Trường hợp bên kia từ chối tiếp tục mua bán đất thì đòi lại tiền đặt cọc khi mua đất không? Lúc này nên xử lý tiền đặt cọc như thế nào là kịp thời, là hợp lý để bảo vệ lợi ích cho các bên khi tham gia giao dịch? Bài tư vấn sau sẽ giúp Quý bạn đọc hiểu rõ hơn quy định của pháp luật về đặt cọc trong giao dịch nhà đất.

Khái niệm về đặt cọc

Theo Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định về đặt cọc :

• Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
• Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền;
• Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;
• Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có THỎA THUẬN khác.

Các trường hợp được đòi lại tiền đặt cọc khi mua nhà đất

Theo Nghị quyết số 01/2013/NQ-HĐTP đã hướng dẫn về trường hợp có “tranh chấp về tiền đặt cọc mua bán đất” mà các bên không có thỏa thuận khác thì được xử lý như sau:

• Trong trường hợp đặt cọc chỉ để đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng hoặc chỉ để đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng hoặc vừa để đảm bảo việc giao kết hợp đồng vừa để đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu, thì sẽ bị phạt cọc theo quy định của bộ luật dân sự
• Trong trường hợp đặt cọc chỉ để đảm bảo cho việc gia kết hợp đồng, nếu trong quá trình thực hiện hợp đồng mới có sự vi phạm làm cho hợp đồng không được thực hiện hoặc mới phát hiện hợp đồng bị vô hiệu thì không phạt cọc. Hợp đồng vô hiệu là các bên trả lại cho nhau những gì đã nhận
• Trong trường hợp các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định điều kiện nếu đặt cọc bị vô hiệu thì hợp đồng cũng vô hiệu, thì trường hợp này hợp đồng đương nhiên vô hiệu khi hợp đồng đó vô hiệu
• Trong trường hợp thứ nhất và thứ ba nêu trên, nếu các bên cùng có lỗi hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan thì không phạt cọc

Như vậy sẽ có 3 trường hợp được đòi tiền đặt cọc mua đất:

• Hủy bỏ hợp đồng đặt cọc;
• Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu;
• Do các bên tự thỏa thuận.

Hình thức của hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất

Quy định về hình thức của hợp đồng đặt cọc

Hợp đồng đặt cọc mua đất là văn bản thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên mua giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hợp đồng mua/bán đất.

Bộ luật Dân sự năm 2015 không quy định hợp đồng đặt cọc phải công chứng, chứng thực. Cũng như Luật Đất đai 2013 và luật công chứng 2014 cũng không quy định vấn đề trên.

Vì vậy việc công chứng hay chứng thực hợp đồng đặt cọc mua nhà là do nhu cầu của các bên. Tuy nhiên thực tế thì cần làm thủ tục này để đảm bảo tính pháp lý, an toàn, hạn chế tranh chấp về sau.

Thủ tục khởi kiện đòi lại tiền cọc

Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc khi một bên vi phạm

Khởi kiện đòi lại tiền cọc khi mua nhà đất là vụ án tranh chấp dân sự được quy định tại điều 26 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 (BLTTDS) nên trình tự thủ tục tương tự như án dân sự thông thường.

Bước 1: Nộp đơn khởi kiện nên tòa án cấp huyện nơi mình cư trú, làm việc để giải quyết

Bước 2: Thụ lý vụ án

Tòa án phải nhận đơn khởi kiện do đương sự nộp trực tiếp tại Tòa án hoặc gửi qua bưu điện và phải ghi vào sổ nhận đơn. Trường hợp Tòa án nhận đơn khởi kiện được gửi bằng phương thức gửi trực tuyến thì Tòa án in ra bản giấy và phải ghi vào sổ nhận đơn.

Bước 3: Hòa giải vụ án

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 205 BLTTDS 2015 thì trong thời hạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm vụ án, Tòa án tiến hành hòa giải để các đương sự thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án, trừ những vụ án không được hòa giải hoặc không tiến hành hòa giải được quy định tại Điều 206 và Điều 207 BLTTDS.

Bước 4: Mở phiên tòa xét xử

Theo quy định tại Điều 196 BLTTDS 2015 phiên tòa phải được tiến hành đúng thời gian, địa điểm đã được ghi trong quyết định đưa vụ án ra xét xử hoặc trong giấy báo mở lại phiên tòa trong trường hợp phải hoãn phiên tòa.

Bước 5: Xét xử sơ thẩm

Khi xét xử, hội đồng xét xử của Tòa án sơ thẩm gồm có một thẩm phán và hai hội thẩm nhân dân, nếu xét xử vụ án nghiêm trọng, thì có hai thẩm phán và ba hội thẩm nhân dân.

Đối với các bản án sơ thẩm của các Tòa án sơ thẩm, trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày công bố, đại diện Viện kiểm sát có quyền kháng nghị; bị cáo, người bị hại, nguyên đơn dân sự, bị đơn dân sự, đại diện hợp pháp của họ có quyền làm đơn chống án để yêu cầu Tòa án phúc thẩm xét xử lại vụ án.

LS TRẦN MINH HÙNG, LS UY TÍN, GIỎI TRÊN TRUYỀN HÌNH