1. Những vấn đề pháp lý cần biết khi giải quyết tranh chấp đất đai?

Luật sư tư vấn và giải đáp một số quy định mới nhất của pháp luật đất đai về quy trình, cách thức giải quyết tranh chấp đất đai và những vấn đề pháp lý mà người dân cần biết trước khi quyết định việc giải quyết tranh chấp đất đai tại tòa án:

Câu hỏi:

Kính gửi luật sư: Nhà tôi liền kết với đất nhà Dì ruột tôi, dì ở với ông bà đến 2007, 2008 ông bà mất dì về ở nhà chồng. Từ khi ông bà mất dì không ở và quản lý số đất đó. Nên gia đình tôi đa khai phá thêm và quản lý lấy. Từ năm 2013 đến nay nhà chú dì mang giấy chứng nhận Quyền sử đất sang đòi lại, Trong khi đó Giấy chứng nhận Quyền sử đất cấp ngày 31/12/1999 thì gia đình tôi ở trên đất đó khoảng hơn 100 m2 trên tổng 500 m2 đất, còn nhà tôi làm 2/1999. Gia đình tôi đã ở đó từ năm 1993. Là dân tộc thiểu số nên khi nhà nước làm giấy chứng nhận Quyền sử đất gia đình tôi không biết. Kính mong Luật sư giúp đỡ. Tôi xin chân thành cảm ơn./.

1. Nội dung tư vấn :

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Văn phòng Luật sư Gia Đình. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Trong trường hợp của bạn , nếu như bà bạn mất mà không để lại di chúc thì mảnh đất là tài sản của bà sẽ được coi là di sản thừa kế cho các con , theo đó , những người thuộc cùng hàng thừa kế thì sẽ được chia phần di sản bằng nhau ,

Hàng thừa kế theo pháp luật được quy định theo điều651BLDS 2015

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

Giả sử bà bạn chỉ có hai người con là dì bạn và mẹ bạn thì mảnh đất là di sản do bà bạn để lại sẽ được chia làm hai phần bằng nhau . Vậy nếu dì bạn không đồng ý cho gia đình bạn 1/2 mảnh đất thì bạn có thể gửi đơn yêu cầu hòa giải lên UBND cấp xã nơi có mảnh đất, sau khi có biên bản hòa giải của UBND cấp xã mà 1 trong hai bên không đồng ý với biên bản hòa giải hoặc đồng ý nhưng không thực hiện theo biên bản hòa giải thì chị có thể khởi kiện lên toàn án nhân dân cấp huyện nơi có mảnh đất để được giải quyết theo thủ tục chia thừa kế về đất đai . Thủ tục hòa giải và giải quyết tranh chấp đất đai được quy định như sau:

Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất đai (Luật đất đai năm 2013)

1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

Bạn cần xác định trên bản đồ địa chính lưu tại UBND cấp xã cũng như diện tích đất lưu trên sổ đỏ xem bạn có đang xây nhà đúng trên diện tích của mình không ( thông tin bên thầu xây dựng khẳng định không có giá trị pháp lý trong trường hợp này ) , nếu việc bạn xây dựng này đúng trên diện tích trên GCNQSDĐ do cơ quan có thẩm quyền cấp thì bạn có thể thông báo điều này cho bên kia và chị vẫn có quyền được tiếp tục xây dựng , nếu như bên tranh chấp với chị vẫn không đồng ý với điều này chị có thể gửi đơn khiếu naị lên UBND cấp xã để UBND cấp xã sẽ căn cứ vào các giấy tờ và các bằng chứng về quyền sử dụng đất để hòa giải cho 2 gia đình . Trong trường hợp UBND cấp xã đã hòa giải mà bạn không đồng ý với quyết định hòa giải này hoặc bạn đồng ý nhưng bên kia không thực hiện theo đúng biên bản hòa giải thì bạn có thể nộp đơn khởi kiện về tranh chấp đất đai lên tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất để tòa án sẽ giải quyết cho bạn vẫn đề này , cụ thể các bước khởi kiện như sau :

2. Hồ sơ khởi kiện đất đai để Tòa án thụ lý gồm:

1. Làm đơn khởi kiện, Người khởi kiện phải ký vào đơn khởi kiện, đơn khởi kiện phải có các nội dung chính sau đây:

– Ngày, tháng, năm làm đơn khởi kiện.

– Tên Toà án nhận đơn khởi kiện.

– Tên, địa chỉ của người khởi kiện.

– Tên, địa chỉ của người có quyền và lợi ích được bảo vệ, nếu có.

– Tên, địa chỉ của người bị kiện.

– Tên, địa chỉ của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, nếu có.

– Những vấn đề cụ thể yêu cầu Toà án giải quyết đối với bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

– Họ, tên, địa chỉ của người làm chứng, nếu có.

– Các thông tin khác mà người khởi kiện xét thấy cần thiết cho việc giải quyết vụ án.

3. Tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu khởi kiện là có căn cứ và hợp pháp:

Như: giấy tờ về nguồn gốc đất đai, chứng cứ liên quan đến việc khởi kiện, Tòa án chỉ giải quyết những tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền gồm:

– Giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

– Đối với đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các giấy tờ theo quy định của pháp luật để xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như:

“a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.”

(Điều 100 Luật đất đai năm 2013)

4. Thủ tục nộp hồ sơ khởi kiện tại Tòa án

a. Cách thức gửi hồ sơ khởi kiện:

– Nộp trực tiếp tại Toà án.

– Gửi đến Toà án qua bưu điện: Ngày khởi kiện được tính từ ngày đương sự nộp đơn tại Toà án hoặc ngày có dấu bưu điện nơi gửi.

b. Nộp tạm ứng án phí để Tòa án thụ lý vụ án:

Sau khi nhận đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án thì Toà án phải thông báo ngay cho người khởi kiện biết để họ đến Toà án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí trong trường hợp họ phải nộp tiền tạm ứng án phí.

Toà án dự tính số tiền tạm ứng án phí, ghi vào phiếu báo và giao cho người khởi kiện để họ nộp tiền tạm ứng án phí. Trong thời hạn mười lăm ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Toà án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí. Toà án thụ lý vụ án khi người khởi kiện nộp cho Toà án biên lai nộp tiền tạm ứng án phí. Trong trường hợp người khởi kiện được miễn hoặc không phải nộp tiền tạm ứng án phí, án phí thì Toà án phải thụ lý vụ án khi nhận được đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo.

Thưa luật sư! Vợ chồng tôi có mua một mảnh đất thuộc quyền sở hữu của mẹ chồng nhưng vì vấn đề thủ tục sang nhượng phải chịu thuế nên khi làm thủ tục lấy mục đích là mẹ cho con. Hiện tại thủ tục giấy tờ đất đã làm xong nhưng trong quá trình làm sổ đỏ anh trai chồng tôi không bằng lòng ký vào giấy xác nhận của tất cả con cái trong gia đình, cũng may mẹ chồng tôi đã có giấy uỷ quyền từ trước đó để lại ( khi mẹ chồng tôi đi vay vốn ngân hàng). Vậy tôi muốn hỏi trường hợp nếu sau này anh chồng tôi kiện tụng rằng anh ấy không bằng lòng bán đất của mẹ chồng tôi thì sẽ như thế nào ạ? Xin cảm ơn luật sư!

Với tình huống của bạn , mảnh đất này thuộc quyền sở hữa của mẹ chồng bạn vì vậy mà mẹ chồng bạn có quyền chiếm hữu ( ở trên mảnh đất ) , sử dụng ( khai thác các công dụng của đất như trồng cây , chăn nuôi gia súc gia cầm ) và định đoạt ( cho thuê , tặng cho , chuyển nhượng ) vì vậy trong giấy tờ tặng cho vợ chồng bạn mảnh đất không cần thiết phải có sự đồng ý của anh trai bạn . Sau khi mua bán mà anh bạn muốn khởi kiện thì cần phải có căn cứ cho rằng quyền và lợi ích của mình bị xâm phạm , ở đây nếu mảnh đất không thuộ quyền sở hữu của nah bạn thì anh ấy không có quyền khởi kiện để chia mảnh đất này .

Ở đây khi mua mảnh đất này thì bạn có thể làm hợp đồng chuyển nhượng giữa mẹ chồng bạn và vợ chồng bạn bởi pháp luật không đánh thuế TNCN trong trường hợp quy định tại Điều 4 của nghị định 65/2013/NĐ-CP do chính phủ ban hành và có hiệu lực từ ngày 27 tháng 6 năm 2013:

Điều 4. Thu nhập được miễn thuế

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau.

Vậy , trong trường hợp này bạn có thể lựa chọn ký kết hợp đồng mua bán bình thường với mẹ mình hoặc làm thủ tục tặng cho thì đều được miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định của pháp luật .

Luật sư cho con hỏi nếu cây giá tỵ mới trồng vài tháng sát ranh đất nhà con, sau này cây phát triển rễ cây giá tỵ sẽ ảnh hưởng đến cây trồng gần ranh vì cây giá tỵ rất cao và to con có thể làm gì trong trường họp này. Xin luật sư tư vấn

Điều 265 Bộ luật Dân sự 2005 quy định:

"Điều 265. Nghĩa vụ tôn trọng ranh giới giữa các bất động sản

1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thoả thuận của các chủ sở hữu hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ ba mươi năm trở lên mà không có tranh chấp.

2. Người có quyền sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới trong khuôn viên đất phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất liền kề của người khác.

Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

Vậy trong trường hợp này bạn có quyền yêu cầu gia đình hàng xóm bên cạnh cắt tỉa , chặt bớt những phần rễ và lá cây mọc lấn sang ranh giới và phần đất của gia đình bạn .

2.Tư vấn luật đất đai về tranh chấp lối đi chung, lối đi riêng

Xin hỏi luật sư tư vấn về đất đai:

Năm 1993 gia đình tôi có mua 1 lô đất không có đường đi.Năm 1994 gia đình tôi mua tiếp 1 lô đất giáp danh cũng không có đường đi. Năm 1995 tôi mua được đường đi xuống đường của lô đất thứ nhất, lô đất thứ 2 không có đường đi. Năm 1995 bố mẹ tôi có bán 1 nửa lô 0,5 sào cho cháu (lô 2 nay cắt làm 2 gia đình tôi ở ngoài nhà cháu nằm trong). Gia đình tôi làm 1 đường nhỏ đi lừ lô 1 sang lô 2 ( miếng 2 bán 1 nửa không có đường đi). Năm 2008 tôi lập gia đình xây nhà ờ riêng trên lô đất thứ 2 có làm đường đi từ nhà đến cuối vườn, gia đình cháu mua đất đi nhờ đường để vaò nhà ( miếng này không có đường đi ). Đất nhà tôi đã có sổ đỏ và nhà cháu cũng có sổ đỏ, trên sổ đỏ nhà tôi không có đường đi. Trên bản đồ địa chính xã năm 1997 thì đất nhà tôi không có phần đường đi, gia đình tôi cho người cháu đi nhờ đường để vào nhà. Nhưng gia đình người cháu giờ lại nói đường đi đó là đường đi chung bắt gia đình tôi phải mở rộng đường 3,2 m và đòi thuộc quyền sở hữu con đường đi đó, và đòi thuê luật sư kiện gia đình tôi ra tòa vì theo anh ta trên bản đồ mới vẽ lai năm 2013 có phần đường đi trên bản đồ ( tôi lên xem lại bản đồ địa chính xã cũ 1997 vẫn không có đường đi). Xin luật sư tư vấn giúp gia đình tôi

Trả lời tư vấn: Cảm ơn chị đã tin tưởng và gửi câu hỏi tới Văn phòng Luật sư Gia Đình. Trường hợp của chị chúng tôi tư vấn như sau:

Theo Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015 quy định

Điều 254. Quyền về lối đi qua

1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.

3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.

Vì lô miếng đất mà gia đình cháu chị đã mua không có đường đi, mà miếng đất lại nằm phía trong nên gia đình cháu có quyền yêu cầu mở một lối đi cho nhà mình trên phần đất của anh chị. Và tất nhiên là phải đền bù và thỏa thuận giá với gia đình anh chị.

Trên thực tế phần đường đi đó là do gia đình chị mở ra để đi và gia đình cháu chị hoàn toàn không có quyền đòi đó là phần đường đi chung, vì theo bản đồ địa chính năm 1997. Còn đến năm 2008 do nhà chị đã xây nhà nên đến 2012, phần bản đồ địa chính có phần đường đi là đúng.

Về thủ tục khởi kiện tranh chấp lối đi chung, Hồ sơ khởi kiện lên Tòa án nhân dân được quy định tại Điều 362 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 như sau:

"1. Người yêu cầu Tòa án giải quyết việc dân sự phải gửi đơn đến Tòa án có thẩm quyền quy định tại Mục 2 Chương III của Bộ luật này.

Trường hợp Chấp hành viên yêu cầu Tòa án giải quyết việc dân sự theo quy định của Luật thi hành án dân sự thì có quyền, nghĩa vụ của người yêu cầu giải quyết việc dân sự theo quy định của Bộ luật này.

2. Đơn yêu cầu phải có các nội dung chính sau đây:

a) Ngày, tháng, năm làm đơn;

b) Tên Tòa án có thẩm quyền giải quyết việc dân sự;

c) Tên, địa chỉ; số điện thoại, fax, địa chỉ thư điện tử (nếu có) của người yêu cầu;

d) Những vấn đề cụ thể yêu cầu Tòa án giải quyết và lý do, mục đích, căn cứ của việc yêu cầu Tòa án giải quyết việc dân sự đó;

đ) Tên, địa chỉ của những người có liên quan đến việc giải quyết việc dân sự đó (nếu có);

e) Các thông tin khác mà người yêu cầu xét thấy cần thiết cho việc giải quyết yêu cầu của mình;

g) Người yêu cầu là cá nhân phải ký tên hoặc điểm chỉ, nếu là cơ quan, tổ chức thì đại diện hợp pháp của cơ quan, tổ chức đó phải ký tên và đóng dấu vào phần cuối đơn; trường hợp tổ chức yêu cầu là doanh nghiệp thì việc sử dụng con dấu được thực hiện theo quy định của Luật doanh nghiệp.

3. Kèm theo đơn yêu cầu, người yêu cầu phải gửi tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu của mình là có căn cứ và hợp pháp."

3. Mẫu đơn khiếu nại lấn chiếm lối đi chung

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

----------------

ĐƠN TỐ CÁO

(V/v: Tên cá nhân, cơ quan, tổ chức có hành vi lấn chiếm đất)

Kính gửi: - Uỷ ban nhân dân xã/ huyện

(Hoặc các chủ thể khác có thẩm quyền giải quyết)

Tên tôi là:.....................................

Sinh ngày:.............. tháng năm..............

Địa chỉ thường trú:............................

Số CMND/ Hộ chiếu/ Thẻ CCCD:.............. ngày cấp nơi cấp:..............

Tên, địa chỉ của cá nhân, cơ quan, tổ chức bị tố cáo:

Nội dung, lý do tố cáo: Gia đình tôi có lối đi chung với nhà các ông/bà ……………………………………………. Lối đi này đã có từ trước nhưng không thuộc quyền sở hữu của ai. Trong thời gian gần đây, ông/bà ………………………….. lấn chiếm lối đi chung này sử dụng để................ riêng cho gia đình họ.

Yêu cầu giải quyết tố cáo: Kính mong các Quý cơ quan nhanh chóng tiến hành đo đạc lại ranh giới thửa đất để xác định phần đất của các bên.

Tôi cam đoan về nội dung tố cáo trên là đúng sự thật và chịu trách nhiệm theo quy định của pháp luật.

Mong quý cơ quan sớm xét và giải quyết để bảo vệ quyền lợi cho những người bị ảnh hưởng.

Xin chân thành cảm ơn!

……. ngày…. tháng… năm….

Tài liệu kèm theo:

Người làm đơn

(Ký và ghi rõ họ tên)

4. Ngõ đi chung được xác định như thế nào?

Câu hỏi:

Năm 1980, gia đình tôi được chính quyền địa phương cấp cho khu đất có diện tích 360 m2 làm nhà ở. Để vào khu đất đó phải đi bằng đường bờ mương vừa xa, vừa bé nên bố tôi đã xin chính quyền làm một đoạn ngõ băng qua ruộng của xã có chiều dài khoảng 75 m, rộng 2,0 m bắt vào đường liên xã để thuận tiện cho gia đình đi lại.

Chính quyền địa phương đã đồng ý và bố tôi đã bỏ công, bỏ tiền thuê người đắp đất, rải đá, đổ bể tông làm thành ngõ. Năm 1993, có cán bộ địa chính của xã đến nhà tôi đo vẽ nhưng bố mẹ tôi không có ở nhà và trong trích đo thửa đất của gia đình tôi không thể hiện bất kỳ ngõ nào đi vào.

Đầu tháng vừa rồi, gia đình tôi đang tiến hành làm cổng ở đầu ngõ để đảm bảo an ninh nhưng trưởng thôn đến nhà tôi bảo có đơn kiến nghị, ngăn cản không cho nhà tôi làm cổng với lý do đây là ngõ đi chung của làng.

Gia đình tôi đã viết đơn kiến nghị lên xã, kèm theo ý kiến của các hộ xung quanh, ý kiến của cựu trưởng thôn và cán bộ địa chính cũ chứng thực việc chính quyền địa phương đã cấp đất cho gia đình tôi làm ngõ đi riêng và gia đình tôi đã bỏ công, bỏ của ra làm ngõ.

Chính quyền xã không tiếp nhận đơn và khẳng định đó là ngõ đi chung với lý do trong trích đo thửa đất của gia đình tôi vào năm 1993 không thể hiện ngõ đi. Kính mong quý Công ty giải đáp giúp tôi:

1. Ngõ đi hiện nay gia đình tôi đang sử dụng có phải là ngõ đi chung không?

2. Nếu là ngõ đi chung, gia đình tôi có được đền bù quyền lợi gì không

Trả lời:

Chào bạn, với câu hỏi này, Luật sư Gia Đình trả lời như sau:

Về câu hỏi của bạn đó là ngõ mà gia đình bạn làm có phải ngõ đi chung hay không? về quy định của pháp luật thì cũng không có quy định cụ thể về ngõ đi chung, tuy nhiên có thể hiểu ngõ đi chung là trong trường hợp khi một bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản khác mà không có lối đi ra đường công cộng thì sẽ có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc đó dành cho mình một lối đi trên phần đất của họ để tiện việc đi lại, và lối đi đó sẽ là lối đi chung của người mà có bất động sản bị vây bọc và người sở hữu bất động sản liền kề nó. Như điều 254 Bộ luật dân sự năm 2015 đã quy định:

Điều 254. Quyền về lối đi qua

“1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.

3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù”.

Áp dụng và vấn đề của bạn, chúng tôi có thể phân tra những trường hợp sau:

Trường hợp 1: Chúng ta hiểu lối đi chung là lối đi chung của nhiều hộ gia đình khi phải qua lối đi đó thì họ mới ra được đường công cộng. Như vậy, Khi không có hộ nào bị vây bọc bởi bất động sản của nhà bạn và họ không bắt buộc phải đi qua bất động sản của nhà bạn thì mới ra được đường công cộng thì lối đi đó sẽ không phải lối đi chung. Và như vậy, trong trường hợp này, chính quyền xã xác định đó là ngõ đi chung là sai và nếu đã có giấy tờ về việc chuyển nhượng, hoặc xin được xây ngõ trên mảnh đất đó thì gia đình bạn hoàn toàn có quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất đó.

Trường hợp 2: Khi có bất động sản bị vây bọc và hộ dân trong bất động sản đó bắt buộc phải đi qua ngõ của nhà bạn thì mới ra được đường công cộng thì ngõ đi được coi là ngõ đi chung (của gia đình bạn và của hộ bị vây bọc). và như vậy, việc xác định đây là ngõ đi chung có yếu tố quyết định đến việc gia đình bạn sẽ nhận được gì khi mà đã bỏ tiền ra để làm ngõ, xây ngõ. Về vấn đề này cũng đã được quy định tại Bộ Luật dân sự năm 2015:

Điều 254. Quyền về lối đi qua

“1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi”.

Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy, nếu đó là ngõ đi chung thì gia đình bạn sẽ được những người đi qua ngõ đó đền bù những khoản chi phí hợp lý như tiền công thuê người, đắp đất, rải đá..xây ngõ trên cơ sở thỏa thuận giữa cả hai bên sao cho phù hợp nhất với lợi ích của các bên.

5. Tranh chấp về lối đi riêng

Hỏi :

Gia đình tôi nằm trong khung viên đất chùa, nay chùa xuống cấp và đang chuẩn bị sửa chửa trùng tu lại những chổ bị hư hỏng. Và trong thời gian sửa chữa chùa có làm hàng rào chắn ngang lối đi của gia đình chúng tôi với lý do bảo quản vật tư trong khi sửa chữa. Gia đình chúng tôi có xin chùa chắn ngang chừa lối đi nhưng chùa không chấp nhận vậy thì như vậy đúng hay sai.Xin hãng luật sư chỉ dẫn chúng tôi làm thế nào để được chùa chấp nhận cho chúng tôi có lối đi sinh hoạt hằng ngày.

Xin chân thành cám ơn hãng luật sư.

Trả lời:

Chào bạn,

"Điều 275 Bộ luật dân sự: Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề

1. Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có lối đi ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó. Người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, nếu không có thoả thuận khác.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thoả thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định.

3. Trong trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù."

Đây là việc tranh chấp lối đi chung, anh cần gặp chùa để thoả thuận về lối đi chung này. Nếu không thoả thuận được thì anh làm đơn đến UBND xã nơi anh đang sinh sống đề nghị xã xem xét giải quyết.

6. Tranh chấp quyền sử dụng đất tạo lập trước năm 1975

Trước năm 1975, gia đình tôi có thửa đất do ông bà cha mẹ để lại tại thôn Giao Hội 2, xã Hoài Tân, Hoài Nhơn, Bình Định. Đất vốn bị đặt mìn, dây thép gai bảo vệ khu quân sự (sân bay). Sau năm 1975, gia đình tôi cải tạo mặt bằng, tháo gỡ thu gom bom mìn và dần đưa vào sử dụng, trồng hoa màu.

Trong thời gian tôi đi học tập cải tạo, ông C. chiếm dụng, trích một phần đất cất nhà, đất còn lại (trước nhà tôi hiện giờ) để sản xuất. Năm 1977, Nhà nước có chủ trương vào hợp tác xã (HTX), tôi đem tất cả số ruộng vào HTX, còn phần đất của ông bà, cha mẹ để lại tôi không đăng ký vào HTX.

Năm 1984, HTX Giao An bảo chừa khoản đất ông C. chiếm dụng để làm kênh mương và chuyển ông C. ra phía sau nhà tôi ở (đất này cũng của tôi). Tôi không đồng ý vì lý do đất này đã lập vườn, trồng cây nhưng HTX vẫn đo, lập biên bản, yêu cầu tôi ký. Tôi không ký biên bản, yêu cầu nếu ông C. ra sau nhà tôi ở thì phần đất trước nhà tôi làm kênh mương xong còn dư bao nhiêu phải trả lại cho tôi canh tác nhưng không được.

Cuối cùng, chính quyền dùng biện pháp cưỡng chế để ông C. cất nhà, xong họ yêu cầu tôi ký biên bản nhưng tôi vẫn không ký. Năm 2002 con ông C. tự ý làm tiệm sửa chữa xe môtô trên mảnh đất trước nhà tôi (mảnh đất bảo làm kênh mương), tôi ngăn cản và nhờ chính quyền xã đến giải quyết nhưng chính quyền không giải quyết.

Tôi không công nhận quyết định của UBND huyện Hoài Nhơn nói rằng đất tôi đã đưa vào HTX nay thuộc HTX quản lý. Mặc dù đã rất nhiều lần viết đơn yêu cầu cơ quan cấp huyện cung cấp những văn bản chứng minh đất tôi đã vào HTX nhưng chỉ nhận lá đơn yêu cầu tôi tới xã Hoài Tân giải quyết.

Tôi viết đơn lên xã thì bảo chuyển lên huyện giải quyết, cứ thế 36 năm trôi qua. Giờ tôi phải làm sao để lấy lại đất. Mong được luật sư tư vấn. Chân thành cảm ơn.

Luật sư Gia Đình trả lời:

Theo quy định của pháp luật đất đai, tranh chấp quyền sử dụng đất mà đất tranh chấp chưa được cấp giấy chứng nhận thì thẩm quyền giải quyết là UBND các cấp.

Theo quy định tại điều 135 Luật đất đai, tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp để yêu cầu tổ chức hòa giải. Thời hạn tổ chức hòa giải là 30 ngày làm việc, kể từ ngày UBND xã, phường, thị trấn nhận được đơn.

Kết quả hòa giải tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên tranh chấp và xác nhận của UBND thị trấn nơi có đất.

Trường hợp kết quả hòa giải khác với hiện trạng sử dụng đất thì UBND thị trấn chuyển kết quả hòa giải đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để giải quyết theo quy định về quản lý đất đai.

Trường hợp quá 30 ngày làm việc mà buổi hòa giải không được tổ chức, hoặc được tổ chức nhưng không hòa giải thành, theo quy định tại điều 136 Luật đất đai, các bên có thể nộp đơn đến chủ tịch UBND cấp huyện để được giải quyết.

Trường hợp chủ tịch UBND cấp huyện giải quyết lần đầu mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến chủ tịch UBND cấp tỉnh giải quyết. Quyết định của chủ tịch UBND cấp tỉnh là quyết định giải quyết có hiệu lực thi hành.

UBND các cấp sẽ căn cứ vào pháp luật đất đai, tình hình sử dụng đất tại đia phương cũng như xem xét các chứng cứ như nhận chuyển nhượng (mua bán) và hơn hết là ai đang trực tiếp và có nhu cầu sử dụng đất thì UBND các cấp sẽ căn cứ vào đó mà giải quyết.

Trường hợp tranh chấp quyền sử dụng đất của ông đã được huyện Hoài Nhơn giải quyết lần đầu, nếu không đồng ý với quyết định này thì ông tiếp tục khiếu nại lên chủ tịch UBND tỉnh Bình Định để được giải quyết theo quy định.

Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...

Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội. 

 Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh truyền hình uy tín như:  Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư  bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Chúng tôi cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.

Trân trọng cảm ơn!.