Công ty môi giới bất động sản có được thu tiền đặt cọc của khách?

Do chúng tôi không được tiếp cận hợp đồng môi giới và hợp đồng đặt cọc giữa bạn và công ty môi giới nên không thể biết quyền và nghĩa vụ của các bên cũng như các nội dung thỏa thuận khác. Do vậy, chúng tôi chỉ có thể tư vấn trên phương diện nguyên tắc để bạn tham khảo.

Về chức năng, quyền hạn của công ty môi giới bất động sản, theo khoản 2 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 (đã được sửa đổi, bổ sung), môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.

Điều 63 Luật này quy định nội dung môi giới bất động sản gồm: Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng; Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan các thủ tục mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.

Về quyền, theo Điều 66 Luật Kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản có các quyền sau:

1. Thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản theo quy định của Luật này.

2. Yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin về bất động sản.

3. Hưởng thù lao, hoa hồng môi giới theo thỏa thuận trong hợp đồng đã ký với khách hàng.

4. Thuê doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập khác thực hiện công việc môi giới bất động sản trong phạm vi hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản đã ký với khách hàng, nhưng phải chịu trách nhiệm trước khách hàng về kết quả môi giới.

Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự, đặt cọc là việc một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền. Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy, có thể thấy bên môi giới bất động sản không có quyền, chức năng nhận đặt cọc của bên được môi giới (trừ trường hợp họ được ủy quyền của chủ tài sản). Vì vậy, hợp đồng đặt cọc giữa bên môi giới và bên được môi giới có thể bị xem xét vô hiệu.

Điều 131 Bộ luật Dân sự quy định khi hợp đồng vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Với quy định này thì bên nhận đặt cọc chỉ phải hoàn lại tiền đặt cọc đã nhận và phải bồi thường (nếu có lỗi và có thiệt hại) chứ không phải chịu phạt cọc. Đây là nội dung bất lợi cho bên đặt cọc.

Đối với việc công ty yêu cầu khách phải trả thêm một khoản tiền chênh vào tài khoản của nhân viên công ty chứ không phải tài khoản công ty thì đây là hành vi trái với quy định của pháp luật. Bởi, xét về bản chất, khoản tiền chênh là khoản phí môi giới mà công ty muốn thu thêm của khách mà theo quy định của pháp luật thì mọi sửa đổi, bổ sung hợp đồng phải được các bên bàn bạc, thống nhất và ký phụ lục hợp đồng đối với sự sửa đổi, bổ ssung đó.

Việc thu ngoài mà không được thể hiện bằng phụ lục hợp đồng là đã xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của bên được môi giới. Trường hợp có tranh chấp thì quyền lợi của bên được môi giới sẽ không được đảm bảo....

Mẫu hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng bất động sản

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN

Hôm nay, ngày ……. tháng …… năm ………..chúng tôi gồm có:

BÊN CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN (sau đây gọi tắt là “Bên A”):

Ông (bà): ……………………………………… ..Sinh năm:………………

Số CMND/CCCD: ………………………………cấp ngày …… ………………….

Địa chỉ:…………………………………………………………………………………

Điện thoại:…………………………………………

Và ông (bà):………………………………………. Sinh năm:………………

Số CMND/CCCD: ………………………………..cấp ngày ……………………….

Địa chỉ:…………………………………………………………………………………

Điện thoại:…………………………………………

BÊN NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN (sau đây gọi tắt là “Bên B”):

Ông (bà): ………………………………… Sinh năm:………………

Số CMND/CCCD: ……………….………………..cấp ngày ……………………

Địa chỉ:………………………………………………………………………………….

Điện thoại:…………………………………

Và ông (bà):……………………………… Sinh năm:………………

Số CMND/CCCD: ……………………………….cấp ngày ………………. ..………

Địa chỉ:………………………………………………………………………………….

Điện thoại:…………………………………

Hai bên thống nhất ký kết hợp đồng này với các nội dung như sau:

Điều 1. Bất động sản chuyển nhượng

Bên A đồng ý chuyển nhượng, Bên B đồng ý nhận chuyển nhượng bất động sản của Bên A nêu tại điều này theo thông tin như sau:

(Đất/Căn nhà)……………… tọa lạc tại địa chỉ:……………………….…………………………….. ;

Thửa đất số :………… ;Tờ bản đồ số: …………; Loại đất:………………………
Diện tích…………….……………………………………….. ………..;
Diện tích nhà:……………; Tổng diện tích sàn:……………. ; Số tầng:………. ….;
Theo Giấy CNQSD đất và tài sản gắn liền với đất số vào sổ:…………………… do UBND ………………….cấp ngày……………;
Thông tin khác (nếu có) :……………………………………………………………………………..

Điều 2. Giá chuyển nhượng, thanh toán và thời hạn ký hợp đồng công chứng

Giá hai bên thỏa thuận để chuyển nhượng bất động sản nêu tại Điều 1 của hợp đồng này là:………………………..(Bằng chữ:………………………………………….;

Bên B sẽ thanh toán số tiền nêu tại Điều 2.1 của hợp đồng này cho Bên A thành nhiều đợt bằng tiền mặt hoặc chuyển khoản cụ thể:

Đợt 1: Chính là tiền đặt cọc theo Điều 3 của hợp đồng này (Tại thời điểm ký hợp đồng công chứng, số tiền đặt cọc này sẽ được cấn trừ vào tiền thanh toán đợt 1);
Đợt 2: Tại thời điểm hai bên ký hợp đồng công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng, Bên B sẽ thanh toán tiếp cho Bên A số tiền………………………………..(Bằng chữ:……………………………………………………….);

Đợt 3: Ngày………………………hoặc khi…………………………………………..Bên B sẽ thanh toán tiếp cho Bên A số tiền còn lại là …………………….. (Bằng chữ:………………………………………………).

Thời hạn để hai bên ký kết và công chứng hợp đồng chuyển nhượng bất động sản nêu tại Điều 1 trên tại tổ chức hành nghề công chứng là ngày…….…………… hoặc trong vòng………………………………… kể từ ngày ký kết hợp đồng này.

Điều 3. Đặt cọc

Ngay khi ký kết hợp đồng đặt cọc này, Bên B đặt cọc cho Bên A để mua bất động sản nêu tại Điều 1 của Bên A với số tiền là………………… (Bằng chữ:…………………….………………………………….).

Hết thời hạn nêu tại Điều 2.3 của hợp đồng này, nếu Bên A không bán thì Bên A sẽ bị phạt cọc với số tiền gấp đôi số tiền đặt cọc tại Điều 3.1; nếu Bên B không mua thì Bên B sẽ bị mất toàn bộ số tiền đặt cọc đã đưa cho Bên A.

Điều 4. Thỏa thuận về nộp thuế, phí và lệ phí

Thuế thu nhập cá nhân, tiền phạt hành chính, tiền thuế đất và tiền sử dụng đất (nếu có) sẽ do …………….nộp;
Tiền phí dịch vụ công chứng sẽ do ……………nộp;
Thuế trước bạ, các loại phí, lệ phí và các chi phí khác (nếu có) khi thực hiện việc đăng bộ/đăng ký sang tên bất động sản chuyển nhượng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ do …………nộp.

Điều 5. Trách nhiệm và nghĩa vụ của Bên A

Cam kết bất động sản nêu tại Điều 1 của hợp đồng này là thuộc quyền sở hữu của Bên A, không bị kê biên, tranh chấp, không bị cầm cố, thế chấp, không bị hạn chế quyền quản lý, sử dụng, định đoạt và đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật;
Giữ nguyên hiện trạng bất động sản nêu trên, không tự ý đập phá, sửa chữa và thay đổi cấu trúc bên trong và bên ngoài của bất động sản trong thời hạn thực hiện hợp đồng này;
Cung cấp bản gốc CMND/CCCD hoặc giấy tờ tùy thân khác, bản gốc giấy chủ quyền bất động sản nêu tại Điều 1 và các giấy tờ cần thiết khác của Bên A theo yêu cầu của Tổ chức hành nghề công chứng để tiến hành việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng bất động sản cho Bên B;
Đồng ý và chấp nhận cho Bên B chỉ định bất kỳ bên thứ ba nào đủ điều kiện để đứng tên trên hợp đồng công chứng nhận chuyển nhượng bất động sản trên từ Bên A; đồng ý và chấp nhận cho Bên B được quyền nhận đặt cọc chuyển nhượng lại quyền mua của Bên B theo hợp đồng này cho bên mua thứ ba khác.

Điều 6. Trách nhiệm và nghĩa vụ của Bên B

Đã tìm hiểu, kiểm tra và biết rõ tình trạng hiện hữu thực tế của bất động sản nêu tại Điều 1 của hợp đồng này;
Đã tìm hiểu và nắm rõ thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng liên quan đến bất động sản nêu tại Điều 1 của hợp đồng này.
Cung cấp bản gốc CMND/CCCD hoặc giấy tờ tùy thân khác và các giấy tờ cần thiết khác của Bên B theo yêu cầu của Tổ chức hành nghề công chứng để tiến hành việc công chứng hợp đồng nhận chuyển nhượng bất động nêu tại Điều 1 này từ Bên A.

Điều 7. Điều khoản thi hành

Trong quá trình thực hiện hợp đồng, nếu bên nào vi phạm trách nhiệm và nghĩa vụ cam kết trong hợp đồng này thì phải chịu phạt cọc theo quy định tại Điều 3.2 của hợp đồng;
Trong quá trình thực hiện hợp đồng này, nếu có tranh chấp phát sinh mà các bên không thể tự thương lượng và không giải quyết được, thì các bên có quyền yêu cầu Tòa án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật;
Hợp đồng này có 03 trang, được lập thành 02 bản, có giá trị pháp lý như nhau và mỗi bên giữ 01 bản để thực hiện. Hợp đồng này có hiệu lực kể từ ngày ký kết;
Hai bên cam kết đã đọc, hiểu rõ và cam kết thực hiện đúng các điều khoản ghi trong hợp đồng này. Hai bên đồng ý ký tên, lăn tay vào bên dưới để thực hiện.

Bên A (Bên bán) Bên B (Bên mua)

(ký, ghi rõ họ tên và lăn tay) (ký, ghi rõ họ tên và lăn tay)

NGƯỜI LÀM CHỨNG (nếu có)

(Người làm chứng ký, ghi rõ họ tên, số CMND, địa chỉ liên hệ, số điện thoại liên hệ)

Cảm ơn bạn đã tham khảo biễu mẫu trên của chúng tôi.

HÌNH ẢNH LS TRẦN MINH HÙNG - LS GIỎI VÀ GIÀU KINH NGHIỆM BÀO CHỮA NHIỀU VỤ ÁN LỚN NÊN ĐƯỢC NHIỀU ĐÀI TRUYỀN HÌNH QUỐC GIA NHƯ HTV, VTV,VOV,VOH, TRUYỀN HÌNH CÔNG AN ANTV, TRUYỀN HÌNH QUỐC HỘI VIỆT NAM, QUỐC PHÒNG, TÂY NINH, CẦN THƠ, BÌNH DƯƠNG, TRUYỀN HÌNH VĨNH LONG, TƯ VẤN LUẬT TRÊN BÁO CHÍ CHÍNH THỐNG, NHIỀU TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỜI PHỎNG VẤN, CHIA SẼ KINH NGHIỆM, TRAO ĐỔI PHÁP LÝ, GÓP Ý KIẾN PHÁP LÝ CHO NGƯỜI DÂN, SINH VIÊN, CHO CÁC CHUYÊN GIA.

VĂN PHÒNG LUẬT SƯ GIA ĐÌNH Với phương châm chủ đạo “LUẬT SƯ CỦA GIA ĐÌNH BẠN”, Tên LUẬT SƯ GIA ĐÌNH không có nghĩa chúng tôi chỉ chuyên về hôn nhân gia đình, mà nghĩa là Chúng tôi là Luật sư của Gia Đình Bạn, Luật sư của doanh nghiệp. Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội.

Luật sư Trần Minh Hùng là một trong những luật sư sáng lập văn phòng luật, giàu kinh nghiệm về kiến thức và thực tiễn đã dành nhiều thắng lợi vụ kiện và quan trọng luật sư Hùng luôn coi trọng chữ Tâm của nghề luật sư và trách nhiệm đối với xã hội nên đã được nhiều hãng báo chí, truyền thông, Đài truyền hình, Đài tiếng nói Việt nam phỏng vấn pháp luật, nhiều lĩnh vực quan trọng liên quan đến đời sống. Luật sư Trần Minh Hùng là đối tác tư vấn pháp luật được nhiều hãng truyền thông, báo chí trong nước tin tưởng với nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực tư vấn trên VOV Giao Thông – Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh VOH TPHCM, Đài truyền hình TP.HCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Truyền hình SCTV, THĐN, Truyền hình Quốc Hội VN, Truyền hình Công an ANTV, Đài truyền hình Vĩnh Long, Đài phát thanh kiên giang, Đài Bình Dương, Truyền hình Quốc Phòng, VTC... và các hãng báo chí trên cả nước, được các tổ chức, trường Đại học Luật TP.HCM mời làm giám khảo các cuộc thi Phiên tòa giả định với Đại học cảnh sát, mời làm chuyên gia ý kiến về các sự kiện lớn, được mời dạy bồi dưỡng nghiệp vụ cho các luật sư……là đối tác tư vấn luật của các hãng truyền thong, các tổ chức, xã hội uy tín và chuyên nghiệp và luôn mang lại niềm tin cho khách hàng và ghi nhận sự đóng góp của chúng tôi cho xã hội...là luật sư bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như Viettinbank, các vụ Giết Người do mâu thuẫn hát karaoke tại Bình Chánh, Bào chữa chủ tịch Huyện Đông Hòa – Phú Yên, Đại án Vụ cướp bitcoin 35 tỷ Long Thành- Dầu Dây, Bào chữa vụ Đại Án Đăng Kiểm, Bào chữa vụ đại án Khai thác Cát Cần giờ, Bào chữa bị cáo Huân không đeo khẩu trang mùa Covit, Vụ Nữ sinh Tân Bình bị cắt tai, bảo vệ cho MC Trấn Thành, Bào chữa, bảo vệ vụ "Bác sĩ khoa rút ống thở", Bảo vệ cho người cho thuê nhà vụ Công ty Thế giới Di Động không trả tiền thuê nhà mùa dịch covid, Tư vấn cho nghệ sĩ Thương Tín, bảo vệ vụ đổ xăng đốt 10 người tại TPHCM, các vụ Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, cưỡng đoạt, cướp, gây thương tích, tham ô, mua bán ma túy, cố ý làm trái, bào chữa vụ án cựu Cảnh sát Buôn Lậu và các bị cáo kiên quan, bào chữa vụ chiếm đoạt tiền công nghệ của nước Úc của bị can về công nghệ, bào chữa vụ Mua bán khẩu trang mùa covid, bào chữa nhiều vụ án ma túy, bào chữa vụ lợi dụng chức vụ quyền hạn của tổ chức tín dụng ngân hàng... .… và rất nhiều các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi..…là hãng luật tư vấn luật cho nhiều công ty Việt Nam và nước ngoài trên cả nước luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Đối tác tư vấn pháp luật của các tờ báo uy tín, đài truyền hình uy tín, nhiều khách hàng, đối tác, doanh nghiệp như: Khoa Luật đại học Mở TPHCM, Đại học luật TPHCM, Cao đẳng Nghề Phú Lâm, Công ty chế biến trái cây Yasaka (Nhật bản), Công ty Nam Chê (Hàn Quốc), Công ty Cổ phần thương mại dịch vụ Bến Thành (Cổ phần nhà nước), Công ty TNHH Kỹ Thuật Năng Lượng, Công ty Vina Buhmwoo (Hàn Quốc), Công ty ECO SYS Kim Trường Phát (Hàn Quốc), Công ty cổ phần BĐS BiG Land, Công ty TNHH dược phẩm AAA, Công ty TNHH Hanwa Kakoki Việt Nam (Nhật Bản), Công ty TNHH DV BV Ti Tan, Công ty CP Chuỗi Nông sản Sài gòn, Công ty CP BĐS Happy Land S, Công ty CP SG Xây dựng (cổ phần hóa nhà nước), Công ty CP Maduphar, Công ty Thủy sản Đắc Lộc (Phú Yên), Công ty Thủy Sản Ocean Country, Công ty Blue Bay, Công ty Gallent country, Công ty Hàn Quốc DEASUNG, Công ty Innoluk, Công ty TNHH FURUSHIMA VIỆT NAM, Công ty Kim Trường Phát (Hàn Quốc), Công ty VEDAN, Tư vấn luật công ty DEASUNG Hàn Quốc, Bệnh viện MVN …và nhiều công ty, khách hàng khác trên khắp cả nước.

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố).

Văn phòng quận 6: 402A Nguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)

Văn phòng quận 1: 68/147 Trần Quang Khải (số mới: Trần Nguyên Đán), Tân Định, quận 1, TPHCM

Văn phòng Biên Hòa: 5/1 Nguyễn Du, Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)