1. Cấp sổ đỏ cho đất nông nghiệp mua bằng giấy viết tay

Câu hỏi của bạn:

Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi về việc cấp sổ đỏ cho đất nông nghiệp mua giấy viết tay muốn nhờ Luật sư tư vấn giúp như sau: Năm 2001, gia đình tôi có mua 1 mảnh đất ruộng. Khi mua bán chỉ có giấy tờ viết tay ký nhận giữa 2 bên. Mảnh đất gia đình mua tại thời điểm đó vẫn chưa được cấp sổ đỏ. Từ đó đến nay gia đình vẫn sử dụng bình thường mà không hề có tranh chấp gì. Vậy cho tôi hỏi bây giờ tôi có thể làm được sổ đỏ không? Sổ đỏ được cấp luôn cho gia đình tôi hay cấp cho bên bán xong mới được làm thủ tục sang nhượng? Hồ sơ cần chuẩn bị những gì? Tôi xin cảm ơn!

Luật sư Gia Đình trả lời:

Cơ sở pháp lý:

• Luật Đất đai 2013;

• Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;

• Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.

Nội dung tư vấn:

1. Điều kiện cấp sổ đỏ cho đất nông nghiệp mua bằng giấy viết tay

Sổ đỏ là một loại giấy tờ về đất đai có tên gọi đầy đủ là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được định nghĩa tại Khoản 16 Điều 3 Luật đất đai 2013: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”

Điều 99 Luật Đất đai 2013 có quy định về trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Gia đình bạn sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy định tại Điều 101 Luật Đất đai 2013:

• Có hộ khẩu thường trú tại địa phương;

• Trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn;

• Được UBND cấp xã xác nhận là sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.

2. Cấp sổ đỏ cho đất nông nghiệp mua bằng giấy viết tay cho ai?

Tại khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP có quy định như sau:

“1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;

b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;

c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.”

Như vậy, căn cứ quy định trên của pháp luật đối với thửa đất chưa được cấp sổ đỏ, có nguồn gốc mua bán bằng giấy tờ viết tay và thuộc một trong các trường hợp nêu trên thì được xem xét cấp GCN.

Theo như thông tin bạn cung cấp, gia đình bạn mua mảnh đất từ năm 2001 (tức trước ngày 01/01/2008) chỉ có giấy tờ viết tay, nếu thửa đất đó đáp ứng được các điều kiện nêu trên thì được xem xét cấp GCN cho người đang trực tiếp sử dụng đất là gia đình bạn mà không phải cấp cho người chủ đất cũ sau đó thực hiện thủ tục chuyển quyền. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu gia đình bạn cung cấp giấy tờ mua bán có công chứng, chứng thực.

2. Mua bán đất ruộng bằng giấy tờ viết tay có hiệu lực không?

Câu hỏi:

Lúc cha tôi còn sống có mua 7 công đất ruộng của người chú mình nhưng chỉ làm giấy tay 2 bên ký kết không có xác nhận của địa phương. Thời gian qua cha tôi có giao đất cho người cô làm, giờ cha tôi mất nên tôi muốn lấy lại đất để làm sổ đỏ nhưng chú tôi không đồng ý do đất đó chú tôi đứng tên. Trong trường hợp này tôi có được quyền lấy lại đất hay không? Xin nhờ luật sư tư vấn giúp tôi

Luật sư Gia Đình trả lời:

Vì thông tin bạn cung cấp không đề cập đến các mốc thời gian vụ việc xảy ra trên thực tế, nên quy định của pháp luật hiện hành có liên quan sẽ được áp dụng để đưa ra ý kiến tư vấn cho bạn và gia đình trong trường hợp này.

Qua những thông tin bạn đọc cung cấp, có thể hiểu rằng tại thời điểm thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên chuyển nhượng (chú bạn ) đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất là đối tượng giao dịch và hai bên chỉ lập giấy tờ viết tay về việc mua bán quyền sử dụng đất.

Theo quy định của pháp luật hiện hành tại điểm a khoản 3 điều 167 Luật Đất đai 2013 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật. "Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

…

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã".

Theo quy định tại khoản 2 Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự khi được quy định trong các văn bản pháp luật chuyên ngành.

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (không thuộc trường hợp kinh doanh bất động sản như trường hợp của gia đình bạn) chỉ phát sinh hiệu lực pháp lý khi hợp đồng đó được lập thành văn bản và được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, Khoản 2 Điều 121 Bộ Luật Dân sự 2015 cũng quy định: “Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực".

Như vậy, với tư cách là bên nhận chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nếu chứng minh được đã thực hiện được từ hai phần ba nghĩa vụ- giao cho bên chuyển nhượng từ đủ hai phần ba giá trị quyền sử dụng đất theo nội dung hợp đồng thì gia đình bạn có quyền yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực pháp lý của hợp đồng.

Như vậy, có hai hướng giải quyết trong trường hợp của gia đình bạn:

Thứ nhất, yêu cầu Tòa án công nhận giá trị của hợp đồng chuyển nhượng. Theo đó, gia đình bạn có nghĩa vụ hoàn thành việc giao tiền (nếu chưa hoàn thành) và bên chuyển nhượng có nghĩa vụ giao đất theo đúng nội dung hợp đồng đã được xác lập.

Thứ hai, nếu chưa thực hiện được hai phần ba nghĩa vụ giao tiền theo nội dung hợp đồng, hợp đồng đã ký giữa hai bên không có giá trị pháp lý. Theo đó, gia đình bạn không có quyền yêu cầu bên chuyển nhượng giao đất và giấy tờ về đất và ngược lại, bên chuyển nhượng có trách nhiệm hoàn trả số tiền đã nhận của cha bạn khi thực hiện giao dịch.

Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...

Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội. 

 Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh truyền hình uy tín như:  Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư  bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Chúng tôi cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.

Trân trọng cảm ơn!.