Những đặc điểm pháp lý cần lưu ý của hợp đồng thuê mua bất động sản.

Thuê mua bất động sản là hình thức cho thuê bất động sản, trong thời gian thuê mua, bên cho thuê mua thu hồi vốn đầu tư cùng với các chi phí tài chính, chi phí quản lý liên quan đến bất động sản, thu được lợi nhuận hợp lý. Sau đó tuỳ theo thoả thuận của các bên trong hợp đồng thuê mua, bên cho thuê có thể bán lại bất động sản đó cho bên thuê vào bất kỳ thời gian nào nhưng chậm nhất là khi kết thúc hợp đồng thuê mua. Hợp đồng thuê mua có các đặc điểm  pháp lý cơ bản sau:

Một là, phần lớn các hợp đồng thuê mua là hợp đồng mang tính chất thương mại

Luật Nhà ở năm 2005 (Hiện nay đã được thay thế bởi luật nhà ở 2015), tại Điều 56 có quy định về giá trong hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội phải thoả mãn yêu cầu “bảo toàn vốn” và “đủ bù đắp chi phí quản lý, duy trì, bảo dưỡng, duy tu” nhà ở trong quá trình sử dụng. Đối tượng thuê mua nhà ở xã hội phải thoả mãn những điều kiện theo quy định của Điều 53 Luật này. Tuy nhiên, những đối tượng được tham gia hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội rất ít (Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/09/2006 của Chính phủ quy định chi tiết Luật Nhà ở). Vì vậy, tác giả  cho rằng, xét về bản chất pháp lý, phần lớn các hợp đồng thuê mua là hợp đồng thương mại. Từ những điểm trình bày ở trên, tác giả khẳng định hợp đồng thuê mua là hợp đồng thương mại. Đây là một trong những đặc điểm đầu tiên về bản chất pháp lý của hợp đồng thuê mua ở Việt Nam hiện nay.

Hai là,  hợp đồng  thuê mua là hợp đồng cấp tín dụng dưới dạng tài sản

Khi khẳng định đặc điểm về bản chất pháp lý này của hợp đồng thuê mua, tác giả căn cứ vào những điểm sau đây: trước hết, hợp đồng thuê mua được ký kết nhằm tạo điều kiện cho Bên thuê có được tài sản để sử dụng vào mục đích hoạt động của mình. Tài sản – đối tượng của thuê mua thường là thiết bị như  nhà ở, căn hộ chung cư, máy bay, tàu biển… hoặc những tài sản có giá trị lớn. Như vậy, thường thì thuê mua phù hợp với các hoạt động kinh doanh thương mại của doanh nghiệp (hơn là hoạt động dân sự của người dân). Tiếp theo, vì doanh nghiệp là “tổ chức kinh tế có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch ổn định, được đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật nhằm mục đích thực hiện các hoạt động kinh doanh” (Điều 4 Khoản 1 Luật Doanh nghiệp Việt Nam năm 2005). Còn kinh doanh lại được hiểu là “việc thực hiện liên tục một, một số hoặc tất cả các công đoạn của quá trình đầu tư, từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ trên thị trường nhằm mục đích sinh lời” (Điều 4 Khoản 2 Luật Doanh nghiệp Việt Nam năm 2005). Ngoài ra, Luật Thương mại Việt Nam năm 2005 (có hiệu lực từ 1/1/2006) quy định rõ rằng hoạt động thương mại là “hoạt động nhằm mục đích sinh lời…” (Điều 3 Khoản 1). Đặc biệt, Pháp lệnh Trọng tài Thương mại (ban hành ngày 16/12/2002 và có hiệu lực ngày 1/7/2003) khi quy định về phạm vi điều chỉnh và thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về thương mại của mình đã mở rộng và cụ thể hoá khái niệm về hoạt động thương mại, theo đó, thuê mua cũng nằm trong khái niệm Hoạt động thương mại theo cách hiểu của Pháp lệnh này. Cụ thể, Điều 2 Khoản 3 của Pháp lệnh này ghi rõ: “hoạt động thương mại là việc thực hiện một hay nhiều hành vi thương mại của cá nhân, tổ chức kinh doanh bao gồm mua bán hàng hoá, cung ứng dịch vụ, phân phối, đại diện, đại lý thương mại, ký gửi, thuê, cho thuê, thuê mua, xây dựng, tư vấn, kỹ thuật, li-xăng, đầu tư, tài chính, ngân hàng, bảo hiểm, thăm dò, … và các hành vi thương mại khác theo quy định của pháp luật”.

Ba là, hợp đồng thuê mua là hợp đồng không được đơn phương huỷ ngang, giao kết và thực hiện tại Công ty  – Tổ chức tín dụng phi ngân hàng; Cơ quan quản lý nhà, quản lý quỹ nhà ở xã hội.

Như đã nói ở trên, để có tài sản cho Bên thuê thuê theo hợp đồng thuê mua, người cho thuê phải tìm được tài sản phù hợp từ người cung ứng tài sản (người sản xuất, người có tài sản). Vì tài sản – đối tượng của hợp đồng thuê mua thường có giá trị lớn, có thời gian thuê phụ thuộc vào yêu cầu của bên thuê mua nên chủ yếu là các tổ chức tín dụng, các ngân hàng mới đủ khả năng về tài chính để mua tài sản này từ nhà cung ứng. Vì vậy, theo pháp luật của các nước phát triển, Bên cho thuê trong hợp đồng thuê mua thường là tổ chức tín dụng được phép hoạt động kinh doanh lĩnh vực này. Sự xuất hiện các tổ chức tín dụng với tư cách là Bên cho thuê trong hợp đồng thuê mua sẽ làm cho hợp đồng này mang bản chất của một hợp đồng tài trợ vốn (cấp tín dụng) dưới hình thức tài sản hơn là hợp đồng thuê tài sản hoặc mua tài sản thuần tuý. Chính đặc điểm này lý giải vì sao các hoạt động thuê mua cũng như việc giao kết và thực hiện hợp đồng này chịu sự điều chỉnh đặc biệt của các văn bản pháp luật về tín dụng.

Bốn là, tài sản- đối tượng của hợp đồng thuê mua chủ yếu là tài sản có giá trị lớn

Đối tượng của hợp đồng thuê mua thường rất đa dạng bao gồm: Máy móc thiết bị phụ tùng công nghiệp; Thiết bị Nông nghiệp; Thiết bị bảo vệ môi sinh; Thiết bị xây dựng; Thiết bị y khoa; Thiết bị xây dựng thương mại và văn phòng; Thiết bị điện viễn thông; Thiết bị giao thông vận tải; Thiết bị khoa học kỹ thuật chính xác; nhà ở và công trình xây dựng… Có thể phân chia tài sản- đối tượng của hợp đồng Thuê mua thành hai loại chính, đó là:

Một là, bất động sản: Nhà cửa, văn phòng làm việc, cửa hàng kinh doanh, nhà máy, phân xưởng sản xuất, hầm mỏ,…

Hai là, động sản: Trang thiết bị văn phòng, trang thiết bị nhà xưởng… có thời gian hữu ích trên một năm hoặc là máy bay, tàu biển lớn, vệ tinh…

Tài sản được giao kết trong hợp đồng thuê mua chủ yếu là tài sản có giá trị lớn, đặc biệt lớn. Nếu tài sản không có giá trị lớn thì các doanh nghiệp, cá nhân, tổ chức có thể có đủ tiền để mua luôn tài sản đó và họ trở thành chủ sở hữu mà không phải đi tìm kiếm nguồn tài trợ khác. Trong thực tế, cũng có khi doanh nghiệp có đủ tiền nhưng họ vẫn có thể áp dụng hình thức thuê mua này vì họ muốn dùng tiền để đầu tư cho mục đích khác mà lợi nhuận đem lại có thể sẽ lớn hơn nhiều so với số tiền họ phải trả cho tài sản đi thuê trong hợp đồng thuê mua.

Năm là, quyền sở hữu về tài sản thuộc về Bên cho thuê trong suốt thời gian cho thuê tài sản, quyền sử dụng trong suốt thời gian thuê thuộc Bên thuê

Bên cho thuê là chủ sở hữu của tài sản cho thuê trong suốt thời gian thực hiện hợp đồng. Điều này có nghĩa là khi Bên thuê chưa trả hết tiền thuê tài sản hay Bên cho thuê chưa thực hiện việc chuyển giao quyền sở hữu tài sản cho Bên thuê trong hợp đồng thuê mua thì Bên thuê chỉ được quyền sử dụng tài sản mà không có  bốn (04) quyền sau đây: Một là, bán, chuyển giao, thế chấp tài sản thuê hay dùng thiết bị làm vật thế nợ; Hai là, thay đổi hình dáng tài sản hoặc chuyển thiết bị thuê khỏi nơi mà thiết bị đã được lắp đặt đúng địa điểm đã nêu trong hợp đồng đã ký kết mà không có thông báo bằng văn bản cho Bên cho thuê; Ba là, hay đổi hoặc huỷ bỏ xác nhận nguồn gốc của tài sản, thiết bị cho thuê; Bốn là, sử dụng thiết bị cho thuê với những mục đích không được thoả thuận. Nếu Bên thuê tài sản vi phạm  các quy định trên thì Bên cho thuê có quyền lấy lại tài sản với tư cách là chủ sở hữu về mặt pháp lý đối với tài sản cho thuê.

Sáu là, sự lựa chọn tài sản thuê của Bên thuê là cơ sở để Bên cho thuê lựa chọn mua tài sản từ nhà cung ứng

Bên thuê tìm cách giao dịch với nhà sản xuất hoặc nhà cung ứng tài sản cho thuê. Bên thuê có thể tuỳ theo nhu cầu của mình để lựa chọn tài sản thuê theo tính năng, đặc điểm của tài sản thuê.  Đây là đặc điểm quan trọng trong hoạt động thuê mua này. Bên cho thuê không phải có trách nhiệm trong trường hợp tài sản bị hư hỏng, mất hoặc thiếu sót do lỗi của Bên thuê hay của nhà cung ứng. Bên thuê phải có trách nhiệm bồi thường cho Bên cho thuê nếu tài sản bị mất, hỏng trong thời gian thực hiện hợp đồng. Ngày giao nhận tài sản hay các vấn đề liên quan đến bảo lãnh của người cung cấp tài sản do Bên thuê đưa ra.

Bảy là, hợp đồng thuê mua phải được ký bằng văn bản và phải ghi rõ việc xử lý hợp đồng chấm dứt trước hạn.Về hình thức, hợp đồng thuê mua phải được lập bằng văn bản phù hợp với quy định của pháp luật.

Đây là điều kiện bắt buộc và cũng chính là một trong những đặc điểm của hợp đồng thuê mua để có thể phân biệt hợp đồng này với các hợp đồng có tính thương mại khác, đồng thời nó là điều khoản không thể thiếu được trong hợp đồng. Đối với cả hợp đồng cho thuê tài chính và hợp đồng cho thuê vận hành cũng đều phải tuân theo quy định trên.

Khái niệm thuê mua nhà ở xã hội được đưa vào Điều 105 trong Luật Nhà ở năm 2005 (được Quốc hội khoá XI thông qua ngày 29/11/2005), theo đó thì “1.. Thuê mua nhà ở xã hội là việc người thuê nhà ở được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đang thuê sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ của người thuê trong một thời gian quy định; 2. Việc thuê mua nhà ở xã hội phải thông qua hợp đồng được ký kết giữa đơn vị được giao quản lý quỹ nhà ở xã hội với người được thuê mua; 3. Kết thúc thời hạn thuê mua theo hợp đồng, người thuê mua phải làm thủ tục theo quy định tại Điều 16 của Luật này để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở”.

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)