1. Có nên mua đất quy hoạch hỗn hợp hay không?

Như đã giải thích ở trên đất hỗ hợp bao gồm nhiều loại đất có mục đích sử dụng khác nhau, những lô đất này thường không được cấp sổ đỏ cho bất kì đơn vị , tổ chức hay cá nhân nào. Nhóm đất này thuộc đất sử dụng hàng năm của các đơn vị cấp huyện, hoàn toàn nằm dưới quyền quản lý của nhà nước, nhưng do nhà nước chưa có kế hoạch cụ thể để triển khai thực hiện nên sẽ tiến hành bàn giao lại cho chủ đầu tư hoặc cá nhân sử dụng. Khi có công trình nằm trong kế hoạch phát triển vùng thì người dân có trách nhiệm bàn giao lại cho nhà nước.

Đơn vị phát triển dự án là gì? Vai trò, trách nhiệm và lưu ý

Tuy nhiên, người dân vẫn cần nắm rõ và tìm hiểu về lô đất mình dự định mua. Để nắm được đó là đất chính chủ hay đất hỗn hợp thuộc quyền quản lí của nhà nước. Bởi khi bạn mua phải đất trực thuộc quyền quản lí của nhà nước, sau đó tự ý xây dựng phát triển không được sự cho phép, bạn sẽ bị thu hồi và phạt tiền theo từng mức độ khác nhau. Bởi vậy hãy xem xét thật kĩ trước khi mua bán đất đảm bảo an toàn cho chính bản thân.

Quyền lợi sử dụng đất hỗn hợp như thế nào?

Đối với khu đất hỗn hợp khi chưa có quyết định thu hồi, chưa có dự án, quyền lợi của người dân được giải quyết bình thường. Nên nếu bạn mua đất nhưng không nằm trong diện đất bất hợp pháp thì chính quyền địa phương vẫn sẽ giải quyết quyền lợi đúng theo quy trình.

Có nên mua đất hỗn hợp hay không?

Trên thị trường bất động sản hiện nay đang có rất nhiều dự án treo, do dự án đó nằm trong khu vực đất hỗn hợp nên không được chính quyền cấp phép xây dựng. Việc các dự án vẫn xây dựng trong khu vực đất hỗn hợp, chỉ được coi là công trình tạm khi hoàn thành sẽ không được hoàn công. Hay chúng ta có thể hiểu là không có bất kì loại giấy tờ pháp lí nào được cấp cho dự án đó.

Do đó, những ai đang và sẽ có dự định mua đất hỗn hợp hãy cân nhắc thật kĩ và tìm hiểu hiểu xem phần đất ấy có nằm trong kế hoạch sử dụng đất hợp lí hay không, trước khi đưa ra quyết định mua đất.

2. Đất hỗn hợp có lên thổ cư được không?

Hỏi: Tôi đang đứng tên một lô đất nằm trong diện quy hoạch hỗn hợp, 100m2 trong đó chưa lên thổ cư. Xin hỏi, đất quy hoạch hỗn hợp theo quy định mới có lên thổ cư được hay không?

Thời gian để bỏ quy hoạch hỗn hợp nếu không có dự án đầu tư vào đó là bao lâu? Sau thời gian quy định là bỏ quy hoạch mà huyện, quận không bỏ quy hoạch thì phải làm sao?

Trân trọng cảm ơn!

Luật sư Gia Đình trả lời:

Khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

Nếu quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực thiện các quyền của người sử dụng đất theo luật định.

Còn nếu đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, khi đó người sử dụng đất trong khu vực cần phải chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất, tuy nhiên không được xây dựng mới công trình, nhà ở trồng cây lâu năm; trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu sửa chữa, cải tạo công trình, nhà ở hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo luật định.

Căn cứ theo quy định nêu trên, trường hợp đất nằm trong quy hoạch song chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện, khi đó người sử dụng đất được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Thế nhưng, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất phụ thuộc vào kế hoạch sử dụng đất ở địa phương. Vì thế, bạn cần liên hệ với Phòng Tài nguyên - Môi trường để được trả lời chi tiết.

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 49 Luật đất đai 2013:

Diện tích đất được ghi trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hay phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau ba năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải hủy bỏ, điều chỉnh và công bố việc hủy bỏ, điều chỉnh việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.

Trong trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không hủy bỏ, điều chỉnh hoặc có hủy bỏ, điều chỉnh nhưng không công bố việc hủy bỏ, điều chỉnh thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại Khoản 2 Điều này.

Theo đó, nếu đất nằm trong diện quy hoạch mà sau ba năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất, khi đó cơ quan có thẩm quyền phải hủy bỏ, điều chỉnh phần diện tích ghi trong kế hoạch sử dụng đất.

3. Khái niệm đất ở, đất ở tại đô thị, đất ở tại nông thôn

Để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đúng pháp luật thì cần phải làm rõ đất ở là loại đất nào? Khi nào thì gọi là đất ở tại đô thị? Khi nào thì gọi là đất ở tại nông thôn?

5.1. Khái niệm đất ở

- Đất ở là đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ cho đời sống; đất vườn, ao gắn liền với nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư (kể cả trường hợp vườn, ao gắn liền với nhà ở riêng lẻ) đã được công nhận là đất ở. Đất ở bao gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị. (Khoản 2.2 Mục I Phụ lục I ban hành kèm Thông tư 28/2014/TT-BTNMT).

- Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân (Khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở 2014). Nhà ở bao gồm:

+ Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập (Khoản 2 Điều 3 Luật Nhà ở 2014).

+ Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh (Khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở 2014).

+ Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường (Khoản 4 Điều 3 Luật Nhà ở 2014).

+ Nhà ở công vụ là nhà ở được dùng để cho các đối tượng thuộc diện được ở nhà công vụ theo quy định của Luật Nhà ở 2014 thuê trong thời gian đảm nhận chức vụ, công tác (Khoản 5 Điều 3 Luật Nhà ở 2014).

+ Nhà ở để phục vụ tái định cư là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo quy định của pháp luật (Khoản 6 Điều 3 Luật Nhà ở 2014).

+ Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở 2014 (Khoản 7 Điều 3 Luật Nhà ở 2014).

5.2. Khái niệm đất ở tại đô thị

- Đô thị là khu vực tập trung dân cư sinh sống có mật độ cao và chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực kinh tế phi nông nghiệp, là trung tâm chính trị, hành chính, kinh tế, văn hoá hoặc chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia hoặc một vùng lãnh thổ, một địa phương, bao gồm nội thành, ngoại thành của thành phố; nội thị, ngoại thị của thị xã; thị trấn (Khoản 1 Điều 3 Luật quy hoạch đô thị 2003)

- Khái niệm đất ở tại đô thị:

Thông tư 02/2015/TT-BTNMT - Quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CPvà Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ: Trạng thái: Hết hiệu lực một phần:

Điều 21. Sửa đổi, bổ sung quy định của Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT

8. Sửa đổi Điểm 2.1.2 của Phụ lục số 01 như sau

"Đất ở tại đô thị là đất ở thuộc phạm vi địa giới hành chính các phường, thị trấn, kể cả đất ở tại các khu đô thị mới đã thực hiện theo quy hoạch phát triển các quận, thành phố, thị xã nhưng hiện tại vẫn do xã quản lý."

- Đất ở tại đô thị gồm: đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (Khoản 1 Điều 144 Luật Đất đai 2013).

5.3. Khái niệm đất ở tại nông thôn

- Đất ở tại nông thôn là đất ở thuộc phạm vi địa giới hành chính các xã, trừ đất ở tại khu đô thị mới đã thực hiện theo quy hoạch phát triển các quận, thành phố, thị xã, thị trấn nhưng hiện tại vẫn thuộc xã quản lý. (Điểm 2.1.1 Khoản 2.1 Mục I Phụ lục I ban hành kèm Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT)

- Đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm: đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (Khoản 1 Điều 143 Luật Đất đai 2013).

Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...

Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội. 

 Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh truyền hình uy tín như:  Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư  bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Chúng tôi cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.

Trân trọng cảm ơn.

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)

Trụ sở: 402A Nguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)

5/1 Nguyễn Du, Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)

68/147 Trần Quang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM

Điện thoại: 028-38779958; Fax: 08-38779958

Luật sư Trần Minh Hùng: 0972 238006

Email: luatsuthanhpho@gmail.com

http://www.luatsugiadinh.net. vn

http://www.luatsuthanhpho.com