LUẬT SƯ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Cơ sở pháp lý

- Luật đất đai 2013

- Bộ luật dân sự 2015

- Bộ luật tố tụng dân sự 2015

- Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP

Tranh chấp đất đai là gì, Bản chất của tranh chấp đất đai?

Theo quy định tại Luật đất đai 2013

- Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.

- Đất đang có tranh chấp được hiểu là loại đất mà giữa người sử dụng hợp pháp đất đó với cá nhân khác, với Nhà nước (về vấn đề bồi thường đất) hoặc giữa những người sử dụng chung mảnh đất đó với nhau đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất, về tài sản gắn liền với đất, về ranh giới, về mục đích sử dụng đất hoặc về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất...

Bản chất của tranh chấp đất đai

- Tranh chấp đất đai xác định ai là người có quyền sử dụng đất đối với điện tích đất tranh chấp.

Các loại tranh chấp đất đai phổ biến Tại Thành phố Hồ Chí Minh

- Tranh chấp đất đai có yếu tố nước ngoài

- Tranh chấp về thừa kế đất đai, quyền thừa kế đất đai

- Tranh chấp đất đai cho thuê, cho ở nhờ; tranh chấp nhà chung cư

- Tranh chấp đất đai trong gia đình, tranh chấp ranh giới đất, tranh chấp quyền sử dụng đất

- Tranh chấp đất đai không có sổ đỏ, tranh chấp đất đai giữa cá nhân với tổ chức

- Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất

- Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất đai

- Khiếu kiện đất đai, khiếu nại bồi thường giải phóng mặt bằng

Tính chất của tranh chấp đất đai tại Thành phố Hồ Chí Minh

- Tranh chấp đất đai giải quyết thường kéo dài, gây tâm lý mệt mỏi

- Tranh chấp đất đai thường phức tạp

- Tranh chấp đất đai thường liên quan đến nhiều chủ thể

- Tranh châp đất đai liên quan đến nhiều lĩnh vực khác, như: nhà, xây dựng

Hiệu quả Luật sư giải quyết tranh chấp đất đai tại Thành phố Hồ Chí Minh

- Thường người dân tự giải quyết các vướng mắc, xung đột, tranh chấp về đất mà không có sự tư vấn, hỗ trợ của người có chuyên môn. Đến khi sự việc phức tạp, bất lợi và có nguy cơ mất quyền sử dụng đât/quyền sở hữu nhà ở thì người dân bắt đầu nghĩ tới việc xin tư vấn của Luật sư, chuyên gia pháp lý. Đây là cách tiếp cận giải quyết tranh chấp đất đai sai lầm. Người dân cần phải nghĩ tới gặp Luật sư, chuyên gia tư vấn đất đai ngay tại thời điểm xuất hiện tranh chấp nhằm bảo vệ tối đa lợi ích của mình, giảm rủi ro pháp lý trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai.

- Sự tư vấn của Luật sư/ chuyên gia pháp lý: Rất ít người nhận ra sự quan trọng của Luật sư/ chuyên gia pháp lý tư vấn hoặc hỗ trợ mình giải quyết tranh chấp đất đai ngay từ giai đoạn ban đầu. Thông thường những ai đã nhờ tới sự tư vấn của Luật sư khi mình là một bên tranh chấp thì sẽ được bảo vệ tối đa quyền và lợi ích chính đáng của mình. ngoài ra còn mang lại sự yên tâm đối với người dân trong suốt quá trình giải quyết tranh chấp ở cơ sở, ở tòa án và cả khi thi hành án.

Vai trò và công việc Luật sư giải quyết tranh chấp đất đai tại Thành phố Hồ Chí Minh

Vai trò của Luật sư giải quyết tranh chấp đất đai tại Thành phố Hồ Chí Minh

+ Hướng dẫn thu thập tài liệu chứng cứ có lợi cho khách hàng;

+ Giải quyết các tranh chấp theo quy định pháp luật.

+ Tránh được các xô xát, bất hòa không đáng có;

+ Tiết kiệm thời gian, nhanh chóng ổn định công việc và cuộc sống;

+ Đảm bảo được tối đa quyền và lợi ích chính đáng của mình.

Công việc luật sư giải quyết tranh chấp đất đai tại Thành phố Hồ Chí Minh

- Tư vấn các vấn đề pháp luật liên quan đến giải quyết tranh chấp đất đai;

 - Đại diện đàm phán, trao đổi công việc với đối tác với các vụ, việc liên quan đến tranh chấp đất đai;

- Tư vấn, soạn các loại hợp đồng, đơn từ,... liên quan đến tranh chấp đất đai;

- Tư vấn, soạn hồ sơ để tiến hành các thủ tục hành chính liên quan đến tranh chấp đất đai;

-  Tư vấn, đại diện bảo vệ quyền lợi và tham gia giải quyết tranh chấp đất đai;

- Soạn thảo đơn từ, các văn bản gửi tới các cơ quan có thẩm quyền (đơn khởi kiện, các đề xuất trong quá trình tố tụng, yêu cầu thi hành án…);

- Tư vấn cách thức giải quyết tranh chấp đất đai, đánh giá điểm mạnh và điểm yếu của các bên tranh chấp đất đai;

- Điều tra thu thập chứng cứ - tài liệu, kiểm tra đánh giá chứng cứ - tài liệu để trình trước Tòa;

- Soạn thảo đơn, chuẩn bị hồ sơ kiện cho bạn;

- Gặp gỡ, trao đổi với các cơ quan tiến hành tố tụng, cơ quan trọng tài để bảo vệ tốt nhất cho quyền và nghĩa vụ hợp pháp của bạn;

- Tham gia tố tụng với tư cách là luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho thân chủ trong các vụ tranh chấp đất đai;

- Đại diện theo ủy quyền ngoài tố tụng,... và nhiều nội dung công việc khác nữa

Hướng tư vấn của Luật sư giải quyết tranh chấp đất đai tại Thành phố Hồ Chí Minh

- Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai bằng con đường hòa giải thương lượng

- Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai bằng con đường khởi kiện

- Tư vấn khiếu nại các quyết định hành chính trái pháp luật liên quan đến đất đai

- Tư vấn soạn thảo đơn khởi kiện, đơn khiếu nại

- Tư vấn các quy định của pháp luật liên quan đến tố tụng dân sự về đất đai.

Các hướng Luật sư giải quyết tranh chấp đất đai tại Thành phố Hồ Chí Minh   

Theo quy định tại Luật đất đai 2013 và Bộ luật tố tụng dân sự 2015 thì hướng giải quyết tranh chấp đất đai mà các bên có thể thực hiện như sau:

- Hướng giải quyết thứ nhất: Tự hòa giải hoặc thông qua Hòa giải viên, Tổ hòa giải hoặc thông qua Luật sư

- Hướng giải quyết thứ hai: Hòa giải cơ sở (Tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp), Trong trường hợp hòa giải không thành thì Khởi kiện tại Tòa án hoặc bằng còn đường thủ tục hành chính (Đối với trường hợp không có giấy tờ về đất đai có lựa chọn 1 trong hai hình thức Tòa án hoặc UBND cấp huyện)

Luật sư giải quyết tranh chấp đất đai tại Thành phố Hồ Chí Minh bằng con đường hòa giải

Tự hòa giải tranh chấp đất đai

- Hình thức tự hòa giải

+ Thông qua hòa giải viên cơ sở

+ Thông qua luật sư

Thủ tục hòa giải cơ sở

Điều kiện tiến hành hòa giải

- Theo quy định của Luật Đất đai 2013, Hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất được tiến hành khi mà các bên tranh chấp không hòa giải được và gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất để hòa giải.

Thời hạn giải quyết

- Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

Thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã

Bước 1. Các bên tranh chấp gửi đơn yêu cầu hòa giải tới UBND xã

Pháp luật không quy định rõ mẫu đơn đối với trường hợp này, tuy nhiên khi lập dơn, người có yêu cầu nên đưa rõ các thông tin sau:

-Thông tin người yêu cầu: CMND, Hộ khẩu thường trú, Chỗ ở hiện tại, …

- Thông tin về thửa đất: Các thông tin trên Sổ đỏ đã cấp (Đối với trường hợp có sổ đỏ); Hoặc thông tin về vị trí, diện tích thửa đất tranh chấp, … (Đối với trường hợp không có sổ đỏ) Nhằm giúp UBND xã dễ xác định đất tranh chấp.

- Nội dung vụ việc: Diện tích đất đang xảy ra tranh chấp, tường thuật lại diễn biến vụ việc, …

Bước 2. UBND xã Giải quyết đơn yêu cầu

- Thẩm tra, xác minh tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất;

- Thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai bao gồm:

+ Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân là Chủ tịch Hội đồng;

+ Đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc xã, phường, thị trấn; tổ trưởng tổ dân phố đối với khu vực đô thị;

+ Trưởng thôn, ấp đối với khu vực nông thôn;

+ Đại diện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất đó;

+ Cán bộ địa chính, cán bộ tư pháp xã, phường, thị trấn.

Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh;

Lưu ý:

Việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt. Trường hợp một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là việc hòa giải không thành.

Bước 3. Thông báo kết quả hòa giải

- Trường hợp 1: Hòa giải thành (kết thúc tranh chấp đất đai)

+ Nếu có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì UBND cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường.

+ Phòng Tài nguyên và Môi trường trình UBND cấp huyện quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Sổ đỏ cho hộ gia đình, cá nhân.

- Trường hợp 2: Hòa giải không thành

Đối với trường hợp này, các bên tranh chấp có 2 hướng lựa chọn:

+ Trường hợp đương sự có Sổ đỏ hoặc Giấy tờ về quyền sử dụng đất thì thực hiện khởi kiện vụ án ra Tòa án nhân dân nơi có đất theo thủ tục Tố tụng dân sự

+ Trường hợp đương sự không có Sổ đỏ hoặc Giấy tờ về quyền sử dụng đất thì lựa chọn Gửi yêu cầu giải quyết tranh chấp tới UBND cấp có thẩm quyền hoặc Khởi kiện ra Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự.

Luật sư giải quyết tranh chấp đất đai tại Thành phố Hồ Chí Minh bằng con đường tố tụng

- Sau khi các bên thực hiện hòa giải (Đối với các tranh chấp bắt buộc phải hòa giải cơ sở) mà hòa giải không thành thì có quyền nộp đơn lên Tòa án nhân dân nơi có đất để giải quyết tranh chấp

- Còn đối với các trường hợp tại Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP thì không bắt buộc phải hòa giải

+ Tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất (chuyển nhượng, tặng cho…);

+ Tranh chấp về di sản thừa kế là quyền sử dụng đất;

+ Tranh chấp tài sản chung là quyền sử dụng đất giữa vợ và chồng khi ly hôn.

Điều kiện bắt buộc để Tòa án giải quyết tranh chấp đất đai

- Phải thực hiện thủ tục hòa giải cơ sở (Có biên bản hòa giải không thành) (trừ một số trường hợp quy định tại Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,... thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án)

- Phải có đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết và kèm theo các tài liệu chứng minh quyền khởi kiện của mình

Trường hợp giải quyết tranh chấp đất đai khi có Sổ đỏ

Khi một trong các bên có giấy chứng nhận hoặc có một trong các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013.

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện với các giấy tờ cần chuẩn bị như sau:

- Đơn khởi kiện theo mẫu;  Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất ( Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ chứng minh quyền sử dung đất); Biên bản hòa giải có chứng nhận của UBND xã và có chữ ký của các bên tranh chấp; Giấy tờ của người khởi kiện: Sổ hộ khẩu; chứng minh thư nhân dân hoặc thẻ căn cước nhân dân; Các giấy tờ chứng minh khác: Theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự, ai khởi kiện vấn đề gì thì phải có tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho chính yêu cầu khởi kiện đó.

Bước 2: Nộp đơn khởi kiện.

- Theo điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 thì đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết. Do đó, tranh chấp đất sẽ do tòa án nơi có đất có thẩm quyền giải quyết

Bước 3: Thụ lý vụ án

- Tòa án thụ lý và ra thông báo nộp tiền tạm ứng án phí. Sau khi thụ lý đơn khởi kiện, Tòa án ra thông báo nộp tiền tạm ứng án phí, trong thời hạn 07 ngày  kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí. Địa điểm nộp tiền tạm ứng án phí là Chi cục Thi hành án dân sự.

Bước 3: Tiến hành giải quyết vụ án.

- Thời hạn 04 tháng, vụ việc phức tạp được gia hạn không quá 02 tháng. Trong giai đoạn này Tòa sẽ tổ chức hòa giải tại Tòa, nếu các bên không hòa giải thành thì sẽ Tòa sẽ đưa vụ án tranh chấp ra xét xử sơ thẩm (nếu không thuộc trường hợp tạm đình chỉ hoặc đình chỉ). Sau khi có bản án sơ thẩm các bên tranh chấp có quyền kháng cáo nếu không đồng ý với bản án và phải có căn cứ.

Bước 4: Kháng cáo (Trong trường hợp một trong các bên không đồng ý với bản án)

Trường tranh chấp đất đai mà các bên không có sổ đỏ, các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất đai

Một bên có tranh chấp đất đai chỉ được lựa chọn một trong hai cách sau:

Cách 1: Yêu cầu UBND cấp có thẩm quyền giải quyết

Quy trình thực hiện sẽ như sau

- Tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch UBND cấp huyện giải quyết. Hồ sơ yêu cầu giải quyết

+ Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai;

+ Biên bản hòa giải tại UBDN cấp xã;

+ Trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính qua các thời kỳ liên quan đến diện tích đất tranh chấp và các tài liệu làm chứng cứ, chứng minh trong quá trình giải quyết tranh chấp;

+ Báo cáo đề xuất và dự thảo quyết định giải quyết tranh chấp hoặc dự thảo quyết định công nhận hòa giải thành.

- Chủ tịch UBND cấp huyện ban hành quyết định giải quyết tranh chấp hoặc quyết định công nhận hòa giải thành, gửi cho các bên tranh chấp.

- Nếu đồng ý kết quả giải quyết tranh chấp thì kết thúc tranh chấp.

- Không đồng ý kết quả giải quyết thì:

+ Khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc có quyền

+ Khởi kiện tại Tòa án theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính (khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính của Chủ tịch UBND cấp huyện).

Quy trình giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND cấp tỉnh

- Khi tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không đồng ý với quyết định của UBND cấp huyện và có làm hồ sơ yêu cầu UBND cấp tỉnh giải quyết. Bộ hồ sơ như sau

+ Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai;

+ Biên bản hòa giải tại UBND cấp xã; biên bản làm việc với các bên tranh chấp và người có liên quan; biên bản kiểm tra hiện trạng đất tranh chấp; biên bản cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai đối với trường hợp hòa giải không thành; biên bản hòa giải trong quá trình giải quyết tranh chấp;

+ Trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính qua các thời kỳ liên quan đến diện tích đất tranh chấp và các tài liệu làm chứng cứ, chứng minh trong quá trình giải quyết tranh chấp;

+ Báo cáo đề xuất và dự thảo quyết định giải quyết tranh chấp hoặc dự thảo quyết định công nhận hòa giải thành.

- Chủ tịch UBND cấp tỉnh ban hành quyết định giải quyết tranh chấp hoặc quyết định công nhận hòa giải thành, gửi cho các bên tranh chấp.

+ Nếu đồng ý kết quả giải quyết tranh chấp thì kết thúc tranh chấp

+ Không đồng ý kết quả giải quyết thì: Khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính (khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính của Chủ tịch UBND cấp tỉnh).

Cách 2. Khởi kiện tại Tòa án nhân dân

- Theo quy định tại Điều 4 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 và điểm b khoản 2 Điều 203 Luật Đất đai 2013 quy định thì Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định để chứng minh quyền sử dụng đất thì có thể làm đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo thẩm quyền để giải quyết theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự.

Quy trình tiến hành của Luật sư giải quyết tranh chấp đất đai tại Thành phố Hồ Chí Minh 

Bước 1: Tiếp nhận thông tin và hồ sơ vụ việc cùng với các chứng cứ, giấy tờ liên quan đến vụ việc tranh chấp về Đất đai thực tế khi đương sự có yêu cầu;

Bước 2: Xác định về điều kiện, thẩm quyền giải quyết, thời gian thực hiện và phân công luật sư tham gia giải quyết tranh chấp (bao gồm cả hoạt động tố tụng nếu có yêu cầu);

Bước 3: Tiến hành việc thu thập chứng cứ, tài liệu và các điều kiện chứng minh khác theo quy định của pháp luật để thực hiện việc tham gia bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho đương sự, những người có liên quan…;

Bước 4: Hoàn thiện hồ sơ gửi cho cơ quan có thẩm quyền và triển khai nghiên cứu hồ sơ vụ tranh chấp đất đai;

Bước 5: Thay mặt, đại diện đương sự làm việc với cơ quan có thẩm quyền nhằm bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng cho đương sự trong tranh chấp có liên quan đến đất đai.

Một số câu hỏi thắc mắc của khách hàng liên quan đến Luật sư giải quyết tranh chấp đất đai tại Thành phố Hồ Chí Minh

Khách hàng hỏi: Gia đình tôi ở xã An Phú, Huyện Củ Chi, Thành phố Hồ Chí Minh sử dụng mảnh đất này từ những năm 2000 nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận. Đến nay khi liên hệ làm thủ tục cấp giấy thì được trả lời là đất này đã được cấp cho UBND xã An Phú, với mục đích là đất công trình văn hóa. Khi tôi nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp thì UBND xã An Phú trả lời là do đây đang tranh chấp với xã nên xã không hòa giải. Việc xã trả lời như vậy là có đúng không, căn cứ vào đâu? Theo quy định thì trường hợp này sẽ hòa giải tại đâu?

Luật tư vấn P&P trả lời: Chào bạn với tình huống của bạn Luật tư vấn P&P tư vấn như sau:

Theo quy định tại Luật Đất đai 2013 thì tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải. Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

(1) Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

(2) Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

- Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật;

- Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

Theo quy định tại Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP thì đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện.

Tuy nhiên, bạn lưu ý đừng nhầm lẫn với quy định tại Khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP có quy định đối với các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất sau đây thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án:

(1) Tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất;

(2) Tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất;

(3) Tranh chấp chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất;

(4) Các tranh chấp khác.

Đây là những trường hợp tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất (hay gọi cách khác là tranh chấp về đất đai), chứ không phải tranh chấp quyền sử dụng đất (tranh chấp đất đai) nên không được tính vào trường hợp tranh chấp đất đai không phải hoà giải tại Ủy ban nhân dân xã được.

Theo thông tin bạn cung cấp thì gia đình bạn có tranh chấp đất đai với Ủy ban nhân dân xã thì vẫn phải hoà giải tại Uỷ ban nhân dân xã, vẫn phải trải qua thủ tục hoà giải tại đây, nếu không hoà giải được thì tiếp tục khởi kiện lên Toà án nhân dân có thẩm quyền hoặc yêu cầu Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền để giải quyết tranh chấp (vì đây là trường hợp tranh chấp không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) để bảo vệ quyền lợi cho bạn trong trường hợp trên.

Khách hàng hỏi: Tôi ở Phường Phước Long B, Quận 9, Thành phố Hồ Chí Minh. Vào ngày 1- 3-1991, bố tôi có mua một mảnh đất 600m2 từ người bác có họ xa,  trên mảnh đất đó có ngôi nhà, công trình phụ, và vườn. Nhưng hợp đồng mua bán giữa bố tôi và bác họ chỉ là giấy trao tay giữa hai bên, không có công chứng và không có ai làm chứng. Hợp đồng do người bán viết và ký, không có chữ ký của bố tôi. Hợp đồng gồm 1 bản đưa cho bố tôi, còn người bán không cầm bản nào cả. Bố tôi mua mảnh đất và tài sản trên đó bằng một chỉ vàng và đã thực hiện xong nghĩa vụ thanh toán của mình bằng giấy nhận tiền. Đến năm 2015, người bán lợi dụng sự thiếu chặt chẽ pháp lý của việc sang nhượng nhà đất đã có ý định lừa lật chúng tôi. Cụ thể là: người bán cho rằng bố tôi không còn giữ tờ giấy sang nhượng tài sản nhà đất mà người bán đã viết ngày 1/3/1991 khi bán nhà, đất cho chúng tôi. Người bán đã viết một giấy sang nhượng khác hẳn nội dung giấy viết cho chúng tôi, đồng thời người bán viết đơn trình UBND xã để đòi lại thửa đất mà người bán đã bán cho chúng tôi với lập luận rằng chỉ bán căn nhà nhưng không bán đất và muốn đòi lại phần đất vườn (có diện tích khoảng 160m2).

Và chúng tôi không đồng ý với lập luận của người bán, yêu cầu người bán làm thủ thục chuyển nhượng cho chúng tôi toàn bộ mảnh đất và tài sản mà chúng tôi đã mua. Và giữa Bố tôi và người bác đó đã xẩy ra tranh chấp.

Vậy tôi xin hỏi toàn bộ mảnh đất và tài sản trên mảnh đất đó có thuộc về bố tôi không? Nếu không thì bố tôi được bao nhiêu? Chúng tôi có cách nào để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp đối với mảnh đất mà bố tôi đã mua hay không.

Luật tư vấn P&P trả lời: Chào bạn với câu hỏi của bạn thì luật tư vấn P&P tư vấn như sau: Theo như bạn trình bày Vào ngày 1- 3-1991, bố bạn có mua một mảnh đất 600m2 từ người bác có họ xa,  trên mảnh đất đó có ngôi nhà, công trình phụ, và vườn. Nhưng hợp đồng mua bán giữa bố bạn và bác họ chỉ là giấy trao tay giữa hai bên, không có công chứng và không có ai làm chứng. Hợp đồng do người bán viết và ký, không có chữ ký của bố bạn, Bố của bạn đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thanh toán cũng như đã có giấy viết tay nhận tiền của người bán. Vì vậy căn cứ tại Số: 58/1998/NQ-UBTVQH10 thì:

Đối với các giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01/7/1991 mặc dù hợp đồng được lập thành văn bản không có chứng thực của UBND có thẩm quyền thì pháp luật vẫn tôn trọng và bảo vệ.

Theo khoản 2, khoản 3 Điều 5 Nghị Quyết số58/1998/NQ-UBTVQH quy định về mua bán nhà ở giữa cá nhân với cá nhân như sau:

"2. Trong trường hợp có tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở và thủ tục chuyển quyền sở hữu chưa hoàn tất, thì giải quyết như sau:

a) Nếu hình thức của hợp đồng phù hợp với quy định của pháp luật tại thời điểm giao kết hợp đồng, thì hợp đồng được công nhận, các bên phải thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng và phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu;

b) Nếu hình thức của hợp đồng không phù hợp với quy định của pháp luật tại thời điểm giao kết hợp đồng, thì giải quyết như sau:

-  Nếu các bên chưa thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng, thì hợp đồng bị huỷ bỏ;

- Nếu bên mua đã trả đủ hoặc một phần tiền mua nhà mà bên bán chưa giao nhà hoặc bên bán đã giao toàn bộ hoặc một phần nhà mà bên mua chưa trả đủ tiền, thì các bên phải thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng và phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu. Nếu bên mua chưa trả đủ tiền, thì phải trả cho bên bán khoản tiền còn thiếu tính theo giá trị của nhà ở đó theo giá thị trường tại thời điểm thanh toán. Bên không thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng mà có lỗi và gây thiệt hại, thì phải bồi thường thiệt hại theo quy định của Bộ luật dân sự.

3. Trong trường hợp thủ tục chuyển quyền sở hữu để thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở đã được hoàn tất, nhưng bên bán chưa giao nhà hoặc bên mua chưa trả đủ tiền, thì các bên phải thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác; nếu bên mua chưa trả đủ tiền, thì phải trả cho bên bán khoản tiền còn thiếu tính theo giá trị của nhà ở đó theo giá thị trường tại thời điểm thanh toán. Bên không thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng mà có lỗi và gây thiệt hại thì phải bồi thường thiệt hại theo quy định của Bộ luật dân sự".

Như vậy, trong trường hợp gia đình bạn vẫn giữ được hợp đồng mua bán nhà ở, đã thanh toán toàn bộ giá trị tài sản và nhận bàn giao toàn bộ nhà ở và tài sản trên đất thì việc giải quyết tranh chấp có cơ sở. Để bảo vệ quyền lợi của gia đình bạn, bố bạn có quyền khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp.

Trân trọng.

LS TRẦN MINH HÙNG CHUYÊN GIA TƯ VẤN LUẬT TRÊN HTV