1.
Cấp sổ đỏ cho đất nông nghiệp mua bằng giấy viết tay
Câu hỏi của bạn:
Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi về việc
cấp sổ đỏ cho đất nông nghiệp mua giấy viết tay muốn nhờ Luật sư tư vấn giúp
như sau: Năm 2001, gia đình tôi có mua 1 mảnh đất ruộng. Khi mua bán chỉ có
giấy tờ viết tay ký nhận giữa 2 bên. Mảnh đất gia đình mua tại thời điểm đó vẫn
chưa được cấp sổ đỏ. Từ đó đến nay gia đình vẫn sử dụng bình thường mà không hề
có tranh chấp gì. Vậy cho tôi hỏi bây giờ tôi có thể làm được sổ đỏ không? Sổ
đỏ được cấp luôn cho gia đình tôi hay cấp cho bên bán xong mới được làm thủ tục
sang nhượng? Hồ sơ cần chuẩn bị những gì? Tôi xin cảm ơn!
Luật sư Gia Đình trả lời:
Cơ sở pháp lý:
• Luật Đất đai 2013;
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn
thi hành Luật Đất đai;
• Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi,
bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.
Nội dung tư vấn:
1. Điều kiện cấp sổ đỏ cho đất nông
nghiệp mua bằng giấy viết tay
Sổ đỏ là một loại giấy tờ về đất đai
có tên gọi đầy đủ là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất được định nghĩa tại Khoản 16 Điều 3 Luật đất đai
2013: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”
Điều 99 Luật Đất đai 2013 có quy
định về trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất. Gia đình bạn sẽ được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất nếu đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy
định tại Điều 101 Luật Đất đai 2013:
• Có hộ khẩu thường trú tại địa
phương;
• Trực tiếp sản xuất nông nghiệp,
lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã
hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn;
• Được UBND cấp xã xác nhận là sử
dụng đất ổn định, không có tranh chấp.
2. Cấp sổ đỏ cho đất nông nghiệp mua
bằng giấy viết tay cho ai?
Tại khoản 54 Điều 2 Nghị định
01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP có quy định như
sau:
“1. Các trường hợp đang sử dụng đất
sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại
khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai,
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định
này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ
không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản
chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:
a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng,
nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;
b) Sử dụng đất do nhận chuyển
nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước
ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100
của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;
c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền
sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.”
Như vậy, căn cứ quy định trên của
pháp luật đối với thửa đất chưa được cấp sổ đỏ, có nguồn gốc mua bán bằng giấy
tờ viết tay và thuộc một trong các trường hợp nêu trên thì được xem xét cấp
GCN.
Theo như thông tin bạn cung cấp, gia
đình bạn mua mảnh đất từ năm 2001 (tức trước ngày 01/01/2008) chỉ có giấy tờ
viết tay, nếu thửa đất đó đáp ứng được các điều kiện nêu trên thì được xem xét
cấp GCN cho người đang trực tiếp sử dụng đất là gia đình bạn mà không phải cấp
cho người chủ đất cũ sau đó thực hiện thủ tục chuyển quyền. Cơ quan tiếp nhận
hồ sơ không được yêu cầu gia đình bạn cung cấp giấy tờ mua bán có công chứng,
chứng thực.
2.
Mua bán đất ruộng bằng giấy tờ viết tay có hiệu lực không?
Câu hỏi:
Lúc cha tôi còn sống có mua 7 công
đất ruộng của người chú mình nhưng chỉ làm giấy tay 2 bên ký kết không có xác
nhận của địa phương. Thời gian qua cha tôi có giao đất cho người cô làm, giờ
cha tôi mất nên tôi muốn lấy lại đất để làm sổ đỏ nhưng chú tôi không đồng ý do
đất đó chú tôi đứng tên. Trong trường hợp này tôi có được quyền lấy lại đất hay
không? Xin nhờ luật sư tư vấn giúp tôi
Luật sư Gia Đình trả lời:
Vì thông tin bạn cung cấp không đề
cập đến các mốc thời gian vụ việc xảy ra trên thực tế, nên quy định của pháp
luật hiện hành có liên quan sẽ được áp dụng để đưa ra ý kiến tư vấn cho bạn và
gia đình trong trường hợp này.
Qua những thông tin bạn đọc cung
cấp, có thể hiểu rằng tại thời điểm thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng
đất, bên chuyển nhượng (chú bạn ) đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
đối với thửa đất là đối tượng giao dịch và hai bên chỉ lập giấy tờ viết tay về
việc mua bán quyền sử dụng đất.
Theo quy định của pháp luật hiện
hành tại điểm a khoản 3 điều 167 Luật Đất đai 2013 thì hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp
luật. "Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền
của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho,
thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền
với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất
động sản quy định tại điểm b khoản này;
…
d) Việc công chứng thực hiện tại các
tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp
xã".
Theo quy định tại khoản 2 Điều 117
Bộ luật Dân sự 2015, hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của
giao dịch dân sự khi được quy định trong các văn bản pháp luật chuyên ngành.
Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất (không thuộc trường hợp kinh doanh bất động sản như trường
hợp của gia đình bạn) chỉ phát sinh hiệu lực pháp lý khi hợp đồng đó được lập
thành văn bản và được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.
Tuy nhiên, Khoản 2 Điều 121 Bộ Luật
Dân sự 2015 cũng quy định: “Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng
vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã
thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một
bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng
thực".
Như vậy, với tư cách là bên nhận
chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nếu chứng minh
được đã thực hiện được từ hai phần ba nghĩa vụ- giao cho bên chuyển nhượng từ
đủ hai phần ba giá trị quyền sử dụng đất theo nội dung hợp đồng thì gia đình
bạn có quyền yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực pháp lý của hợp đồng.
Như vậy, có hai hướng giải quyết
trong trường hợp của gia đình bạn:
Thứ nhất, yêu cầu Tòa án công nhận
giá trị của hợp đồng chuyển nhượng. Theo đó, gia đình bạn có nghĩa vụ hoàn
thành việc giao tiền (nếu chưa hoàn thành) và bên chuyển nhượng có nghĩa vụ
giao đất theo đúng nội dung hợp đồng đã được xác lập.
Thứ hai, nếu chưa thực hiện được hai
phần ba nghĩa vụ giao tiền theo nội dung hợp đồng, hợp đồng đã ký giữa hai bên
không có giá trị pháp lý. Theo đó, gia đình bạn không có quyền yêu cầu bên
chuyển nhượng giao đất và giấy tờ về đất và ngược lại, bên chuyển nhượng có
trách nhiệm hoàn trả số tiền đã nhận của cha bạn khi thực hiện giao dịch.
Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia
tư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...
Chúng tôi
là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên
viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm,
kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm
và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý-
cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư
bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là
nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư
luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư
thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề,
chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh
hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật
sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp
được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem
lại công bằng cho xã hội.
Luật
sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư
Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền
thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật
trên các Kênh truyền hình uy tín như: Đài Truyền hình TPHCM
(HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long,
Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam,
Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát
thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi
trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an
nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học
luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường
ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học
uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật
sư bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng
trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng
Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu
giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa
Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự,
kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại
niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công
lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.
Chúng tôi
cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước
rất lâu năm.
Trân trọng
cảm ơn!.
|