Đòi lại nhà ở đã cho thuê trước hạn mà không bị phạt theo hợp đồng khi nào?

Hợp đồng cho thuê nhà ở là gì?

Theo Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng cho thuê nhà ở được hiểu là một loại hợp đồng cho thuê tài sản, trong đó bên cho thuê (chủ sở hữu nhà hay thường được gọi tắt là chủ nhà) giao nhà ở cho bên thuê sử dụng trong một thời gian nhất định. Bên thuê có nghĩa vụ trả tiền thuê cho bên cho thuê và tuân theo các điều kiện mà hai bên đã thỏa thuận.

Đòi lại nhà ở đã cho thuê trước hạn ( Hình từ Internet)

Các trường hợp chủ nhà có quyền đòi lại nhà ở đã cho thuê trước hạn hợp đồng

Trường hợp chủ nhà muốn đòi lại nhà ở đã cho cho thuê trước hạn thì có thể xem xét đến phương án thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê nhà theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 171 Luật Nhà ở 2023. Chủ nhà có thể thương lượng với bên thuê để lấy lại nhà trước hạn, điều kiện thương lượng sẽ do hai bên thỏa thuận. Trong trường hợp này có thể bên cho thuê không bị phạt vi phạm hợp đồng và yêu cầu bồi thường.

Trường hợp thương lượng không thành thì chủ nhà có thể xem xét các điều kiện để đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở, để có thể lấy lại nhà sớm trước hạn.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 172 Luật Nhà ở 2023, chủ nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê trong các trường hợp sau:

+ Bên cho thuê nhà ở thuộc tài sản công, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp cho thuê không đúng thẩm quyền hoặc không đúng đối tượng hoặc không đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở.

+ Bên thuê không trả đủ tiền thuê nhà theo thỏa thuận trong hợp đồng từ ba tháng trở lên mà không có lý do hợp lý đã được thỏa thuận trong hợp đồng.

+ Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích đã được thỏa thuận trong hợp đồng.

+ Bên thuê tự ý thực hiện các hành vi đục phá, cơi nới, cải tạo, hoặc phá dỡ nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê.

+ Bên thuê chuyển nhượng, cho mượn hoặc cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê.

+ Bên thuê gây mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh, và dù đã được bên cho thuê hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản cảnh báo đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục.

+ Bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý, bên cho thuê điều chỉnh giá thuê nhà ở trong thời gian cho thuê còn lại từ dưới một phần ba thời hạn của hợp đồng thuê nhà nhưng các bên không thỏa thuận được giá thuê nhà ở mới.

Khi mà thương lượng không thành, nếu muốn đòi lại nhà ở đã cho thuê trước thời hạn hợp đồng mà không bị áp dụng điều khoản phạt, bồi thường do vi phạm hợp đồng thì cần phải tuân thủ đúng các điều khoản đã thỏa thuận trong hợp đồng. Ví dụ như đảm bảo thời gian báo trước chẳng hạn. Trường hợp bất lợi thì xem xét thêm các quy định về quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở vừa nêu ở trên. Khi bên chủ nhà được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà thì sẽ không bị phạt hay phải bồi thường.

Ngoài ra trong trường hợp muốn đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn, phải thông báo cho bên thuê bằng văn bản hoặc hình thức khác đã được thỏa thuận trong hợp đồng ít nhất 30 ngày trước khi chấm dứt hợp đồng. Điều này đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của cả hai bên trong quá trình thực hiện hợp đồng. Trường hợp các bên có thỏa thuận khác về thời gian thông báo thì cần tuân thủ theo thỏa thuận đó. Nếu việc chấm dứt hợp đồng không tuân thủ đúng quy định về thông báo, gây thiệt hại cho bên thuê thì sẽ phải bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật. 

Chủ nhà đòi lại nhà ở đã cho thuê trước hạn có phải trả tiền đặt cọc không?

Trường hợp 1: Việc xử lý tiền đặt cọc có thỏa thuận rõ trong hợp đồng thuê nhà thì thực hiện theo thỏa thuận.

Trường hợp 2: Không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận chưa rõ về việc xử lý tiền đặt cọc.

Căn cứ khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về việc đặt cọc thì bên chủ nhà muốn chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn tức là đã không thực hiện đúng hợp đồng thuê nhà đã giao kết thì bên chủ nhà phải trả tiền đặt cọc cho bên thuê và một khoản tiền tương ứng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy, việc chủ nhà chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn có phải trả tiền đặt cọc hay không phụ thuộc nhiều vào thỏa thuận khi ký hợp đồng thuê nhà, còn không thì xử lý theo quy định pháp luật, khi đó chủ nhà phải trả lại tiền đặt cọc cho bên thuê vì đã thực hiện không đúng hợp đồng.

Theo hướng dẫn tại công văn số 51/1999/KHXX ngày 08/6/1999 của Tòa án nhân dân tối cao giải thích về việc thông báo đòi nhà, việc gia đình bạn cho người khác ở nhờ, nếu hai bên không có thỏa thuận gì về thời hạn cho ở nhờ mà nay muốn đòi lại nhà thì phải thông báo cho bên kia biết trước một thời gian hợp lý. Việc thông báo này phải bằng văn bản, có xác nhận của bên ở nhờ hoặc có chứng nhận của tổ dân phố nơi có nhà cho ở nhờ. Nếu thông báo đòi nhà do đại diện tổ dân phố nơi có nhà cho ở nhờ xác nhận thì sau đó cần cùng người đại diện đó lên Ủy bạn nhân dân phường xác nhận chữ ký, để thông báo này phù hợp về mặt pháp lý và tránh bị từ chối thụ lý hồ sơ về sau nếu đưa đơn kiện. Bên cạnh đó, gia đình bạn phải thanh toán cho bên ở nhờ chi phí sửa chữa, chi phí làm tăng giá trị tài sản, nếu bên ở nhờ có yêu cầu hoặc theo hai bên thỏa thuận.

Nếu bên được cho ở nhờ không chịu trả lại nhà thì bạn có thể làm đơn khởi kiện về tranh chấp đòi lại nhà cho ở nhờ tại Tòa án nơi có bất động sản theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 35 BLTTDS.

HÌNH ẢNH LS TRẦN MINH HÙNG - LS GIỎI VÀ GIÀU KINH NGHIỆM BÀO CHỮA NHIỀU VỤ ÁN LỚN NÊN ĐƯỢC NHIỀU ĐÀI TRUYỀN HÌNH QUỐC GIA NHƯ HTV, VTV,VOV,VOH, TRUYỀN HÌNH CÔNG AN ANTV, TRUYỀN HÌNH QUỐC HỘI VIỆT NAM, QUỐC PHÒNG, TÂY NINH, CẦN THƠ, BÌNH DƯƠNG, TRUYỀN HÌNH VĨNH LONG, TƯ VẤN LUẬT TRÊN BÁO CHÍ CHÍNH THỐNG, NHIỀU TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỜI PHỎNG VẤN, CHIA SẼ KINH NGHIỆM, TRAO ĐỔI PHÁP LÝ, GÓP Ý KIẾN PHÁP LÝ CHO NGƯỜI DÂN, SINH VIÊN, CHO CÁC CHUYÊN GIA.

VĂN PHÒNG LUẬT SƯ GIA ĐÌNH Với phương châm chủ đạo “LUẬT SƯ CỦA GIA ĐÌNH BẠN”, Tên LUẬT SƯ GIA ĐÌNH không có nghĩa chúng tôi chỉ chuyên về hôn nhân gia đình, mà nghĩa là Chúng tôi là Luật sư của Gia Đình Bạn, Luật sư của doanh nghiệp. Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội.

Luật sư Trần Minh Hùng – Tốt nghiệp đại học Luật TPHCM, tốt nghiệp Học viện Tư Pháp, Tốt nghiệp Luật sư, thuộc Đoàn LS TPHCM, Thuộc Liên đoàn LSVN là một trong những luật sư sáng lập văn phòng luật, giàu kinh nghiệm về kiến thức và thực tiễn đã dành nhiều thắng lợi vụ kiện và quan trọng luật sư Hùng luôn coi trọng chữ Tâm của nghề luật sư và trách nhiệm đối với xã hội nên đã được nhiều hãng báo chí, truyền thông, Đài truyền hình, Đài tiếng nói Việt nam phỏng vấn pháp luật,  nhiều lĩnh vực quan trọng liên quan đến đời sống. Luật sư Trần Minh Hùng là đối tác tư vấn pháp luật được nhiều hãng truyền thông, báo chí trong nước  tin tưởng với nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực tư vấn trên VOV Giao Thông – Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh VOH TPHCM, Đài truyền hình TP.HCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Truyền hình SCTV, THĐN, Truyền hình Quốc Hội VN, Truyền hình Công an ANTV, Đài truyền hình Vĩnh Long, Đài phát thanh kiên giang, Đài Bình Dương, Truyền hình Quốc Phòng, VTC... và các hãng báo chí trên cả nước, được các tổ chức, trường Đại học Luật TP.HCM mời làm giám khảo các cuộc thi Phiên tòa giả định với Đại học cảnh sát, mời làm chuyên gia ý kiến về các sự kiện lớn, được mời dạy bồi dưỡng nghiệp vụ cho các luật sư……là đối tác tư vấn luật của các hãng truyền thong, các tổ chức, xã hội uy tín và chuyên nghiệp và luôn mang lại niềm tin cho khách hàng và ghi nhận sự đóng góp của chúng tôi cho xã hội...là luật sư bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như Viettinbank, các vụ Giết Người do mâu thuẫn hát karaoke tại Bình Chánh, Bào chữa chủ tịch Huyện Đông Hòa – Phú Yên, Đại án Vụ cướp bitcoin 35 tỷ Long Thành- Dầu Dây, Bào chữa vụ Đại Án Đăng Kiểm, Bào chữa vụ đại án Khai thác Cát Cần giờ, Bào chữa bị cáo Huân không đeo khẩu trang mùa Covit, Vụ Nữ sinh Tân Bình bị cắt tai, bảo vệ cho MC Trấn Thành, Bào chữa, bảo vệ vụ "Bác sĩ khoa rút ống thở", Bảo vệ cho người cho thuê nhà vụ Công ty Thế giới Di Động không trả tiền thuê nhà mùa dịch covid, Tư vấn cho nghệ sĩ Thương Tín, bảo vệ vụ đổ xăng đốt 10 người tại TPHCM, các vụ Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, cưỡng đoạt, cướp, gây thương tích, tham ô, mua bán ma túy, cố ý làm trái, bào chữa vụ án cựu Cảnh sát Buôn Lậu và các bị cáo kiên quan, bào chữa vụ chiếm đoạt tiền công nghệ của nước Úc của bị can về công nghệ, bào chữa vụ Mua bán khẩu trang mùa covid, bào chữa nhiều vụ án ma túy, bào chữa vụ lợi dụng chức vụ quyền hạn của tổ chức tín dụng ngân hàng... .… và rất nhiều các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi..…là hãng luật tư vấn luật cho nhiều công ty Việt Nam và nước ngoài trên cả nước luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Đối tác tư vấn pháp luật của các tờ báo uy tín, đài truyền hình uy tín, nhiều khách hàng, đối tác, doanh nghiệp như: Khoa Luật đại học Mở TPHCM, Đại học luật TPHCM, Cao đẳng Nghề Phú Lâm, Công ty chế biến trái cây Yasaka (Nhật bản), Công ty Nam Chê (Hàn Quốc), Công ty Cổ phần thương mại dịch vụ Bến Thành (Cổ phần nhà nước), Công ty TNHH Kỹ Thuật Năng Lượng, Công ty Vina Buhmwoo (Hàn Quốc), Công ty ECO SYS Kim Trường Phát (Hàn Quốc), Công ty cổ phần BĐS BiG Land, Công ty TNHH dược phẩm  AAA, Công ty TNHH Hanwa Kakoki Việt Nam (Nhật Bản), Công ty TNHH DV BV Ti Tan, Công ty CP Chuỗi Nông sản Sài gòn, Công ty CP BĐS Happy Land S, Công ty CP SG Xây dựng (cổ phần hóa nhà nước), Công ty CP Maduphar, Công ty Thủy sản Đắc Lộc (Phú Yên), Công ty Thủy Sản Ocean Country, Công ty Blue Bay, Công ty Gallent, Công ty Hàn Quốc DEASUNG, Công ty Innoluk, Công ty TNHH FURUSHIMA VIỆT NAM, Công ty Kim Trường Phát (Hàn Quốc), Công ty VEDAN , Bệnh viện MVN (Việt – Nga), Công ty Yasak …và nhiều công ty, khách hàng khác trên khắp cả nước.

Quý khách có nhu cầu tư vấn về pháp luật thừa kế, tranh chấp thừa kế là nhà và đất, làm di chúc, khai nhận di sản theo pháp luật hoặc di chúc, bào chữa án hình sự, đất đai, ly hôn, kinh tế, hợp đồng, doanh nghiệp, thu hồi nợ…. tại thành phố Thủ Đức, Quận 1, Quận 3, Quận 4, Quận 5, Quận 6, Quận 7, Quận 8, Quận 10, Quận 11, Quận 12, Quận Bình Tân, Quận Bình Thạnh, Quận Gò Vấp, Quận Phú Nhuận, Quận Tân Bình, Quận Tân Phú, Huyện Bình Chánh, Huyện Cần Giờ, Huyện Củ Chi, Huyện Hóc Môn, Huyện Nhà Bè hãy nhấc máy gọi ngay cho luật sư chúng tôi để được tư vấn và sử dụng dịch vụ…0972238006 để được tư vấn và hẹn gặp luật sư giàu kinh nghiệm Trần Minh Hùng. Các luật sư giàu kinh nghiệm khác như LS LÊ VĂN THÔNG, CHÂU VĂN VIÊN, LÊ MINH NHẬT, TRẦN TẤN HƯNG, NGUYỄN NGỌC HỒ, HỒ ĐÌNH CƯỜNG…đều là luật sư kinh nghiệm lâu năm tại VPLS GIA ĐÌNH.

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố).

Văn phòng quận 6: 402A Nguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)

Văn phòng quận 1: 68/147 Trần Quang Khải (số mới: Trần Nguyên Đán), Tân Định, quận 1, TPHCM

Văn phòng Biên Hòa: 5/1 Nguyễn Du, Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)

Điện thoại: 0972238006- 028-38779958; Fax: 08-38779958

Luật sư Trần Minh Hùng: 0972 238006 (zalo, facebook, viber,telegram)

https://www.youtube.com/@LUATSUTUVANBAOCHUA/about

tiktok: www.tiktok.com/@luatsuminhhung

facebook: Trần Minh Hùng

Email: luatsuthanhpho@gmail.com

http://www.luatsugiadinh.net.vn