Dự án nhà ở, chung cư thế chấp ngân hàng: Trả lại quyền lợi hợp pháp cho người mua

Mới đây, đoàn đại biểu Quốc hội TPHCM đã có văn bản kiến nghị Ngân hàng Nhà nước công khai hồ sơ dự án (DA) vay ngân hàng của các công ty kinh doanh bất động sản; đề nghị Ngân hàng Nhà nước nghiên cứu, tham mưu Chính phủ quy định chặt chẽ, có biện pháp chế tài.

Thấp thỏm chờ sổ hồng

Theo đoàn đại biểu Quốc hội TPHCM, hiện nay nở rộ tình trạng chủ đầu tư (CĐT) DA thế chấp khu đất xây chung cư cho ngân hàng nhưng vẫn tổ chức bán căn hộ theo hình thức hợp đồng đầu tư góp vốn. Đến khi bàn giao căn hộ thì không bàn giao được sổ hồng cho cư dân. Trong khi đó, người dân không thể biết được các DA đã thế chấp hoặc CĐT cố tình giấu, ảnh hưởng quyền lợi của người mua chung cư. Điển hình như trường hợp ông Ngô Quang Dũng (trú nhà số 18, đường số 5, Khu dân cư Phú Hữu, phường Phú Hữu, TP Thủ Đức, TPHCM) mua lô đất A1-15 thuộc DA Khu dân cư Phú Hữu (phường Phú Hữu, quận 9; nay là TP Thủ Đức) của Công ty TNHH Tư vấn - Dịch vụ địa ốc Hoàng Quân từ tháng 8-2005 theo hình thức hợp đồng góp vốn xây dựng nhà ở.

“Tôi đã hoàn tất mọi nghĩa vụ tài chính, đã nhận bàn giao nhà nhưng đến nay chưa nhận sổ hồng theo đúng hợp đồng vì CĐT đã mang sổ hồng đi thế chấp vay tiền ngân hàng. Tôi đã đến trụ sở Công ty TNHH Tư vấn - Dịch vụ địa ốc Hoàng Quân nhiều lần, yêu cầu họ tiến hành giao sổ hồng căn nhà cho gia đình tôi, nhưng họ vẫn không giải quyết, chỉ có hứa hẹn”…

Không chỉ ông Ngô Quang Dũng mà nhiều trường hợp tương tự khác mua đất nền DA Khu dân cư Phú Hữu của Công ty TNHH Tư vấn - Dịch vụ địa ốc Hoàng Quân cũng đang lâm cảnh sống trong căn nhà không có giấy tờ hợp pháp, thấp thỏm lo lắng bị ngân hàng xiết nợ.

Trong khi đó, theo phản ánh của cư dân chung cư Dreamhome Luxury (đường số 59, phường 14, quận Gò Vấp, TPHCM), vào năm 2015, khi nhận bàn giao căn hộ tại DA chung cư này, Công ty CP Nhà Mơ (CĐT) cam kết sẽ đảm bảo các quyền lợi cho cư dân, trong đó có việc 1-2 năm sau khi giao căn hộ sẽ bàn giao sổ hồng. Tuy nhiên, đã 8 năm trôi qua, hơn 500 hộ dân sinh sống nơi đây vẫn chưa nhận được bất kỳ giấy tờ nào. Nhiều hộ dân bức xúc nói rằng, do không có sổ hồng nên họ giống như ở thuê trên chính ngôi nhà của mình. Chủ nhân các căn hộ không nhập được hộ khẩu, dẫn đến việc học của con em bị ảnh hưởng. Bên cạnh đó, một số chủ căn hộ muốn làm thủ tục vay vốn ngân hàng cũng không được vì không thể xác minh tài sản để thế chấp…

Ông Lại Nhân T., cư dân sống tại chung cư Dreamhome Luxury, lo lắng: “Tất cả cư dân chung cư Dreamhome Luxury rất hoang mang khi biết rằng CĐT đã thế chấp sổ hồng của DA chung cư cho Ngân hàng Đông Á trong nhiều năm qua. Chúng tôi kiến nghị Sở TN-MT TPHCM sớm kiểm tra, phối hợp cùng CĐT lập thủ tục để cấp sổ hồng cho người mua căn hộ, hoặc ban hành hướng dẫn thủ tục để người mua căn hộ có thể tự làm hồ sơ xin cấp sổ hồng cho phần diện tích căn hộ không vi phạm về xây dựng tại chung cư; đồng thời Sở TN-MT cần tiếp tục xem xét, có phương án xử lý, giải quyết đối với các trường hợp còn vướng lại”.

Chưa có thống kê đầy đủ, nhưng theo Giám đốc Sở TN-MT TPHCM Nguyễn Toàn Thắng, những DA chung cư, nhà ở cầm cố ngân hàng đã gây ảnh hưởng tiêu cực đến quyền lợi khách hàng của dự án, nhiều người bức xúc vì chưa được cấp sổ hồng cho căn hộ chung cư mình đã mua. Cơ quan chức năng đã và đang cố gắng giải quyết để trong giai đoạn 2022-2025 dứt điểm cấp sổ hồng cho 50.000 căn hộ còn tồn đọng liên quan vấn đề này.

Hành vi vi phạm pháp luật

Theo Luật sư Trần Minh Hùng, Trưởng Văn phòng Luật sư Gia Đình, việc CĐT mang giấy tờ chủ quyền căn hộ chung cư, giấy tờ nhà đất của các DA khu dân cư đi thế chấp ngân hàng để vay tiền khá phổ biến ở nước ta. Theo khoản 1 Điều 147 Luật Nhà ở năm 2014, CĐT DA xây dựng nhà ở được thế chấp DA hoặc nhà ở xây dựng trong DA tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư DA hoặc xây dựng nhà ở đó. Như vậy, việc thế chấp DA để vay vốn đầu tư DA là hoạt động bình thường của doanh nghiệp, CĐT và được pháp luật cho phép.

Ông Ngô Quang Dũng bên ngôi nhà không có chủ quyền của mình, tại Khu dân cư Phú Hữu (phường Phú Hữu, TP Thủ Đức, TPHCM)

Tuy nhiên, Điều 147 cũng có quy định ràng buộc khác: “Nếu CĐT đã thế chấp nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn góp để phân chia nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, trừ trường hợp được bên góp vốn, bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý”.

Việc xác định nhà ở đã được giải chấp trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng phải được nêu rõ trong văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở. “Có thể nói, pháp luật đã có quy định cụ thể về việc thế chấp DA và bảo vệ quyền lợi chính đáng của người mua nhà. Như vậy, hành vi vi phạm pháp luật ở đây rất rõ. CĐT mang tài sản của các chủ sở hữu căn hộ đi thế chấp tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể sẽ có dấu hiệu của tội lừa đảo theo Điều 139 Bộ Luật hình sự 2015, sửa đổi bổ sung 2017”, Luật sư Trần Minh Hùng nhấn mạnh.

Từ thực tế diễn ra, Luật sư Đào Xuân Sơn (Đoàn Luật sư TPHCM) kiến nghị: “Đối với những dự án đang thế chấp ngân hàng khiến cư dân “mắc kẹt”, các ngành chức năng sớm nghiên cứu đưa ra giải pháp, trả lại quyền lợi hợp pháp cho người dân. Hiện đối với một số DA bán đất nền tại một số tỉnh, thành, cơ quan chức năng theo dõi sát tình hình tài chính của doanh nghiệp và yêu cầu doanh nghiệp thanh toán từng phần tiền vay (cầm cố dự án) cho ngân hàng, lần lượt “lấy” lại giấy tờ đất, trả cho người dân. TPHCM cũng có thể tham khảo thêm”.