Tranh chấp đất đai hiện nay có nhiều dạng với mức độ phức tạp khác nhau. Tuy nhiên để có thể lựa chọn luật áp dụng, phương án giải quyết thì bạn cần phải xác định được bản chất vụ việc của mình thuộc loại tranh chấp nào. Trong phạm vi bài viết này Luật sư đất đai sẽ đưa ra tất cả các trường hợp tranh chấp đất đai theo quy định của Luật đất đai 2013 và các tranh chấp có liên quan đến đất đai khác. Cụ thể như sau:

• Tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất.
• Tranh chấp đòi tài sản là quyền sử dụng đất cho mượn, cho ở nhờ.
• Tranh chấp ranh giới đất (Một dạng của tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất.)
• Tranh chấp lối đi chung, ngõ đi chung.
• Tranh chấp hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất: Mua bán - chuyển nhượng, đặt cọc, chuyển đổi, tặng cho, góp vốn,..
• Tranh chấp tài sản chung là quyền sử dụng đất: Tranh chấp tài sản chung của vợ chồng. Tranh chấp tài sản chung là quyền sử dụng đất của hộ gia đình,..
• Tranh chấp di sản thừa kế là quyền sử dụng nhà đất.
• Tranh chấp liên quan đến việc bồi thường, tái định cư khi thu hồi đất. (Vụ án hành chính về bồi thường thu hồi đất.)

Đối với mỗi loại tranh chấp đất đai Luật sư, người tham gia giải quyết sẽ có phương án, cách giải quyết khác nhau. Tuy nhiên dù là loại tranh chấp nào thì bạn cũng cần phải có những kỹ năng, kinh nghiệm sau đây để xử lý.

Tham khảo thêm bài viết: Các bước giải quyết tranh chấp đất đai.

Khi tiếp xúc vụ việc tranh chấp đất đai bạn cần khai thác tối đa các thông tin, tài liệu cần thiết để phục vụ cho việc giải quyết. Thông thường các thông tin, tài liệu sẽ bao gồm:

Thông tin nhân thân của các chủ thể có liên quan gồm:

• Họ tên;
• Ngày tháng năm sinh, năm mất;
• Địa chỉ, số điện thoại liên hệ,...
• Các giấy tờ nhân thân kèm theo (nếu có).

Thông tin liên quan đến quyền sử dụng đất tranh chấp gồm:

• Thông tin về địa chỉ, diện tích và nguồn gốc thửa đất;
• Thông tin về hiện trạng thửa đất;
• Thông tin về giá trị quyền sử dụng đất tranh chấp;
• Các giấy tờ pháp lý có liên quan đến thửa đất tranh chấp.
• Thông tin, tài liệu về quá trình giải quyết tranh chấp (nếu có)

Thực tế không phải vụ án tranh chấp đất đai nào khi tiếp xúc khách hàng bạn cũng có thể yêu cầu cung cấp được các thông tin, tài liệu nêu trên. Kinh nghiệm giải quyết tranh chấp đất đai qua nhiều vụ việc chúng tôi nhận thấy hầu hết đều thiếu tài liệu, chứng cứ. Do vậy Luật sư cần có thêm kỹ năng, kinh nghiệm thu thập tài liệu chứng cứ trong vụ án tranh chấp đất đai.

Nguồn chứng cứ trong vụ án tranh chấp đất đai.

Theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự 2015 thì chứng cứ để giải quyết tranh chấp đất đai có ở các nguồn như:

• Chứng cứ là những tài liệu đọc được;
• Chứng cứ là những tài liệu nghe được, nhìn được;
• Chứng cứ là dữ liệu điện tử;
• Chứng cứ là kết luận giám định;
• Chứng cứ là biên bản ghi kết quả thẩm định tại chỗ;
• Chứng cứ là kết quả định giá tài sản, thẩm định giá;
• Chứng cứ là vi bằng ghi nhận sự kiện, hành vi pháp lý liên quan đến đất đai của Thừa phát lại lập;
• Chứng cứ là văn bản công chứng, chứng thực.

Đấy là những nguồn chứng cứ được áp dụng để giải quyết tranh chấp đất đai. Tuy nhiên những chứng cứ này có được từ đâu thì không phải ai cũng biết. Thực tế đối với vụ án tranh chấp đất đai các chứng cứ chủ yếu được thu thập qua các cách dưới đây:

Cách thu thập tài liệu chứng cứ để giải quyết tranh chấp đất đai.

• Thu thập chứng cứ từ khách hàng;
• Thu thập chứng cứ tranh chấp đất đai ở các cơ quan hành chính như: Ủy ban nhân dân xã, phường, Ủy ban nhân dân quận/huyện, Phòng Tài nguyên Môi trường, Văn phòng đăng ký đất đai,..
• Thu thập chứng cứ qua các đương sự khác trong vụ án tranh chấp đất đai như: Nguyên đơn, bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, người làm chứng,...
• Đề nghị tòa án hỗ trợ thu thập tài liệu, chứng cứ: Đối với một số chứng cứ không thể tự mình thu thập được bạn có thể đề nghị Tòa án hỗ trợ thu thập tài liệu, chứng cứ. Đồng thời có thể xin sao chụp tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án để phục vụ cho việc nghiên cứu, giải quyết tranh chấp đất đai.

Mục đích của việc tham gia hòa giải tranh chấp đất đai.

Hòa giải tranh chấp đất đai là một trong những thủ tục được quy định trong Luật đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Việc tham gia hòa giải tranh chấp đất đai có thể nhằm phục vụ cho các mục đích như:

• Nhắm mục đích giải quyết tranh chấp đất đai. Tận dụng ý kiến đóng góp của Hội đồng hòa giải nhằm giúp các bên giải quyết tranh chấp.
• Hòa giải tại UBND cấp xã, phường là điều kiện tiên quyết để có thể khởi kiện tranh chấp đất đai. Luật đất đai 2013 đã quy định đối với tranh chấp đất đai không có giấy tờ thì bắt buộc phải hòa giải ở UBND xã.
• Nhằm mục đích thu thập tài liệu chứng cứ. Đánh giá các khả năng có thể xảy ra nếu tiếp tục giải quyết tranh chấp.

Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND xã.

Theo kinh nghiệm tham gia hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND xã của chúng tôi thì thủ tục này có thể được thực hiện với các bước như sau:

• Bước 1: Gửi đơn đề nghị tổ chức hòa giải giải quyết tranh chấp đất đai.
• Bước 2: UBND xã/phường thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai.
• Bước 3: Tổ chức buổi hòa giải tranh chấp đất đai.
• Bước 4: Làm thủ tục công nhận kết quả hòa giải nếu hòa giải thành.

Một số kỹ năng, kinh nghiệm khi tham gia hòa giải tranh chấp đất đai.

Luật Hùng Bách là đơn vị cung cấp dịch vụ pháp lý hàng đầu trong lĩnh vực đất đai. Qua thực tiễn tham gia giải quyết hàng loạt các vụ án tranh chấp đất đai Luật sư chúng tôi xin lưu ý một số vấn đề khi tham gia hòa giải tranh chấp đất đai. Cụ thể như sau:

• Không phải loại tranh chấp liên quan đến đất đai nào cũng bắt buộc phải hòa giải tại UBND xã. Theo quy định của Luật đất đai thì chỉ những tranh chấp liên quan đến việc ai là người có quyền sử dụng đất, xác định ranh giới, mốc giới,.. bắt buộc phải hòa giải mới được khởi kiện. Còn đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như; Tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất. Tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất. Chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,... thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn không phải là điều kiện bắt buộc để có thể khởi kiện.
• Xử lý trường hợp UBND xã không thực hiện hoặc chậm thực hiện việc hòa giải. Hòa giải tranh chấp đất đai là trách nhiệm của UBND xã/phường. Luật quy định trong thời hạn 45 ngày kể từ khi nhận được đơn đề nghị, UBND xã, phường phải tổ chức buổi hòa giải tranh chấp đất đai. Do vậy nếu quá thời hạn nêu trên mà UBND chưa thực hiện thì bạn có quyền khiếu nại về vấn đề này.
• Thành phần tham gia hòa giải tranh chấp đất đai. Khi tham gia buổi hòa giải tranh chấp đất đai cần để ý tránh thiếu sót thành phần tham gia. Trường hợp thiếu thành phần nên yêu cầu Chủ tịch Hội đồng hòa giải bổ sung hoặc dời phiên hòa giải vào hôm khác để đầy đủ thành phần. Tránh trường hợp hòa giải thiếu sót, không đủ thành phần dẫn đến việc Biên bản hòa giải không được tòa án chấp nhận phải hòa giải lại dẫn đến việc mất thời gian, công sức đi lại.
• Phát biểu ý kiến tại buổi hòa giải tranh chấp đất đai. Tại buổi hòa giải bạn cần tuân theo sự điều hành của Chủ tịch Hội đồng hòa giải. Diễn biến phiên họp thường theo tuần tự người có đơn phát biểu trước. Tiếp đến người bị tranh chấp, người liên quan, người làm chứng. Các thành viên trong Hội đồng hòa giải. Lúc nào đến phần của mình thì bạn đưa ra ý kiến. Nếu cần bổ sung, chốt lại ý kiến, quan điểm thì có thể để nghị Hội đồng hòa giải sau khi tất cả các thành viên tham gia hòa giải đã phát biểu ý kiến. Khi tham gia hòa giải thực tế nhiều vụ việc tranh chấp đã rất căng thẳng nên hạn chế công kích, chỉ trích cá nhân. Nên tập trung vào các khía cạnh pháp lý, tính hợp lý để tránh làm phức tạp thêm vụ việc. Nếu thực tế bạn muốn hòa giải thành thì nên chuẩn bị trước sẵn một số phương án hòa giải để đề xuất tại buổi làm việc này.
• Kinh nghiệm thu thập chứng cứ qua buổi hòa giải tranh chấp đất đai. Nhiều vụ án đất đai chúng tôi tham gia giải quyết khi khách hàng không có tài liệu, chứng cứ gì trong tay. Cũng không biết bên kia đối thủ đang có chứng cứ gì. Bước hòa giải tại UBND xã là cơ hội tốt để có thể thu thập chứng cứ cần thiết. Việc thu thập có thể được thực hiện bằng cách đề nghị UBND xã thực hiện các hoạt động cần thiết để chuẩn bị cho buổi hòa giải như; Xác minh nguồn gốc, hiện trạng. Lấy ý kiến người làm chứng. Tại buổi hòa giải cũng có thể yêu cầu bên kia đưa ra các chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu của họ.

Nhiều người băn khoăn khi xảy ra tranh chấp đất đai thì nên đề nghị UBND giải quyết hay khởi kiện ra tòa. Thực tế mỗi phương án lại có ưu, nhược điểm khác nhau. Tuy nhiên nếu lựa chọn cách giải quyết tranh chấp đất đai bằng con đường hành chính thì cần lưu ý những vấn đề sau:

• Không phải trường hợp nào cũng có thể giải quyết tranh chấp đất đai qua thủ tục hành chính. Chỉ những tranh chấp đất đai chưa có giấy tờ về quyền sử dụng đất. Tranh chấp ranh giới, mốc giới đất,.. mới thuộc thẩm quyền của UBND cấp huyện, tỉnh.
• Quyết định giải quyết tranh chấp của UBND huyện, tỉnh vẫn có thể bị khởi kiện ra tòa. Do vậy giải quyết tranh chấp bằng thủ tục hành chính xong chưa chắc đã đạt được mục đích. Bạn có thể vẫn phải khởi kiện để giải quyết tranh chấp đất đai tại tòa.
• Thời gian giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục hành chính. Luật quy định thời hạn giải quyết từ 45 ngày đến 90 ngày. Tuy nhiên thực tế hiếm khi UBND giải quyết xong trong thời hạn như trên. Thậm chí nếu bạn không theo sát vụ việc có khi sẽ bị kéo dài đến 1 - 2 năm hoặc không giải quyết.

Vì những vấn đề như trên nên không nhiều người lựa chọn thủ tục hành chính để giải quyết tranh chấp. Tuy nhiên cũng có nhiều trường hợp nếu giải quyết theo cách này sẽ hiệu quả hơn so với việc khởi kiện. Việc đánh giá, lựa chọn phương án tối ưu phụ thuộc rất nhiều vào kỹ năng, kinh nghiệm của Luật sư tham gia giải quyết.

Khởi kiện là cách được nhiều người lựa chọn để giải quyết tranh chấp đất đai. Quyết định của Tòa án là văn bản có giá trị pháp lý cao nhất để giải quyết loại tranh chấp này. Tuy nhiên thủ tục khởi kiện tranh chấp đất đai cũng khá phức tạp không phải ai cũng nắm được. Để có thể giải quyết tranh chấp bằng con đường Tòa án bạn cần phải nắm được các vấn đề sau:

• Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai;
• Quan hệ pháp luật tranh chấp;
• Tư cách các đương sự trong vụ việc tranh chấp đất đai;
• Quy định của Luật nội dung liên quan đến tranh chấp.
• Thu thập, đánh giá giá trị pháp lý của các tài liệu chứng cứ.

Luật Hùng Bách là đơn vị cung cấp dịch vụ pháp lý trong hàng đầu trong lĩnh vực đất đai, nhà ở. Với đội ngũ Luật sư đất đai giỏi, giàu uy tín, kinh nghiệm chúng tôi có thể hỗ trợ khách hàng thực hiện các công việc như:

• Nghiên cứu hồ sơ,tìm phương án tối ứu để giải quyết tranh chấp đất đai;
• Soạn thảo đơn yêu cầu hòa giải. Đơn khiếu nại. Đơn khởi kiện tranh chấp đất đai và các văn bản cần thiết khác trong...
• Cử Luật sư tham gia tranh tụng tại tòa án để giải quyết tranh chấp;
• Hỗ trợ thủ tục thi hành bản án đã có hiệu lực pháp luật.

Nếu bạn đang gặp phải tranh chấp đất đai mà chưa biết phải xử lý thế nào? Hãy liên hệ tới Luật sư đất đai của chúng tôi bằng một trong các phương thức sau để được tư vấn và hỗ trợ:

LS TRẦN MINH HÙNG CHUYÊN GIA TƯ VẤN TRÊN HTV