-Về thẩm quyền giải quyết theo vụ việc: Theo quy định của Khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 thì những tranh chấp về giao dịch, hợp đồng dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa án nhân dân.

-Về thẩm quyền của tòa án theo lãnh thổ: 

Điều 39, Điều 40 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định đối với những tranh chấp dân sự, trong đó có tranh chấp về giao dịch, hợp đồng dân sự thì nếu tranh chấp phát sinh từ quan hệ hợp đồng thì nguyên đơn có thể yêu cầu Tòa án nơi thực hiện hợp đồng để giải quyết; nếu không có lựa chọn của nguyên đơn thì có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân nơi bị đơn cư trú, làm việc hoặc nơi bị đơn có trụ sở có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm, trừ trường hợp các đương sự có thỏa thuận với nhau bằng văn bản yêu cầu Tòa án nơi cư trú, làm việc hoặc trụ sở của nguyên đơn và trường hợp đối tượng tranh chấp là bất động sản thì Tòa án nhân dân nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết.

-Về thẩm quyền theo cấp: 

Theo Điêu 35, 36 và 37 của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 thi tòa án nhân dân cấp huyện có thẩm quyền xét xử sơ thẩm tranh chấp về giao dịch, hợp đồng dân sự, trừ trường hợp các tranh chấp mà có đương sự hoặc tài sản ở nước ngoài hoặc cận phải ủy thác tư pháp cho cơ quan đại diện của Việt Nam ở nước ngoài hay Tòa án, cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài hoặc trong trường hợp Tòa án nhân dân cấp  tỉnh thấy cần thiết giải quyết tại tòa án nhân dân cấp tỉnh hoặc theo đề nghị của Tòa án nhân dân cấp huyện.

Căn cứ theo quy định trên vào trường hợp công ty X (trụ sở tại Thanh Xuân, Hà Nội) và công ty Y (có trụ sở tại Đồ Sơn, Hải Phòng) có tranh chấp về hợp đồng thuê nhà tại quận 1, thành phố Hồ Chí Minh, nay phát sinh tranh chấp, công ty X muốn khởi kiện thì có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền.

-Về thẩm quyền theo lãnh thổ:

+ Công ty X có quyền lựa chọn tòa án nơi thực hiện hợp đồng là Tòa án nhân dân quận 1, thành phố Hồ Chí Minh.

+ Công ty X cũng có quyền lựa chọn Tòa án nhân dân nơi bị đơn là công ty Y có trụ sở (Đồ Sơn, Hải Phòng).

-Về thẩm quyền theo cấp: Tòa án nhân dân cấp huyện có thẩm quyền xét xử sơ thẩm vụ án dân sự, trừ trường hợp Tòa án nhân dân cấp tỉnh thấy cần thiết giải quyết tại tòa án nhân dân cấp tỉnh hoặc theo Tòa án nhân dân cấp huyện có đề nghị Tòa án nhân dân cấp huyện giải quyết.

Tranh chấp hợp đồng thuê nhà:

1/ Căn cứ pháp lý

– Luật nhà ở năm 2014

2/ Có thể thanh lý hợp đồng thuê nhà?

"Điều 132. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

1. Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;

b) Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;

d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;

g) Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật này.

3. Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:

a) Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;

b) Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;

c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

4. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.”

a/ Chấm dứt hợp đồng thuê nhà khi Bên B vi phạm việc chuyển nhượng cho người khác mà không được sự đồng ý

Theo quy định tại Điểm đ Khoản 2 Điều 132 Luật nhà ở năm 2014 "đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;” Trong trường hợp bên B cho thuê lại nhà đang cho thuê mà không được bạn đồng ý thì bạn có quyền chấm dứt hợp đồng và thu hồi lại nhà đang cho thuê.  Tuy trong nội dung của giấy chuyển nhượng giữa bên B và chị C là "chuyển giao hoạt động kinh doanh của Bên B tại căn nhà đang thuê”. Nhưng việc chuyển giao hoạt động kinh doanh sẽ bao gồm cả chuyển giao nhà cho thuê. Hơn nữa đối tượng sử dụng nhà cho thuê không phải là bên B nữa mà đó là chị C. Ngoài ra trong hợp đồng thuê nhà hai bên còn thỏa thuận "Bên B không được tự ý sang nhượng, cho thuê lại căn nhà dưới bất kỳ hình thức nào”.

b/ Chấm dứt hợp đồng thuê nhà khi Bên B không thanh toán tiền thuê nhà đúng cam kết, đúng hạn?

Theo quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều 132 Luật nhà ở năm 2014 "b) Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;” Trong trường hợp của bạn bên B vẫn còn thiếu tiền nhà tháng 6 số tiền là 6 triệu mặc dù thời hạn thanh toán là 15/6/2016 và đến thời điểm hiện tại là 29/6/2016. Như vậy trong trường hợp này bạn không được chấm dứt hợp đồng với lý do bên B không thanh toán tiền thuê nhà đúng cam kết. Bở lẽ nếu bên B không trả tiền thuê nhà cho bạn từ 3 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng thì bạn mới được chấm dứt hợp đồng thuê nhà.

3/ Ký 2 hợp đồng thuê nhà có vi phạm pháp luật?

"Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo...

Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này.

Trong trường hợp xác lập giao dịch giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch đó vô hiệu.”

Hơn nữa tại Điều 492 Bộ luật dân sự 2005 quy định:

"Điều 492. Hình thức hợp đồng thuê nhà ở

Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.”

Việc bạn ký 2 hợp đồng thuê nhà như vậy thì hợp đồng ghi giá thuê nhà 8 triệu/tháng vô hiệu do giả tạo và hợp đồng bị che giấu là hợp đồng ghi giá thuê nhà 14 triệu/tháng có hiệu lực. Tuy nhiên hợp đông ghi giá thuê nhà 14 triệu/tháng lại không được công chứng nên hợp đồng này cũng vô hiệu do không được công chứng và không đăng ký mặc dù thời gian thuê là 9 năm.

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)