Thời gian qua, không ít dự án nhà ở thương mại chưa đủ điều kiện kinh doanh theo quy định của pháp luật nhưng đã được nhiều đơn vị môi giới tự xưng là được chủ đầu tư ủy quyền rao bán, nhận tiền đặt cọc, giữ chỗ của khách hàng thông qua hình thức ký văn bản thỏa thuận, thu của khách hàng số tiền lên tới 100% giá trị nhà ở. Điều này là vô cùng rủi ro cho khách hàng nếu chủ đầu tư không thực hiện dự án như cam kết, hệ quả là khách hàng phải đối diện với nguy cơ mất hàng tỷ đến hàng chục tỷ đồng. Bài viết này sẽ giúp quý độc giả nhận diện các rủi ro pháp lý khi mua nhà ở hình thành trong tương lai bằng văn bản thỏa thuận

Thu tiền của khách hàng bằng hình thức ký văn bản thỏa thuận để nhận tiền đặt cọc, giữ chỗ có được pháp luật cho phép không?

Để nhà ở hình thành trong tương lai được phép đưa vào kinh doanh, pháp luật đã đặt ra những điều kiện nhất định, các điều kiện này được liệt kê cụ thể tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Tuy nhiên, khi chưa đáp ứng đủ các điều kiện này, nhiều chủ đầu tư dự án đã “lách luật” bằng cách ký hoặc ủy quyền cho bên thứ ba (bên môi giới hoặc công ty con của chủ đầu tư) ký văn bản thỏa thuận để nhận tiền đặt cọc, giữ chỗ nhằm thu tiền trước của khách hàng, huy động vốn cho dự án.

Theo khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, có 03 hình thức huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, bao gồm:

• Vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân;
• Tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
• Vốn vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam.

Theo điểm a khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định: “…chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án…”.

Từ quy định trên cho thấy hành vi của chủ đầu tư hoặc bên thứ ba ký văn bản thỏa thuận với khách hàng để nhận tiền đặt cọc, giữ chỗ nhằm huy động vốn cho dự án là hành vi bị pháp luật nghiêm cấm, là hành vi huy động vốn trái phép.

Có một số quan điểm cho rằng thỏa thuận đặt cọc, giữ chỗ là thỏa thuận tự nguyện của hai bên, khách hàng có quyền ưu tiên mua, được nhận chiết khấu và ưu đãi từ chủ đầu tư, đổi lại phải đặt cọc một khoản tiền, là giao dịch đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự, nên chủ đầu tư có quyền thực hiện.

Quan điểm trên chưa thật sự bao quát hết các vấn đề pháp lý của giao dịch. Đối tượng của giao dịch đặt cọc này là nhà ở hình thành trong tương lai nên thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật chuyên ngành, cụ thể là pháp luật về nhà ở và pháp luật về kinh doanh bất động sản. Do đó, khi áp dụng pháp luật phải ưu tiên áp dụng các quy định của pháp luật chuyên ngành trước. Vì vậy, quan điểm cho rằng chủ đầu tư có quyền thỏa thuận đặt cọc, giữ chỗ với khách hàng là không đúng, trái với quy định của pháp luật về nhà ở, cụ thể là trái với quy định tại điểm a khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP nêu trên.

Mặt khác, theo Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định: “Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng”.

Thực tế, thông qua hình thức ký Văn bản thỏa thuận để nhận tiền đặt cọc, giữ chỗ, nhiều chủ đầu tư hoặc bên thứ ba đã bất chấp quy định của pháp luật để thu trước của khách hàng số tiền lên đến 100% giá trị nhà ở, mặc dù dự án vẫn chưa được thi công và chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Điều này cho thấy sự vi phạm nghiêm trọng quy định pháp luật của chủ đầu tư, nếu không có biện pháp ngăn chặn sẽ dẫn đến nhiều hệ quả khôn lường cho xã hội.

Hệ quả pháp lý của chủ đầu tư khi huy động vốn trái phép?

Theo khoản 1 Điều 68 Luật Nhà ở 2014 quy định: “Hình thức huy động vốn phải phù hợp đối với từng loại nhà ở theo quy định của Luật này. Các trường hợp huy động vốn không đúng hình thức và không đáp ứng đủ các điều kiện đối với từng loại nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì không có giá trị pháp lý”.

Theo khoản 1 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định: “…trường hợp ký hợp đồng huy động vốn không đúng với quy định tại Điều 68, Điều 69 của Luật Nhà ở và quy định tại Điều này thì không được pháp luật công nhận, chủ đầu tư bị xử phạt vi phạm theo quy định của pháp luật và phải bồi thường thiệt hại cho người tham gia góp vốn”.

Từ quy định trên cho thấy việc huy động vốn trái phép sẽ không có giá trị pháp lý, không được pháp luật công nhận, dẫn đến việc văn bản thỏa thuận để nhận tiền đặt cọc, giữ chỗ có thể bị tuyên vô hiệu và chủ đầu tư phải hoàn trả lại cho khách hàng toàn bộ số tiền đã nhận và còn phải bồi thường thiệt hại cho khách hàng nếu có. Ngoài ra, chủ đầu tư có thể bị xử phạt vi phạm hành chính với số tiền lên đến 1 tỷ đồng theo điểm d khoản 4 Điều 58 Nghị định 16/2022/NĐ-CP.

Rủi ro pháp lý cho khách hàng khi mua nhà ở hình thành trong tương lai bằng Văn bản thỏa thuận?

Tại thời điểm ký Văn bản thỏa thuận để nhận tiền đặt cọc, giữ chỗ thì chủ đầu tư vẫn chưa đáp ứng đủ điều kiện đưa nhà ở hình thành trong tương lai vào kinh doanh, và cũng không có một cơ sở chắc chắn nào khẳng định chủ đầu tư sẽ hoàn thiện đủ hồ sơ pháp lý dự án để mở bán, mặc dù đã nhận tiền của khách hàng. Thực tế đã có rất nhiều dự án bị “treo” do chủ đầu tư vướng pháp lý hoặc thiếu năng lực tài chính, chưa hoàn hiện cơ sở hạ tầng đủ điều kiện để mở bán theo quy định.

Khi đó, người chịu thiệt hại nặng nhất vẫn là khách hàng. Có trường hợp, trong vòng chưa tới 02 tháng kể từ ngày ký văn bản thỏa thuận, khách hàng đã nộp số tiền lên tới 65% giá trị nhà ở, sau đó chủ đầu tư liên tục vi phạm các cam kết như không tiếp tục áp dụng chiết khấu lãi suất, ngày hẹn ký hợp đồng mua bán bị trễ so với thỏa thuận… Khách hàng như “ngồi trên đống lửa” khi tiền đã nộp đủ nhưng nhận lại chỉ là những lời hứa hẹn. Muốn lấy lại số tiền đã nộp buộc lòng khách hàng phải nhờ đến sự can thiệp của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đỉnh điểm là phải khởi kiện ra Tòa án, gây mất nhiều thời gian và công sức, mà khả năng lấy lại được tiền rất mong manh vì có khi lúc đó chủ đầu tư cũng không còn tiền để trả, khách hàng đối diện với nguy cơ “tiền mất tật mang”.

Do đó, trước khi “xuống tiền” cho bất kỳ dự án nào, khách hàng nên tìm hiểu kỹ thông tin về dự án, không tin vào những lời chào mời, giới thiệu suông mà phải kiểm tra bằng hồ sơ pháp lý, tiến độ xây dựng cơ sở hạ tầng thực tế. Khi đã đủ điều kiện pháp lý theo quy định rồi thì mới ký hợp đồng và giao tiền cho chủ đầu tư hoặc bên thứ ba được chủ đầu tư ủy quyền hợp pháp.

Trên đây là những nội dung cơ bản về rủi ro pháp lý khi mua nhà ở hình thành trong tương lai bằng văn bản thỏa thuận dựa trên quy định của pháp luật tại thời điểm thực hiện bài viết.

LS TRẦN MINH HÙNG, LS GIỎI VÀ GIÀU KINH NGHIỆM BÀO CHỮA NHIỀU VỤ ÁN LỚN NÊN ĐƯỢC NHIỀU ĐÀI TRUYỀN HÌNH QUỐC GIA NHƯ HTV, VTV,VOV,VOH, TRUYỀN HÌNH CÔNG AN, QUỐC HỘI, QUỐC PHÒNG, TÂY NINH, CẦN THƠ, BÌNH DƯƠNG, VĨNH LONG, BÁO CHÍ CHÍNH THỐNG, NHIỀU TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỜI PHỎNG VẤN, CHIA SẼ KINH NGHIỆM, TRAO ĐỔI PHÁP LÝ, GÓP Ý KIẾN PHÁP LÝ CHO NGƯỜI DÂN, SINH VIÊN, CHO CÁC CHUYÊN GIA.

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)