1. Vốn pháp định kinh doanh bất động sản tăng lên 20 tỷ đồng.
Theo quy định tại Luật KDBĐS 2014 tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định hơn 20 tỷ đồng trở lên (trước đây quy định là tối thiểu 6 tỷ đồng.
Đối với những doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chưa đủ điều kiện về vốn sẽ phải bổ sung đến hạn chót là 01/07/2016 (1 năm sau khi Luật này có hiệu lực thi hành).
Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật như thuế thu nhập cá nhân, thuế chuyển nhượng BĐS, …
2. Điểm mới về chủ thể kinh doanh bất động sản.
Luật KDBĐS 2014 quy định về Phạm vi, hình thức kinh doanh bất động sản của các chủ thể KDBĐS trong nước đã rõ ràng và chi tiết hơn so với văn bản luật hiện hành.
Cụ thể đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
Đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê, đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng; đối với đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; …
Thêm vào đó Luật KDBĐS 2014 đã mở rộng phạm vi kinh doanh bất động sản của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Trong đó các chủ thể này được phép thuê nhà, công trình để cho thuê lại; được nhà nước cho thuê đất để đầu tư dựng nhà ở cho thuê, xây dựng nhà, công trình xây dựng; …
3. Quy định về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.
Luật KDBĐS 2014 đã bổ sung thêm nhiều quy định về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.
Cụ thể để được kinh doanh loại hình BĐS này chủ đầu tư phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, giấy phép xây dựng đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Sau đó, trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải đáp ứng đủ điều kiện mà cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh đưa ra và phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.
Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.
Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.
Ngoài ra luật cũng đưa ra quy định đặc thù đối với Quyền và nghĩa vụ của các bên trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai. Trong đó bên mua, bên thuê mua có quyền yêu cầu bên bán, bên cho thuê mua cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình.
Ngược lại bên bán, bên cho thuê mua có nghĩa vụ cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và tạo điều kiện để bên mua, bên thuê mua kiểm tra thực tế tại công trình.
4. Các loại hình kinh doanh bất động sản.
Luật KDBĐS 2006 quy định 5 loại hình kinh doanh dịch vụ BĐS thì đến Luật KDBĐS 2014 đã rút gọn còn 3 loại hình đó là dịch vụ môi giới bất động sản, dịch vụ sàn giao dịch bất động sản và dịch vụ tư vấn, quản lý bất động sản.
Cũng giống như hoạt động kinh doanh BĐS, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch bất động sản phải thành lập doanh nghiệp.
Đối với dịch vụ môi giới bất động và dịch vụ sàn giao dịch bất động sản, doanh nghiệp phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề.
Luật này có hiệu lực từ ngày 1/7/2015 và Luật cũng đang chờ Nghị định và Thông tư hướng dẫn thi hành. |
