1)    Luật Kinh doanh bất động sản 2024 quy định, chủ đầu tư dự án chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng. Ông bình luận thế nào về quy định này?

Với mục đích để bảo đảm thể hiện đúng bản chất của việc đặt cọc, đồng thời hạn chế rủi ro cho bên mua, thuê mua, thường là bên yếu thế nên  Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) là “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng”.

Tuy quy định này, có thể thấy quy định đã đưa ra mức kiểm soát rất chặt thời điểm được nhận cọc và mức tiền đặt cọc của chủ đầu tư, hạn chế và giàm thiểu tình trạng lợi dụng việc đặt cọc trước đó và được kỳ vọng giảm thiểu những hệ lụy.

Với quy định chủ đầu tư dự án BĐS chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, rõ ràng rủi ro pháp lý đối với người mua sẽ bớt đi. Đồng thời, trách nhiệm đối với chủ đầu tư lớn hơn. Tiền cọc chỉ là một khoản ban đầu. Sau khi đạt được một số tiêu chí, chủ đầu tư vẫn có thể yêu cầu khách hàng phải đóng thêm những đợt tiếp theo. Mặt khác, việc sửa đổi quy định về “đặt cọc” tối đa 5% giá bán là cần thiết. Thực tế, mức 5% giảm thiểu được việc chủ đầu tư nhận huy động vốn quá nhiều từ khách hàng. Đây là mức đặt cọc khác với huy động vốn, góp phần ngăn chặn hiện tượng chủ đầu tư mập mờ giữa hai hình thức này, liên tục huy động vốn từ khách hàng bằng việc yêu cầu nhiều lần chuyển tiền cọc lên tới 15% giá trị hợp đồng. Hơn nữa, quy định đặt cọc Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi như trên sẽ góp phần bảo vệ quyền lợi cho cả hai bên. Bởi bản chất của đặt cọc là đảm bảo giao dịch được thực hiện. Đối với bên mua, thuê mua, sau khi đặt cọc, quyền lợi được đảm bảo trong trường hợp chủ đầu tư chậm ký kết hợp đồng mua.

Song nếu chủ đầu tư không sử dụng thuật ngữ “đặt cọc” mà ký kết dưới hình thức khác (như thỏa thuận hợp tác chẳng hạn) thì tác dụng của quy định này vẫn là dấu hỏi.

2)    Ông có lo ngại việc cách chủ đầu tư sẽ “lách luật”, ví dụ không dùng từ “đặt cọc” mà dùng các thuật ngữ khác để huy động vốn từ khách hàng hay không? Nếu thay đổi từ ngữ thì tác dụng của quy định này liệu có đạt như mong muốn?

Những lo ngại nói trên hoàn toàn có cơ sở. Về mức cọc 5%, tôi cho rằng phù hợp. Tuy nhiên, về thời điểm đặt cọc, luật quy định khi nhà ở, công trình xây dựng có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, có thể nói kiểm soát khá chặt chẽ. Bởi ở thời điểm “đủ điều kiện đưa vào kinh doanh”, không cần thiết phải ký kết hợp đồng đặt cọc. Chủ đầu tư có thể ký kết luôn hợp đồng mua bán và thu tiền thanh toán theo thoả thuận, không bị giới hạn 5%. Điều này dẫn đến tình trạng chủ đầu tư “lách luật” bằng thoả thuận khác, không phải đặt cọc. Để khắc phục, cần phổ biến các quy định mới về đặt cọc đến người dân. Khi giao kết hợp đồng với chủ đầu tư, người dân chỉ ký kết hợp đồng đặt cọc hoặc hợp đồng mua bán, đảm bảo quyền lợi cho mình. Để giải quyết vấn đề vốn mà trên thực tế đã có nhiều loại hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trá hình, vi phạm pháp luật rất khó kiểm soát diễn ra giữa các nhà đầu tư cấp 1 với nhà đầu tư cấp 2 hoặc giữa nhà đầu tư với khách hàng, ví dụ như: “hợp đồng góp vốn”, tổ chức, hộ gia đình cá nhân góp vốn “được hưởng quyền mua nhà ở trong dự án bất động sản nhà ở” của chủ đầu tư; hợp đồng “hợp tác đầu tư, liên doanh liên kết” “hợp đồng vay vốn” và “được nhận chuyển nhượng nhà đất của dự án khi đủ điều kiện”; doanh nghiệp phát hành “trái phiếu có kỳ hạn của doanh nghiệp”. Người mua trái phiếu của doanh nghiệp được hưởng quyền “mua nhà đất của dự án”; “hợp đồng đặt cọc”, “hợp đồng giữ chỗ”; “hợp đồng hứa mua hứa bán nhà ở” của  chủ đầu tư với khách hàng... Những hợp đồng này đều là vi phạm pháp luật, rất rủi ro cho khách hàng và cả nhà đầu tư khi ký kết các hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai chưa đủ điều kiện theo quy định pháp luật. Chế tài cho việc xử lý vi phạm pháp luật trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai được quy định chưa đủ tính răn đe, chưa đầy đủ.

Trường hợp nếu chủ đầu tư cố ý thay đổi từ ngữ nhằm lách luật thì trên thực tế, bao giờ cũng có những hình thức giao kết khác nhau. Có thể một số chủ đầu tư tiếp tục sử dụng biện pháp này và vẫn lợi dụng được một số người mua nhà, nhưng điều này chỉ xảy ra trong ngắn hạn.Do đó, về lâu dài, thị trường BĐS phải hoạt động một cách minh bạch hơn, theo đúng quy luật. Quyền lực giữa người bán và mua sẽ cân bằng hơn. Đến thời điểm đó, những chiêu trò “lách luật” như vậy không còn ý nghĩa và sẽ xuất hiện những doanh nghiệp làm ăn rõ ràng, minh bạch, vì quyền lợi khách hàng. Các chiêu trò sẽ trở lên lỗi thời. Thời gian qua đã minh chứng, nhiều công ty BĐS sử dụng chiêu trò đã bị thị trường không chấp nữa và buộc phải rút lui. Nên việc thay đổi từ ngữ hay không vẫn sẽ bị áp dụng chế tài nếu có hành vi vi phạm.

3)    Khác với quy định bắt buộc phải có ngân hàng bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư với khách hàng trước kia, quy định tại Điều 26 Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi cho phép khách hàng lựa chọn có buộc phải có bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ từ phía ngân hàng hay không. Ông bình luận thế nào về quy định này?

Chủ đầu tư dự án trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng chấp thuận cấp bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua, thuê mua nhà ở khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết. Với quy định này, khách hàng có toàn quyền trong việc lựa chọn có cần phải áp dụng việc bảo lãnh hay không, đâu đó họ sẽ giảm được chi phí tài chính, đặc biệt khi họ mua sản phẩm từ các chủ đầu tư uy tín. Khi ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua, cho phép khách hàng được lựa chọn việc có hoặc không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với mình.

Trước kia, bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ là một trong những nguyên nhân đẩy giá bất động sản tăng thêm và người gánh chịu đương nhiên là khách hàng.  Đồng thời, quy định mới này vừa đảm bảo chặt chẽ, tránh chủ đầu tư “dự án ma”, vừa linh hoạt cho các bên thỏa thuận, khách hàng được lựa chọn, quyết định việc có hoặc không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình…..

Bên cạnh đó, bản chất của việc mua, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai là khách hàng chấp nhận rủi ro cao hơn để đánh đổi những lợi ích khác như: Giá mua, thuê mua thấp hơn, bảo đảm về quyền sở hữu khi bất động sản hình thành…Do đó, việc trao quyền cho bên mua, thuê mua được quyết định có hoặc không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình là phù hợp với thực tế……