1. Sang tên sổ đỏ mất bao nhiêu tiền ?

Sang tên sổ đỏ” là cách gọi dân dã mà mọi người thường sử dụng đế trao đổi và thỏa thuận với nhau các giao dịch pháp lý hoặc các thủ tục hành chính với thuật ngữ pháp lý là chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Các hình thức để “sang tên sổ đỏ” rất đa dạng. Từ việc chuyển nhượng mua bán giữa các cá nhân, bố mẹ, anh chị em ruột tặng cho, tách thửa, khai nhận thừa kế, chuyển nhượng dự án..v..v..và có rất nhiều Quý khách hàng có chung 1 câu hỏi: Sang tên sổ đỏ mất bao nhiêu tiền? Quy trình, thời gian.

1. Thuế thu nhập cá nhân

*Theo luật thuế thu nhập cá nhân 2007, sửa đổi bổ sung năm 2012, Nghị định số 65/2013/NĐ-CP, được sửa đổi bổ sung bởi Điều 22. Khoản 12 Điều 2 Nghị định 12/2015/NĐ-CP thì:

• Thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng;

• Thuế suất từ thừa kế quà tặng là 10% trên thu nhập tính thuế.

**Cách tính thuế thu nhập cá nhân: Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%

Trường hợp chuyển nhượng bất sản là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản. Căn cứ xác định tỷ lệ sở hữu là tài liệu hợp pháp như: thỏa thuận góp vốn ban đầu, di chúc hoặc quyết định phân chia của Tòa án,… Trường hợp không có tài liệu hợp pháp thì nghĩa vụ thuế của từng người nộp thuế được xác định theo tỷ lệ bình quân.

***Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác định như sau Điều 18, 18 Nghị Định 65/2013/NĐ-CP hướng dẫn Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007, sửa đổi bổ sung năm 2012 thì:

– Giá chuyển nhượng là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng;

– Trường hợp không xác định được giá thực tế hoặc giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định căn cứ theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

2. Lệ phí trước bạ

Căn cứ theo Điều 7 khoản 1 Nghị định 140/2016-CP về lệ phí trước bạ thì lệ phí trước bạ phải nộp khi sang tên Sổ đỏ được xác định theo công thức sau:

Lệ phí trước bạ phải nộp = Giá tính lệ phí trước bạ X Mức thu lệ phí trước bạ

Trong đó,

– Mức thu lệ phí trước bạ với Nhà, đất mức thu là 0,5%.

– Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

Trường hợp mua bán trong hợp đồng cao hơn giá theo bảng giá đất thì tính theo giá ghi trong hợp đồng.

3.Lệ phí công chứng

Căn cứ theo khoản 2 mục b Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC phí công chứng hợp đồng mua bán nhà đất được tính theo bảng giá như sau:

TT Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch Mức thu

(đồng/trường hợp)

1 Dưới 50 triệu đồng 50 nghìn

2 Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng 100 nghìn

3 Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng 0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch

4 Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng 01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng

5 Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng 2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng

6 Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng 3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng

7 Từ trên 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng 5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng.

8 Trên 100 tỷ đồng 32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp).

Một số lưu ý:

Cơ sở pháp lý tính phí công chứng:

a)Chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nhà ở, tài sản trên đất (trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã ghi nhận phần tài sản này)

b)Chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không có tài sản gắn liền với đất

Căn cứ để tính phí công chứng là tổng giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất, giá trị nhà ở, công trình xây dựng trên đất.

Ngoài các loại thuế, phí kể trên, đến thời điểm đã được sang tên, cấp sổ mới, người lấy sổ còn nộp thêm một số khoản lệ phí khác như: Phí thẩm định hồ sơ, phí cấp đổi sổ đỏ, (trường hợp xin cấp phôi sổ đỏ mới) phí đăng ký biến động.…những khoản phí và lệ phí này do HĐND từng địa điểm đã được quy định (theo Thông tư 250/2016/TT-BTC). Trên thực tế, những khoản phí, lệ phí này thường từ 1 đến 3 triệu đồng.

2. Bồi thường thiệt hại tiền đặt cọc mua nhà đất

Đặt cọc là gì?

Bộ luật dân sự 2015 quy định về đặt cọc tại Điều 328 là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Khi HỢP ĐỒNG DẶT CỌC được thực hiện thì tài sản đặt cọc được xử lý như sau:

• Tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc ;

• Được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền.

Đối với việc khi thực hiện cọc mà hợp đồng không được thực hiện thì xử lý như sau:

• Tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng;

• Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác (đền cọc) .

Hủy bỏ hợp đồng và không bồi thường thiệt hại

Căn cứ Điều 423 BLDS 2015 thì một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp sau:

• Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận;

• Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng (bẻ cọc) ;

• Trường hợp khác do luật quy định.

Theo đó, bên hủy bỏ hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc hủy bỏ, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải có “trách nhiệm bồi thường“.

Hậu quả của hủy hợp đồng

Khi “hủy hợp đồng” thì phát sinh hậu quả pháp lý như sau:

• Hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết;

• Các bên không phải thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp.

• Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận sau khi trừ chi phí hợp lý trong thực hiện hợp đồng và chi phí bảo quản, phát triển tài sản.

Yêu cầu bồi thường thiệt hại tiền đặt cọc

Về YÊU CẦU BỒI THƯỜNG thiệt hại được quy định tại Điều 13 BLDS, theo đó cá nhân, pháp nhân có quyền dân sự bị xâm phạm được bồi thường toàn bộ thiệt hại, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.

• Khi nghĩa vụ trong hợp đồng bị vi phạm thì khi có thiệt hại bên có nghĩa vụ phải bồi thường toàn bộ thiệt hại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.

• Bên bị vi phạm chỉ phải bồi thường thiệt hại tương ứng với mức độ lỗi của mình trong trường hợp có vi phạm nghĩa vụ và có thiệt hại là do một phần lỗi của bên bị vi phạm.

Như vậy, người có quyền có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại cho lợi ích mà lẽ ra mình sẽ được hưởng do hợp đồng mang lại.

Người có quyền còn có thể yêu cầu người có nghĩa vụ chi trả chi phí phát sinh do không hoàn thành nghĩa vụ hợp đồng mà không trùng lặp với mức bồi thường thiệt hại cho lợi ích mà hợp đồng mang lại.

Theo yêu cầu của người có quyền, Tòa án có thể buộc người có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại về tinh thần cho người có quyền.

Khởi kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp

Căn cứ Điều 35 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 thì tranh chấp bồi thường thiệt hại tiền đặt cọc mua nhà đất thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân cấp huyện nơi cư trú của bị đơn có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm vụ việc trên.

Hồ sơ khởi kiện

Hồ sơ bao gồm:

• Đơn khởi kiện hủy hợp đồng theo biểu mẫu;

• Các tài liệu, chứng cứ chứng minh cho yêu cầu khởi kiện là có căn cứ và hợp pháp như hợp đồng đặt cọc, các giấy tờ thỏa thuận khác (giấy biên nhận tiền, tài sản),…

• Chứng minh thư nhân dân, hộ khẩu gia đình, căn cước công dân;

3. Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua nhà?

Hỏi:

Tôi có đặt cọc số tiền 100 triệu đồng/ 2.5 tỉ đồng để mua căn nhà trên diện tích đất 50m2 Hócmon, tại thời điểm đặt cọc thì đất này chưa có sổ đỏ. Và cam kết trong hợp đồng đặt cọc là trong 3 tháng tính từ ngày đặt cọc bên bán sẽ làm sổ đỏ để sang tên cho tôi, Tôi thanh toán nốt số tiền theo thỏa thuận. Tuy nhiên, qua 3 tháng, bên bán không thực hiện được việc làm sổ đỏ để sang tên cho tôi, Tôi có quyền phạt cọc theo quy định không?

Luật sư Gia Đình trả lời:

Theo quy định tại Điều 130 Bộ luật Dân sự (sau đây viết tắt là BLDS) thì thoả thuận về đặt cọc là một giao dịch dân sự; do đó, việc đặt cọc chỉ có hiệu lực khi có đủ các điều kiện quy định tại Điều 131 BLDS và phải được lập thành văn bản (có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính).

Theo quy định tại Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP về đặt cọc được xử lý như sau:

a. Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng hoặc chỉ để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng hoặc vừa để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu, thì phải chịu phạt cọc theo quy định tại khoản 2 Điều 363 BLDS.

b. Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng, nếu trong quá trình thực hiện hợp đồng mới có sự vi phạm làm cho hợp đồng không được thực hiện hoặc mới phát hiện hợp đồng bị vô hiệu thì không phạt cọc. Việc giải quyết tranh chấp về vi phạm hợp đồng hoặc xử lý hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo thủ tục chung.

c. Trong trường hợp các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định điều kiện nếu đặt cọc bị vô hiệu là hợp đồng cũng bị vô hiệu, thì hợp đồng đương nhiên bị vô hiệu khi đặt cọc đó bị vô hiệu. Việc xử lý đặt cọc bị vô hiệu và hợp đồng bị vô hiệu được thực hiện theo quy định tại Điều 146 BLDS.

d. Trong các trường hợp được hướng dẫn tại các điểm a và c mục 1 này, nếu cả hai bên cùng có lỗi hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan thì không phạt cọc.

Đối chiếu với trường hợp của bạn thì thấy rằng, việc bạn đặt cọc để mua nhà đất đó là hoàn toàn hợp pháp, bên bán đang sử dụng nhà đất, việc tiến hành cấp giấy chứng nhận - sổ đỏ chỉ là thời gian. Tuy nhiên, như cam kết thì bên bán không thực hiện được theo thời hạn mà 2 bên đã thỏa thuận, vì vậy bạn hoàn toàn có quyền từ chối mua tiếp và nhận lại tiền cọc, phạt cọc theo quy định.

Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...

Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội. 

 Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh truyền hình uy tín như:  Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư  bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Chúng tôi cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.

Trân trọng cảm ơn.

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)

Trụ sở: 402A Nguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)

5/1 Nguyễn Du, Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)

68/147 Trần Quang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM

Điện thoại: 028-38779958; Fax: 08-38779958

Luật sư Trần Minh Hùng: 0972 238006

Email: luatsuthanhpho@gmail.com

http://www.luatsugiadinh.net. vn

http://www.luatsuthanhpho.com