1. Nhận thừa kế khi Sổ đỏ đang thế chấp tại ngân hàng

Hiện nay, pháp luật Việt Nam chưa có quy định nào cụ thể điều chỉnh quan hệ pháp luật này, nhưng từ các quy định pháp luật có liên quan thì chủ sử dụng đất, sở hữu nhàở hoàn toàn có quyền để lại thừa kế trong thời gian nhà đất đang được dùng thế chấp, bảo lãnh để đảm bảo lãnh để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự tại các tổ chức tín dụng, ngân hàng thông qua việc lập di chúc.

Quy định cụ thể tại Điều 188 Luật đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này.

- Đất không có tranh chấp.

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài các điều kiện quy định trên, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Thêm vào đó, Bộ luật dân sự không có quy định cấm việc chia thừa kế tài sản là quyền sử dụng đất đang thế chấp tại Ngân hàng, tổ chức tín dụng.

Tuy nhiên, khi cá nhân thế chấp quyền sử dụng đất đứng tên mình tại ngân hàng chết không nhất định làm chấm dứt hợp đồng thế chấp. Bởi theo điều 422 Bộ luật dân sự 2015, thì hợp đồng chỉ chấm dứt trong trường hợp cá nhân giao kết hợp đồng chết mà hợp đồng phải do chính cá nhân đó thực hiện.

Mặt khác, theo điều 615 Bộ luật dân sự 2015: Những người hưởng thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài sản trong phạm vi di sản do người chết để lại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Trường hợp di sản chưa được chia thì nghĩa vụ tài sản do người chết để lại được người quản lý di sản thực hiện theo thỏa thuận của những người thừa kế trong phạm vi di sản do người chết để lại.

Trường hợp di sản đã được chia thì mỗi người thừa kế thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại tương ứng nhưng không vượt quá phần tài sản mà mình đã nhận, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Căn cứ vào những quy định trên, thì người hưởng di sản theo di chúc có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài sản trong phạm vi di sản do người chết để lại. Thông thường, trong những trường hợp thừa kế đối với tài sản đang thế chấp tại ngân hàng, phải đến khi đến hạn, thanh lý hợp đồng và giải chấp, thì người được hưởng di sản mới có thể yêu cầu chia thừa kế.

Ngoài ra, có một cách khác, đó là những người thừa kế thực hiện xong các nghĩa vụ tài chính để được thanh lý hơp đồng, giải chấp và yêu cầu phân chia di sản thừa kế.

2.Tài sản thừa kế là nhà đang thế chấp thì chia thế nào?

Câu hỏi: Vợ chồng tôi có một mảnh đất 200m2. do có nhu cầu mở một cửa hàng kinh doanh nên vợ chồng tôi thế chấp tài sản là QSDĐ và quyền sở hữu nhà của hai vợ chồng để vay vốn ngân hàng. Người vay vốn tín dung là chồng và tôi cũng ký tên trên đó với tư cách là người đồng trách nhiệm, người ký hợp đồng thế chấp là tôi và chồng. Tuy nhiên, không may đến tháng 4/2016 chồng tôi mất do tai nạn giao thông. Vậy, xin hỏi Luật sư chồng tôi mất không có di chúc thì tài sản sẽ được chia như thế nào? giờ tôi phải làm gì để giữ được đất và nhà đã thế chấp tại ngân hàng?

Luật Sư Gia Đình trả lời:

Thứ nhất: Phân chia di sản khi chồng bạn mất đi mà không để lại di chúc

Trong trường hợp chồng bạn mất và bạn muốn chia tài sản thừa kế thì pháp luật quy định trường hợp này chia thừa kế theo pháp luật (do chồng của bạn mất đi không để lại di chúc). Do bạn không nói rõ khối tài sản này gồm những tài sản gì nên theo quy định pháp luật tài sản chung của vợ chồng bạn sẽ được chia đôi, bạn hưởng một nửa, một nửa còn lại là di sản của chồng, do không có di chúc để lại nên chia theo pháp luật về thừa kế theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 và các văn bản hướng dẫn thi hành.

Cụ thể Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về những người được hưởng quyền thừa kế theo pháp luật như sau:

“1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

Như vậy, khi chồng bạn chết đột ngột do tai nạn giao thông, không để lại di chúc thì tài sản của chồng sẽ được chia thừa kế theo pháp luật theo đó, bạn sẽ thuộc hàng thừa kế thứ nhất.

Thứ hai: Về câu hỏi “bạn phải làm gì để giữ được đất và nhà đã thế chấp tại ngân hàng?”

Căn cứ vào Điều 422 Bộ luật dân sự 2015:

“Điều 422. Chấm dứt hợp đồng

Hợp đồng chấm dứt trong trường hợp sau đây:

1. Hợp đồng đã được hoàn thành;

2. Theo thỏa thuận của các bên;

3. Cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân giao kết hợp đồng chấm dứt tồn tại mà hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân đó thực hiện;

4. Hợp đồng bị hủy bỏ, bị đơn phương chấm dứt thực hiện;

5. Hợp đồng không thể thực hiện được do đối tượng của hợp đồng không còn;

6. Hợp đồng chấm dứt theo quy định tại Điều 420 của Bộ luật này;

7. Trường hợp khác do luật quy định.”.

Vậy, theo quy định trên thì hợp đồng sẽ chấm dứt nếu cá nhân giao kết hợp đồng chết. Với trường hợp của bạn, anh Hùng có giao kết hợp đồng tín dung với ngân hàng nên khi anh Hùng chết do tai nạn giao thông thì ngân hàng có thể chấm dứt hợp đồng tín dụng trước thời hạn và thu hồi nợ ngay, nếu không thu hồi được thì ngân hàng sẽ tiến hành các thủ tục để có thể phát mại được tài sản thế chấp nhằm thu hồi nợ.

Để có thể giữ được nhà và đất đã thế chấp thì bạn cần làm những thủ tục sau:

+ Đối với hợp đồng tín dung, bạn là người đồng trách nhiệm thực hiện hợp đồng nên có thể đứng ra nhận trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng và trả nợ theo hợp đồng. Bên cạnh đó, bạn là người thừa kế của chồng nên trong trường hợp này, ngân hàng có thể chấp nhận ký phụ lục hợp đồng để bạn tiếp tục thực hiện hợp đồng trong một khoảng thời gian nhất định như là một phương án thu hồi khoản nợ

+ Đối với hợp đồng thế chấp, bạn là một bên thế chấp tài sản chung của vợ chồng nên tiếp tục thực hiện quyền và nghĩa vụ của bên đồng thế chấp đối với một nửa tài sản thế chấp. Đồng thời bạn là người thừa kế của chồng do vậy theo quy định tại Điều 615 Bộ luật dân sự 2015 thì bạn và những người được hưởng thừa kế từ chồng bạn có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài sản trong phạm vi di sản do chồng bạn để lại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác, cụ thể:

“Điều 615. Thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại

1. Những người hưởng thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài sản trong phạm vi di sản do người chết để lại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Trường hợp di sản chưa được chia thì nghĩa vụ tài sản do người chết để lại được người quản lý di sản thực hiện theo thỏa thuận của những người thừa kế trong phạm vi di sản do người chết để lại.

3. Trường hợp di sản đã được chia thì mỗi người thừa kế thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại tương ứng nhưng không vượt quá phần tài sản mà mình đã nhận, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

4. Trường hợp người thừa kế không phải là cá nhân hưởng di sản theo di chúc thì cũng phải thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại như người thừa kế là cá nhân”.

Khi đó có hai khả năng xảy ra:

Một là: ngân hàng sẽ áp dung quy định tại Điều 615 Bộ luật dân sự đã nêu trên để yêu cầu những người thừa kế của chồng bạn tiếp tục thực hiện nghĩa vụ tài sản trong phạm vi tài sản của chồng bạn đã thế chấp tại ngân hàng mà không cần ký lại hoặc ký phụ lục hợp đồng thế chấp và đăng ký giao dịch đảm bảo bổ sung

Hai là: ngân hàng yêu cầu bạn và những người thừa kế của chồng bạn thự hiện thủ tục khai nhận di sản thừa kế và thực hiện việc ký lại hợp đồng thế chấp, đăng ký lại giao dịch bảo đảm. Khi đó, bạn và những người thừa kế của chồng sẽ thực hiện thủ tục khai nhận di sản tại tổ chức hành nghề công chứng theo quy định của pháp luật và các đồng thừa kế nên có giấy ủy quyền để được công chứng cho bạn đứng ra ký hợp đồng thế chấp tài sản đó cho ngân hàng.

3. Có thể lập di chúc đối với tài sản đang thế chấp tại ngân hàng tại văn phòng Công chứng hay không?

Ông bà tôi có có mảnh đất tại Đà Nẵng, do trước đây có nhu cầu vay vốn ngân hàng để xây nhà nên ông bà tôi có thế chấp mảnh đất này cho ngân hàng để vay tiền. Hiện nay, ông bà tôi nay cũng đã lớn tuổi, muốn lập di chúc này lại cho con cháu trong gia đình tại văn phòng Công chứng, tránh trường hợp sau này tranh giành, cải vã.

Cho tôi hỏi, ông bà tôi có thể lập di chúc khi tài sản đang thế chấp tại Ngân hàng ở văn phòng Công chứng hay không?

Luật Sư Gia Đình trả lời:

Lời đầu tiên, Văn Phòng Luật Sư Gia Đình xin được gửi đến bạn lời chào trân trọng.

Dựa theo yêu cầu của bạn, Công ty có như vấn như sau:

Thế chấp tài sản là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ mà một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) (khoản 1 Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015).

Hiện nay, theo quy định của pháp luật hiện hành không cấm bên thế chấp lập di chúc chỉ định người hưởng di sản là tài sản thế chấp. Nguyên nhân là do việc bên thế chấp lập di chúc định đoạt tài sản của mình không làm ảnh hưởng đến quyền lợi của bên nhận thế chấp.

Căn cứ theo khoản 1 Điều 615 Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định về việc thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại như sau: “Những người hưởng thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài sản trong phạm vi di sản do người chết để lại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”. Do vậy, trường hợp tài sản thế chấp hiện đang là tài sản đảm bảo cho việc thực hiện một nghĩa vụ dân sự khác, tại thời điểm mở thừa kế thì những người được hưởng thừa kế phải có trách nhiệm hoàn thành nghĩa vụ thế chấp và các nghĩa vụ tài sản khác trong phạm vi di sản mà người chết để lại.

Nếu tài sản thế chấp đã bị xử lý, thì tại khoản 3 Điều 643 Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định: “Di chúc không có hiệu lực, nếu di sản để lại cho người thừa kế không còn vào thời điểm mở thừa kế; nếu di sản để lại cho người thừa kế chỉ còn một phần thì phần di chúc về phần di sản còn lại vẫn có hiệu lực”.

Về thủ tục lập thừa kế, cơ quan công chứng trước khi chứng thực nội dung di chúc ngoài việc đánh giá tính tự nguyện, tình trạng minh mẫn của người lập di chúc sẽ tiến hành kiểm tra đối chiếu bản gốc các giấy tờ về nhân thân và các giấy tờ tài sản (đối với các tài sản mà Pháp luật quy định phải đăng ký). Trong trường hợp này, chủ sở hữu tài sản thế chấp có thể làm đơn yêu cầu tổ chức tín dụng, ngân hàng thương mại đang quản lý giấy tờ gốc cử người mang theo giấy tờ gốc về quyền tài sản thừa kế để văn phòng Công chứng kiểm tra đối chiếu. Sau khi kiểm tra đối chiếu nếu nội dung di chúc hợp pháp, kiểm tra xác nhận tính hợp pháp của các giấy tờ nhân thân, giấy tờ tài sản văn phòng Công chứng sẽ tiến hành thủ tục làm chứng di chúc theo quy định của pháp luật. Sau khi hoàn tất thủ tục công chứng, tổ chức tín dụng hoặc ngân hàng sẽ tiếp tục giữ những giấy tờ gốc về quyền tài sản của người để lại di chúc.

Như vậy, trong thời gian tài sản đang dùng để thế chấp, bảo lãnh để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự tại các tổ chức tín dụng, ngân hàng thì chủ sở hữu tài sản hoàn toàn người có quyền lập di chúc tại văn phòng Công chứng để lại tài sản cho con cái, người thân thích của mình.

4. Quyền được thế chấp tài sản của người thừa kế

Tóm tắt câu hỏi:

Trong thời kỳ hôn nhân, tôi được thừa kế của bố mẹ đẻ một căn nhà và đất. Hiện tôi đã làm thủ tục sang tên trên sổ đỏ (chỉ ghi tên của tôi). Vậy nếu tôi thế chấp căn nhà đó để vay vốn của ngân hàng thì có cần vợ tôi cùng ký vào hợp đồng thế chấp không?

Luật sư tư vấn:

Trước hết, bạn cần làm rõ xem căn nhà mà bạn sử dụng để thế chấp là tài sản chung của vợ chồng bạn hay là tài sản riêng của bạn.

Khoản 1 Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 quy định về tài sản chung của vợ chồng:

“Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng”.

Và khoản 1 Điều 43 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 quy định về tài sản riêng của vợ, chồng:

“Tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng theo quy định tại các điều 38, 39 và 40 của Luật này; tài sản phục vụ nhu cầu thiết yếu của vợ, chồng và tài sản khác mà theo quy định của pháp luật thuộc sở hữu riêng của vợ, chồng”.

Bạn có được căn nhà trong thời kỳ hôn nhân do được thừa kế từ bố mẹ đẻ. Tuy nhiên, bạn cần phải xác định rõ bố mẹ đẻ của bạn để thừa kế cho riêng bạn hay để thừa kế cho cả hai vợ chồng bạn. Bạn cần căn cứ vào ý chí của bố mẹ bạn thể hiện trong di chúc (nếu có) và các quy định của pháp luật về thừa kế để xác định được điều đó:

– Trường hợp 1: Nếu căn nhà và quyền sử dụng đất là tài sản cả hai vợ chồng được thừa kế từ bố mẹ thì dù Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ đứng tên bạn nhưng vẫn được xác định là tài sản chung của vợ chồng. Lúc này, việc ký kết hợp đồng thế chấp căn nhà với ngân hàng cần phải có sự đồng ý của vợ bạn và cả hai vợ chồng cùng ký vào hợp đồng với tư cách là bên thế chấp. Nếu bạn tự ý thế chấp nhà mà không được sự đồng ý của vợ bạn thì hợp đồng thế chấp này là không hợp pháp. Ngoài ra, vợ chồng bạn cũng có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để ghi tên của cả bạn và vợ bạn.

– Trường hợp 2: Nếu căn nhà và quyền sử dụng đất là tài sản bạn được thừa kế riêng từ bố mẹ đẻ của mình, thì đó là tài sản riêng của bạn. Bạn có quyền thế chấp căn nhà đó với ngân hàng và chỉ cần chữ ký của mình bạn. Tuy nhiên, bạn cũng cần lưu ý đến quy định tại Điều 31 Luật Hôn nhân và gia đình 2014:

“Việc xác lập, thực hiện, chấm dứt các giao dịch liên quan đến nhà là nơi ở duy nhất của vợ chồng phải có sự thỏa thuận của vợ chồng. Trong trường hợp nhà ở thuộc sở hữu riêng của vợ hoặc chồng thì chủ sở hữu có quyền xác lập, thực hiện, chấm dứt giao dịch liên quan đến tài sản đó nhưng phải bảo đảm chỗ ở cho vợ chồng”.

Tức là bạn cần phải bảo đảm chỗ ở cho gia đình bạn khi tham gia giao dịch thế chấp với ngân hàng.

Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...

Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội. 

 Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh truyền hình uy tín như:  Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư  bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Chúng tôi cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.

Trân trọng cảm ơn!.