Trong trường hợp này, tôi có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê trước thời hạn hay phải chờ đến khi hết hạn cho thuê thì mới được chuyển nhượng? Khi tôi chuyển nhượng căn nhà thì hợp đồng cho thuê có đương nhiên bị chấm dứt hay không?

Trả lời

Việc chấm dứt Hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi có một trong các trường hợp được quy định tại Điều 131 Luật Nhà ở năm 2014 như sau:

“a) Hợp đồng thuê nhà ở hết hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng;

b) Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng;

c) Nhà ở cho thuê không còn;

d) Bên thuê nhà ở chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống;

đ) Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác.

Bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở quy định tại điểm này, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;

e) Chấm dứt theo quy định tại Điều 132 của Luật này”.

Thông tin của bạn cho thấy, hợp đồng thuê nhà giữa bạn và người thuê vẫn còn hiệu lực, hai bên không thỏa thuận hoặc không thỏa thuận được về việc chấm dứt hợp đồng, và nếu không thuộc một trong các trường hợp khác nêu trên, thì ngay cả khi bạn chuyển nhượng cho người khác thì hợp đồng thuê nhà này cũng không đương nhiên bị chấm dứt.

Theo khoản 1 Điều 132 của Luật này, “trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này”.

Có nghĩa là, với tư cách bên cho thuê nhà, bạn chỉ có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

“a) Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;

b) Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;

d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;

g) Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật này”.

Với tư cách chủ sở hữu, bạn có quyền định đoạt bằng cách chuyển nhượng căn nhà đang cho thuê, nhưng phải thực hiện theo đúng quy định tại khoản 1 Điều 127 của Luật này. Đó là: “Trường hợp chủ sở hữu bán nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết về việc bán và các điều kiện bán nhà ở; bên thuê nhà ở được quyền ưu tiên mua nếu đã thanh toán đầy đủ tiền thuê nhà cho bên cho thuê tính đến thời điểm bên cho thuê có thông báo về việc bán nhà cho thuê, trừ trường hợp nhà ở thuộc sở hữu chung; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày bên thuê nhà ở nhận được thông báo mà không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác về thời hạn”.

Song, ngay cả khi giao dịch mua bán thành công, đó cũng không phải là lý do để bạn có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê. Bên thuê nhà ở có quyền được tiếp tục thuê, bởi vì khoản 2 Điều 133 của Luật này quy định: “Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác”.

Tóm lại, bạn có quyền chuyển nhượng nhà ở đang cho người khác thuê, nhưng nếu thời hạn thuê vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng, trừ khi họ và chủ sở hữu mới không có thỏa thuận khác.

LS TRẦN MINH HÙNG TƯ VẤN LUẬT TRÊN HTV