1/ Dự án "ma" không còn là cụm từ xa lạ đối với người dân và cũng không ít người phải khốn đốn, nhưng “dự án ma" vẫn tồn tại tràn lan bất chấp các quy định của pháp luật. Hiện nay, “dự án ma" xuất hiện rất nhiều và việc rao bán được công khai, có xu hướng ngày càng phát triển. Những dự án này xuất hiện nhiều tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.Hồ Chí Minh… nơi được gọi là “đất chật người đông” nhu cầu đối với bất động sản tăng không ngừng. .

Nguyên nhân có thể bắt nguồn từ một bộ phận người dân không am hiểu về pháp lý, chỉ nghe chiêu trò tiếp thị của nhân viên marketing dự án mà không mảy may nghi ngờ về tính hợp pháp. Nguyên nhân khác cũng có thể từ lòng ham lời, ham rẻ… của khách hàng. Đồng thời, cũng phải kể đến chiêu trò lừa đảo của những chủ đầu tư “dự án ma" khi quảng bá công ty có trụ sở là tòa cao ốc chọc trời, quy mô công ty và nhân viên được tổ chức hết sức chuyên nghiệp, cùng những hứa hẹn tạo niềm tin vững chắc cho khách hàng.

2. Dấu hiệu thủ đoạn của các dự án “ma” là những người lừa đảo tìm nhiều khu đất có diện tích từ vài ngàn mét vuông theo hình thức hợp tác đầu tư với chủ sử dụng đất hoặc mua đất nông nghiệp giá rẻ, thậm chí chiếm đất công rồi tự vẽ ra dự án với tên gọi “mỹ miều”. Sau đó, cho nhân viên mang phát tờ rơi trên đường, quảng cáo trên mạng… để bán đất. Bên cạnh đó, còn có thể có những dấu hiệu khác như:

+ Cơ sở hạ tầng cơ bản thiếu thốn: dự án ma thường là các dự án bị bỏ dở, không được đầu tư. Do đó, hạ tầng cơ sở cơ bản như điện, nước, đường, cảnh quan thường rất sơ sài, không đảm bảo theo quy định về xây dựng cho dự án phân lô đất nền. Thông thường, hợp đồng dự án này sẽ được “trá hình” với nhiều cái tên khác nhau như phiếu đăng ký giữ chỗ, hợp đồng góp vốn, thỏa thuận đặt có. Các “cò” sẽ chào mời khách hàng làm ăn chung, mua giữ chỗ để nhận được giá ưu đãi, thu lời lớn. Tuy nhiên, khi đã đạt được mục đích, chúng sẽ lợi dụng các kẽ hở của pháp luật khiến bạn mất tiền oan.

+ Giá mua bán đất nền rẻ so với thị trường

+ Không đủ giấy tờ hoặc giấy tờ mập mờ: theo quy định của Luật đất đai, một dự án hợp pháp phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, cấp đủ giấy tờ chứng minh quyền sử dụng

+ Lợi nhuận, ưu đãi hấp dẫn: có rất nhiều chiêu trò như bốc thăm trúng thưởng, cam kết tỷ lệ sinh lời cao, số lượng đất rẻ còn ít, mua đất đặt vàng… được chủ dự án sử dụng để thu hút khách hàng.

3. Dự án ma hiện nay thực trạng hết sức đáng báo động khi những hậu quả mà chúng để lại là không thể lường được hết. Việc không rõ ràng về tính pháp lý khiến người mua điêu đứng, khi chủ đầu tư “biến mất” họ không biết tìm ai. Người dân chỉ có thể làm đơn yêu cầu các cơ quan chức năng vào cuộc để lấy lại số tiền đã mất.

Cho nên, người dân có nhu cầu mua đất mua nhà cần quan tâm lưu ý đến uy tín thương hiệu của chủ đầu tư; phải kiểm tra kỹ lưỡng pháp lý dự án, các loại giấy tờ đất đai, giấy phép xây dựng. Người mua cần xem xét đất có bị thế chấp hay không, đã đủ điều kiện huy động vốn theo văn bản chấp thuận của Sở Xây dựng. Đặc biệt, khách hàng nhất định phải xuống thực tế dự án, đối chiếu với các thông tin quy hoạch, quyền sở hữu để đưa ra quyết định chính xác nhất.

Khi thực hiện giao dịch đối với các dự án, người dân cần liên hệ các cơ quan chức năng như Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên Môi trường, UBND các cấp… để xem dự án đó có được thực hiện hay không? có đúng pháp lý và có thật hay không? Hay có được sự bảo lãnh của ngân hành hay không?

Trước thực trạng hiện nay, Nghị định số 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính lĩnh vực đất đai đã ra đời cùng với Nghị định 04/2022/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung các nghị định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tài nguyên nước và khoáng sản; khí tượng thủy văn; đo đạc và bản đồ  thay thế Nghị định số 102/2014/NĐ-CP. Đây là văn bản quy phạm pháp luật mới nhất có liên quan đến việc điều chỉnh , xử lý các dự án BĐS “ma” vào thời điểm này.

Theo đó, không chỉ doanh nghiệp lập dự án “ma” để lừa bán cho khách hàng với số lượng lớn sẽ bị xử lý hình sự về tội lừa đảo mà kể cả cá nhân tự phân lô bán nền không đúng quy định, chậm bàn giao nền đất cho khách hàng cũng sẽ bị chế tài xử lý hành chính mới mức phạt cao hơn rất nhiều lần. Ngoài ra, theo khoản 4 Điều 21 Nghị định 91 còn áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả như: Buộc chủ đầu tư phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt, hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai đối với trường hợp không đủ điều kiện, chịu trách nhiệm trong việc hoàn thành xây dựng nhà theo đúng thiết kế được phê duyệt đối với trường hợp không đủ điều kiện quy định; đồng thời phải nộp lại số tiền thu lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm (trong khi Nghị định 102, chỉ áp dụng một biện pháp khắc phục hậu quả, buộc chủ đầu tư nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm)…

Thế nhưng mặc dù khung hình phạt hành chính gia tăng của Nghị định 91 và các quy định khác của pháp luật, thực tế thì vấn nạn trên có dấu hiệu gia tăng trở lại tại thành phố HCM và các tỉnh phía Nam khiến cho thị trường BĐS tiếp tục diễn biến phức tạp. Trên các phương tiện đại chúng và các mạng xã hội, liên tiếp xuất hiện thông tin và hình ảnh người dân kêu cứu đến các cấp có thẩm quyền, vì mua phải đất nền từ các dự án BĐS “ảo” khiến cho tiền mất tật mang. Cùng với đó là sự vào cuộc của cơ quan Công an, dồn dập với hàng loạt vụ án khởi tố, điều tra…

LS TRẦN MINH HÙNG CHUYÊN GIA TƯ VẤN LUẬT TRÊN HTV, VTV, VTC, SCTV, THVL...