|
Vấn đề cần quan tâm của bạn ở đây chính là việc nội dung thỏa thuận của bạn và công ty môi giới bất động sản như thế nào? Việc công ty môi giới nhận tiền đặt cọc của bạn để bảo đảm cho việc kí kết hợp đồng mua bán bất động sản với chủ đầu tư dựa trên các căn cứ cũng như điều kiện mở bán các sản phẩm của chủ đầu tư hay không thì luật sư cần tiếp cận hồ sơ, tài liệu để có thể đánh giá một cách cụ thể. Bởi trong quá trình các bên ký kết văn bản, hợp đồng sẽ phát sinh nhiều tài liệu khác nhau dẫn đến việc đánh giá toàn bộ vụ việc sẽ phức tạp hơn.
Tuy nhiên chúng tôi tư vấn cho bạn các quy định của pháp luật liên quan đến nội dung mà bạn đã cung cấp như sau:
Tại các điều 64, 65 Luật kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định về quyền và nghĩa vụ của công ty môi giới bất động sản:
“Điều 64. Quyền của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản
- Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản có các quyền sau đây:
- a) Thực hiện môi giới bất động sản theo quy định của Luật này;
- b) Yêu cầu các tổ chức, cá nhân có liên quan cung cấp hồ sơ, thông tin bất động sản thực hiện giao dịch;
- c) Thu phí dịch vụ của khách hàng theo thỏa thuận của các bên;
- d) Từ chối môi giới bất động sản không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh;
đ) Yêu cầu các tổ chức, cá nhân có liên quan bồi thường thiệt hại do lỗi của họ gây ra;
- e) Quyền khác theo hợp đồng.
- Cá nhân hành nghề môi giới bất động sản có các quyền sau đây:
- a) Quyền quy định tại các điểm a, b, d và đ khoản 1 Điều này;
- b) Hưởng thù lao, hoa hồng môi giới bất động sản theo quy định tại Điều 63 của Luật này.
Điều 65. Nghĩa vụ của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản
- Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản có các nghĩa vụ sau đây:
- a) Cung cấp đầy đủ, trung thực hồ sơ, thông tin về bất động sản do mình môi giới và chịu trách nhiệm về hồ sơ, thông tin do mình cung cấp;
- b) Tổ chức đào tạo, bồi dưỡng nâng cao kiến thức hành nghề môi giới bất động sản cho nhân viên môi giới bất động sản làm việc trong doanh nghiệp hằng năm;
- c) Thực hiện nghĩa vụ thuế đối với Nhà nước;
- d) Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;
đ) Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
e) Nghĩa vụ khác theo hợp đồng.
Cá nhân hành nghề môi giới bất động sản có các nghĩa vụ sau đây:
a) Nghĩa vụ quy định tại các điểm a, c và d khoản 1 Điều này;
b) Thực hiện quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản nơi cá nhân làm việc;
c) Tham gia đào tạo, bồi dưỡng nâng cao kiến thức hành nghề môi giới bất động sản hằng năm.”
Tại khoản 4 – Điều 23 Luật kinh doanh bất động sản 2023 quy định về trách nhiệm của chủ đầu tư dự án bất động sản bao gồm:
“a) Trách nhiệm quy định tại Điều 17 của Luật này;
b) Sử dụng tiền đã thu từ bên mua, thuê mua để đầu tư xây dựng dự án, nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đã được bán, cho thuê mua đúng mục đích sử dụng theo thỏa thuận trong hợp đồng đã ký kết; tuân thủ quy định của pháp luật về phòng, chống rửa tiền;
c) Cung cấp công khai thông tin về tiến độ thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua, thuê mua theo hợp đồng mua bán, thuê mua đã ký kết hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi có yêu cầu. Cung cấp đầy đủ, trung thực hồ sơ, thông tin về bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này cho sàn giao dịch bất động sản trong trường hợp lựa chọn phân phối sản phẩm thông qua sàn giao dịch bất động sản;
d) Không ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
e.Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.”
Như vậy, chủ đầu tư dự án bất động sản không được ủy quyền cho bất kỳ tổ chức, cá nhân nào ký kết hợp đồng đặc cọc, hợp đồn mua bán, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Đồng thời đối chiếu các quyền của công ty môi giới bất động sản thì công ty môi giới bất động sản không có quyền nhận tiền đặt cọc của khách hàng thay cho chủ đầu tư dự án bất động sản đó.
Các thỏa thuận không phù hợp với quy định của pháp luật trong văn bản thỏa thuận của chị có thể bị xem là vô hiệu bởi vi phạm điều cấm của pháp luật.
Trân trọng.
LS TRẦN MINH HÙNG |
