để lấy lại quyền sử dụng đất đưa ra bán đấu giá trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày người phải thi hành án nhận được thông báo về việc người được thi hành án đồng ý nhận quyền sử dụng đất để thi hành án thì chấp hành viên giao tài sản cho người được thi hành án. Chấp hành viên quyết định giao quyền sử dụng đất cho người được thi hành án để làm thủ tục cấp giấy chúng nhận quyền sử dụng đất cho người được thi hành án.

3. Đất đang thế chấp có thể là tài sản thi hành án

Xin chào Văn Phòng Luật Sư Gia Đình! Tôi có câu hỏi muốn nhận được sự tư vấn của Luật sư như sau: Khoảng tháng 5/2012, tôi có vay tín dụng để đầu tư kinh doanh, và thực hiện thế chấp 02 sổ đỏ tại ngân hàng. Tháng 2/2016, do vướng vào một vụ kiện dân sự, tôi bị Tòa án buộc thi hành án số tiền là 500 triệu đồng, tuy nhiên, tôi không có đủ tiền để thanh toán, cơ quan Thi hành án đã kê biên diện tích đất tôi đang thế chấp tại Ngân hàng để thi hành án. Đề nghị Luật sư tư vấn cho tôi, việc cơ quan Thi hành án lấy tài sản đang thế chấp để thi hành án có đúng theo quy định của pháp luật không? Tôi xin chân thành cảm ơn Luật sư!

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến hòm thư tư vấn Văn Phòng Luật Sư Gia Đình. Đối với câu hỏi của bạn, chúng tôi xin được tư vấn như sau:

1.Căn cứ pháp lý

Bộ luật Dân sự năm 2015

Luật Thi hành án dân sự năm 2008 sửa đổi, bổ sung năm 2014

2. Nội dung tư vấn

Thế chấp tài sản là một trong những biện pháp nhằm đảm bảo thực hiện một phần hoặc toàn bộ nghĩa vụ, cụ thể, thế chấp được hiểu là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cho bên kia (bên nhận thế chấp) nhưng không giao ra tài sản.

Điều 318 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định tài sản thế chấp như sau:

“1. Trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ gắn với tài sản đó thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

3. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

Theo đó, nếu đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ, tài sản bảo đảm sẽ được xử lý thay cho nghĩa vụ bên có nghĩa vụ phải thực hiện. Trường hợp số tiền có được từ việc xử lý tài sản thế chấp lớn hơn giá trị nghĩa vụ được đảm bảo thì số tiền chênh lệch được trả lại cho bên có nghĩa vụ, ngược lại, trường hợp số tiền này nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm thì bên có nghĩa vụ thực hiện phần nghĩa vụ chưa thanh toán, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận bổ sung tài sản bảo đảm.

Vậy tài sản đang cầm cố, thế chấp có được kê biên để đảm bảo thi hành án hay không?

Thi hành án là việc người có phải thi hành án tự mình thực hiện nghĩa vụ trong bản án, quyết định được thi hành, hoặc thực hiện theo yêu cầu của cơ quan thi hành án khi người được thi hành án – cá nhân, cơ quan, tổ chức được hưởng quyền và lợi ích trong bản án, quyết định được thi hành, trong thời hạn luật định, yêu cầu cơ quant hi hành án tổ chức thi hành án có các biện pháp yêu cầu, hoặc cưỡng chế người có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ trong bản án, quyết định được thi hành.

Về nguyên tắc, cơ quan thi hành án dân sự chỉ được kê biên tài sản đang cầm cố, thế chấp để đảm bảo thi hành án nếu đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 90 Luật Thi hành án dân sự về việc kê biên, xử lý tài sản đang cầm cố, thế chấp. Theo đó, chấp hành viên chỉ có quyền kê biên, xử lý tài sản đang cầm cố, thế chấp của người phải thi hành án nếu đảm bảo đáp ứng 02 điều kiện sau:

• Người phải thi hành án không còn tài sản nào khác hoặc có tài sản nhưng không đủ để thi hành án;

• Tài sản đang cầm cố, thế chấp có giá trị lớn hơn nghĩa vụ được đảm bảo và chi phí cưỡng chế thi hành án.

Trường hợp kê biên tài sản đang cầm cố, thế chấp, Chấp hành viên có nghĩa vụ thông báo ngay cho người nhận cầm cố, thế chấp. Và trường hợp xử lý tài sản kê biên, người nhận cầm cố, thế chấp tài sản sẽ được ưu tiên thanh toán sau khi trừ đi án phí của bản án, quyết định đó, và chi phí cưỡng chế thi hành án.

Như vậy, theo quy định của pháp luật, trường hợp đáp ứng đủ 02 điều kiện nêu trên, cơ quan thi hành án dân sự được quyền kê biên, xử lý tài sản đang thế chấp để thi hành án, và chỉ cần thông báo cho bên nhận thế chấp mà không bắt buộc bên nhận thế chấp phải đồng ý mới được kê biên. Tuy nhiên, bên nhận thế chấp sẽ được ưu tiên thanh toán tiền gốc, lãi và các khoản tiền khác theo thỏa thuận trong hợp đồng giữa bên nhận thế chấp và bên thế chấp.

Đối với trường hợp của bạn:

Khi đối chiếu trường hợp của bạn đối với quy định của pháp luật nêu trên, do tài sản còn lại của bạn (không bao gồm quyền sử dụng đất đang thế chấp tại Ngân hàng) không đủ để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ. Do đó, cơ quant hi hành án có quyền kê biên quyền sử dụng đất bạn đang thế chấp tại Ngân hàng để đảm bảo nghĩa vụ thi hành án nếu giá trị quyền sử dụng đất đang thế chấp lớn hơn nghĩa vụ được đảm bảo đối với Ngân hàng và chi phí cưỡng chế thi hành án và phải thông báo cho bạn và Ngân hàng về việc kê biên tài sản đang thế chấp để thi hành án.

4. Xử lý lấn chiếm đất đai khi đã xây dựng nhà cửa kiên cố

Câu hỏi:

Tranh chấp về phần đất bị lấn chiếm nhưng đã xây dựng nhà kiên cố

Tranh chấp về phần đất bị lấn chiếm nhưng đã xây dựng nhà kiên cố. Năm 2012 tôi có mua 1 miếng đất để dành xây nhà, giấy tờ hợp lệ hoàn toàn với diện tích là 5×16,8m. Nay nhà kế bên có xây và lấn chiếm hết 5 cm chiều ngang và cả 2 tầng lầu cũng lấn như thế. Tính ra chiều ngang hiện tại còn có 4.95 thì diện tích bị lấn chiếm khá lớn vì tôi cũng có nhu cầu xây nhà 3 tầng. Hiện tại nếu tôi thưa ra toà thì có việc bồi thường được tính như thế nào ? Thật sự mà nói tôi chỉ mong lấy lại phần đất bị lấn chiếm, có thể bắt họ đập bỏ phần diện tích lấn chiếm của tôi không. Xin chân thành cám ơn!

Trả lời:

Căn cứ theo quy định tại Khoản 5 Điều 10 Nghị định 102/2014/NĐ-CP về xử lý hành vi lấn, chiếm đất:

“Điều 10. Lấn, chiếm đất

5. Biện pháp khắc phục hậu quả:

a) Buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm đối với hành vi quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này;

b) Buộc trả lại đất đã lấn, chiếm đối với hành vi quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này.”

Như vậy, khi có hành vi lấn, chiếm đất thì người có hành vi lấn, chiếm bắt buộc phải trả lại đất đã lấn, chiếm. Do đó, khi có căn cứ xác định gia đình hàng xóm lấn chiếm đất của bạn thì Tòa án buộc gia đình đó phải trả lại đất cho gia đình bạn.

Tuy nhiên, dựa trên nguyên tắc xử lý thì nếu trên phần đất bị lấn, chiếm đã xây dựng nhà ở kiên cố, cao tầng và việc phá dỡ nhà ở trả đất khiến người vi phạm không có chỗ ở khác thi Tòa án sẽ tuyên bố gia đình đó được sử dụng phần diện tích đất lấn chiếm và có trách nhiệm bồi thường giá trị phần quyền sử dụng đất bị lấn chiếm của gia đình bạn theo giá thị trường.

Và nếu bạn muốn khởi kiện về việc bị lấn, chiếm đất thì trước hết bạn phải làm đơn gửi tới UBND cấp xã nơi có đất yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai trước. Nếu hòa giải không thành thì bạn mới được nộp đơn khởi kiện.

Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...

Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội. 

 Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh truyền hình uy tín như:  Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư  bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Chúng tôi cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.

Trân trọng cảm ơn.

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)

Trụ sở: 402A Nguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)

5/1 Nguyễn Du, Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)

68/147 Trần Quang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM

Điện thoại: 028-38779958; Fax: 08-38779958

Luật sư Trần Minh Hùng: 0972 238006

Email: luatsuthanhpho@gmail.com

http://www.luatsugiadinh.net. vn

http://www.luatsuthanhpho.com