Do tính chất đặc thù của bất động sản là vật luôn cố định tại một vị trí địa lý nhất định cho nên để thuận tiện cho việc giải quyết tranh chấp về bất động sản, pháp luật đã quy định tranh chấp về bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản mới có thẩm quyền giải quyết. Do đó, khi giải quyết các tranh chấp liên quan đến bất động sản, Tòa án cần phải phân biệt được tranh chấp về bất động sản thuộc thẩm quyền của Tòa án nơi có bất động sản với tranh chấp về các quyền, nghĩa vụ khác có liên quan đến bất động sản thuộc thẩm quyền của Tòa án theo các tiêu chí khác của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015( Bộ luật TTDS 2015).
1. Tiêu chí xác định một tranh chấp liên quan đến bất động sản là tranh chấp về bất động sản
Tranh chấp về bất động sản là tranh chấp về quyền của các bên đối với bất động sản như: Quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt đối với bất động sản, có thể đơn cử một số tranh chấp về bất động sản như: Tranh chấp về quyền sử dụng đất; tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt nhà ở, công trình xây dựng trên đất…
Nếu các đương sự tranh chấp với nhau về việc phải giao đất, giao nhà đã bán, đã cho thuê, trả nhà đã thuê; yêu cầu hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng mua bán nhà mà việc giải quyết tranh chấp có thể làm thay đổi các quyền chiếm hữu, sử dụng, hoặc định đoạt bất động sản thì tranh chấp đó là tranh chấp về bất động sản.
Nếu các đương sự tranh chấp với nhau về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất; về việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng cho thuê nhà như: Đòi tiền chuyển nhượng, tiền phạt vi phạm hợp đồng thì không phải là tranh chấp về bất động sản mà là tranh chấp có liên quan đến bất động sản.
Để xác định việc tranh chấp có thể làm thay đổi các quyền chiếm hữu, sử dụng hoặc định đoạt bất động sản hay không, Tòa án cần phải căn cứ vào các yếu tố như: Yêu cầu khởi kiện, yêu cầu phản tố hoặc yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, các tài liệu, chứng cứ của vụ án và các quy định của pháp luật có liên quan đến vụ việc. Ví dụ: Theo quy định tại Điều 692, Bộ luật Dân sự năm 2005 thì “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai”. Do đó, nếu đương sự có yêu cầu hủy hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất mà có căn cứ để xác định việc chuyển nhượng này đã được đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền thì tranh chấp giữa 2 bên là tranh chấp về bất động sản. Trường hợp có căn cứ để xác định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên chưa được đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền thì tranh chấp giữa các bên chỉ là tranh chấp về hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, không phải là tranh chấp về bất động sản.
2. Thẩm quyền giải quyết tranh về chấp bất động sản có liên quan đến quyết định cá biệt của cơ quan, tổ chức, người có thẩm quyền
Theo quy định tại Khoản 4, Điều 34, Bộ luật TTDS 2015 thì thẩm quyền của cấp Tòa án giải quyết vụ việc dân sự trong trường hợp có xem xét việc hủy quyết định cá biệt được xác định theo quy định tương ứng của Luật Tố tụng hành chính về thẩm quyền của Tòa án nhân dân cấp huyện, Tòa án nhân dân cấp tỉnh. Tuy nhiên, khi xác định thẩm quyền của Tòa án liên quan đến Luật Tố tụng hành chính thì cần phải lưu ý:
Nếu việc Tòa án thụ lý vụ án tranh chấp về bất động sản có xem xét việc hủy quyết định cá biệt của Ủy ban nhân dân hoặc Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện phát sinh trước ngày 01/7/2016 thì tranh chấp thuộc thẩm quyền của Tòa án cấp huyện. Nếu việc thụ lý vụ án được thực hiện từ ngày 01/7/2016 thì thẩm quyền giải quyết vụ án là của Tòa án nhân dân cấp tỉnh.
Tranh chấp có liên quan đến bất động sản là các tranh chấp về dân sự chiếm tỷ lệ lớn trong tổng số các tranh chấp tại Tòa án nhân dân nói chung và tại Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng. Do đó, khi tiếp nhận đơn khởi kiện hoặc thụ lý giải quyết các tranh chấp này, các Tòa án cần phải nghiên cứu kỹ các vấn đề liên quan để xác định chính xác thẩm quyền giải quyết của Tòa án.
Nguồn: Tòa án nhân dân tphcm
