Nội dung vụ án: Nguyên đơn chị Vũ Tuyết H trình bày: Anh D và chị H là đại diện của gia đình bà Nguyễn Thị Ng - (người được thừa kế diện tích 15,8m2 tại 11 Hàng Đ, quận Hoàn K, Hà N). Anh D và chị H có giấy ủy quyền của bà Ng cho anh chị toàn quyền quyết định ngôi nhà số 11 Hàng Đ nên ngày 25/9/2008, chị Vũ Tuyết H có ký hợp đồng đặt cọc mua bán nhà với vợ chồng anh Hoàng Anh D và chị Nguyễn Thị Thanh H, diện tích 15,8m2 nhà tầng 1 phía trong của nhà và một gác tầng 2 cùng toàn bộ quyền lợi mà gia đình bà Nga được thừa kế tại số nhà 11 Hàng Đ, Hoàn K, Hà N với giá 1.000.000 đồng. Cùng ngày, Anh D và chị H đã nhận 200.000.000 đồng tiền đặt cọc, hẹn sau 15 ngày hai bên cùng làm thủ tục mua bán nhà. Trong hợp đồng đặt cọc có nêu: Sau 15 ngày hai bên cùng làm thủ tục mua bán nhà (giao hồ sơ và giao số tiền còn lại). Một trong hai bên đơn phương thay đổi, không thực hiện giao dịch mua bán nhà bà Ng thì phải đền gấp đôi.
Đến ngày 10/10/2008 (sau 15 ngày kể từ ngày hai bên ký hợp đồng đặt cọc) anh D và chị H có đến nhà chị Vũ Tuyết H, nhưng bà Ng không đến nên chị Tuyết H không đồng ý giao nốt tiền. Đến ngày 04/12/2008, chị nhận được thông báo của anh D, chị H gửi qua đường bưu điện cho chị với nội dung gia đình bà Ng không bán nhà nữa. Như vậy, phía anh D và chị H đã đơn phương phá vỡ hợp đồng đặt cọc. Do đó, chị khởi kiện ra Tòa án yêu cầu anh D, chị H phải thực hiện đúng như cam kết trong hợp đồng đặt cọc hai bên đã ký kết.
* Bị đơn anh D, chị H trình bày:
Ngày 25/9/2008, anh D, chị H thay mặt bố mẹ chị là ông Ngh và bà Ng có ký hợp đồng đặt cọc mua bán một phần nhà số 11 Hàng Đ, quận Hoàn K, Hà N với chị Vũ Tuyết H. Theo đó, anh D và chị H có nhận của chị Tuyết H 200.000.000 đồng tiền đặt cọc hẹn 15 ngày sau hai bên sẽ làm thủ tục mua bán nhà (giao hồ sơ và giao nốt số tiền còn lại) như chị Tuyết H trình bày là đúng. Tuy nhiên, đến ngày 10/10/2008 ngày hai bên phải hoàn tất thủ tục mua bán nhà, anh D và chị H có đến nhà chị Tuyết H để giao hồ sơ và nhận tiền, nhưng chị Tuyết H không đồng ý tiến hành mua bán nhà với anh D, chị H nữa với lý do chị Tuyết H yêu cầu bà Ng, ông Ngh trực tiếp đến UBND phường để ký hợp đồng mua bán nhà - điều này không có trong hợp đồng đặt cọc đã ký. Chị H, anh D không đồng ý, nên hai bên không tiến hành giao hồ sơ và giao tiền cho nhau được. Sau ngày 10/10/2008, anh D, chị H đã nhiều lần liên lạc với chị H để giải quyết việc bán nhà theo hợp đồng đặt cọc nói trên nhưng không liên lạc được. Do đó, anh D, chị H xác định chính chị Tuyết H là bên đã tự ý phá vỡ hợp đồng đặt cọc, nên chị Tuyết H phải mất 200.000.000 đồng tiền đặt cọc và không bán nhà cho chị nữa. Tuy nhiên, anh D, chị H vẫn có thiện chí tự nguyện hoàn lại số tiền 200.000.000 đồng cho chị Tuyết H.
Bà Nguyễn Thị Ng trình bày: Số nhà 11, Hàng Đ, Hoàn K, Hà N là tài sản riêng của bà được thừa kế hợp pháp.
Tài liệu trong hồ sơ vụ án thể hiện:
Diện tích 15,8m2 tại 11 Hàng Đ, quận Hoàn K, Hà N là tài sản của bà Nguyễn Thị Ng được hưởng thừa kế. Bà chỉ ủy quyền cho anh D thực hiện các thủ tục hồ sơ, giấy tờ về nhà đất chứ không ủy quyền việc bán nhà cho anh D. Bà không đồng ý cho anh D, chị H bán nhà và đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.
Hợp đồng đặt cọc ngày 25/8/2008 có nội dung:
“Tên tôi là: Hoàng Anh D
Và vợ là: Nguyễn Thị Thanh H
Thay mặt mẹ tôi là Nguyễn Thị Ng và anh tôi là Hoàng Anh và bố tôi là Hoàng Ngọc Ngh.
Gia đình tôi được thừa kế hợp pháp từ cụ Nguyễn Thị Đ là mẹ nuôi của mẹ tôi và được bà Trần Thị Kim L cho (có biên bản họp gia đình cho thừa kế, có giấy cho nhà của bà Trần Kim L và 2 giấy từ chối thừa kế của ông Ngô Lê D và Ngô Thị Ch là con đẻ của bà Nguyễn Thị Đ).
- Nay tất cả gia đình tôi cùng thống nhất bán diện tích thừa kế trên và các quyền lợi khác gồm diện tích phụ và diện tích sân.
- Hôm nay ngày 25/9/2008, vợ chồng tôi thay mặt gia đình nhận số tiền đặt cọc để ghi nhận việc mua bán nhà cửa, số tiền là 200.000.000 đồng (hai trăm triệu đồng chẵn). Sau 15 ngày hai bên cùng làm thủ tục mua bán (giao hồ sơ và giao số tiền còn lại).
- Một trong hai bên đơn phương thay đổi, không thực hiện giao dịch mua bán nhà bà N thì phải đền gấp đôi”.
Hợp đồng đặt cọc chỉ có chữ ký của chị Tuyết H, anh D và chị H, giá thoả thuận mua bán diện tích 15,8m2 tầng 1 phía trong và sân thượng tại 11 Hàng Đ với giá là 1.000.000.000 đồng.
Khi giao kết hợp đồng đặt cọc anh D đã xuất trình cho chị Tuyết H xem “giấy xác nhận chữ ký” có xác nhận chữ ký bà Nga của UBND xã Minh K, Từ L, Hà N với nội dung: “... Tôi đồng ý giao quyền cho con trai của tôi là Hoàng Anh D cùng có hộ khẩu tại 11 Hàng Đ được toàn quyền thay tôi quyết định về việc ký thay, quyết định vấn đề hồ sơ nhà 11 Hàng Đ”.
Bình luận
* Về quan hệ pháp luật tranh chấp:
Ngày 25/9/2008, giữa chị Vũ Tuyết H vợ chồng anh Hoàng Anh D và chị Nguyễn Thị Thanh H, đã ký kết hợp đồng đặt cọc mua bán một phần phía trong số nhà 11 Hàng Đ, Hoàn K, Hà N với giá 1.000.000.000 đồng. Cùng ngày, chị Tuyết H đã giao cho vợ chồng anh D, chị H 200.000.000 đồng tiền đặt cọc. Quá trình thực hiện hợp đồng, chị Tuyết H cho rằng anh D và chị H đã đơn phương chấm dứt đồng đặt cọc. Do đó, chị Tuyết H khởi kiện yêu cầu vợ chồng anh D, chị H phải trả tiền cọc và phạt cọc như cam kết trong hợp đồng đặt cọc hai bên đã ký kết.
Từ các tình tiết của vụ án và yêu cầu của bên nguyên đơn thì quan hệ pháp luật tranh chấp trong vụ án là tranh chấp hợp đồng đặt cọc theo khoản 3 Điều 25 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2004 và Điều 358 BLDS năm 2005.
Ðiều 358 BLDS năm 2005 quy định:
Ðặt cọc
1. Ðặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.
Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.
2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
* Về tính hợp pháp của hợp đồng đặt cọc:
Chủ thể của hợp đồng đặt cọc mua bán 01 phần phía trong nhà số 11 Hàng Đ, Hoàn K, Hà N ngày 25/8/2008 là chị Vũ Tuyết H và anh Hoàng Anh D, chị Nguyễn Thị Thanh H. Nội dung của hợp đồng đặt cọc này thể hiện:
Tên tôi là: Hoàng Anh D
Và vợ là: Nguyễn Thị Thanh H
Thay mặt mẹ tôi là Nguyễn Thị Ng và anh tôi là Hoàng Anh T, và bố tôi là Hoàng Ngọc Ngh.
Gia đình tôi được thừa kế hợp pháp từ cụ Nguyễn Thị Đ là mẹ nuôi của mẹ tôi và được bà Trần Thị Kim L cho (có biên bản họp gia đình cho thừa kế, có giấy cho nhà của bà Trần Kim L và 2 giấy từ chối thừa kế của ông Ngô Lê D và Ngô Thị C là con đẻ của bà Nguyễn Thị Đ).
- Nay tất cả gia đình tôi cùng thống nhất bán diện tích thừa kế trên và các quyền lợi khác gồm diện tích phụ và diện tích sân.
- Hôm nay ngày 25/9/2008, vợ chồng tôi thay mặt gia đình nhận số tiền đặt cọc để ghi nhận việc mua bán nhà cửa, số tiền là 200.000.000 đồng (hai trăm triệu đồng chẵn). Sau 15 ngày hai bên cùng làm thủ tục mua bán (giao hồ sơ và giao số tiền còn lại).
- Một trong hai bên đơn phương thay đổi, không thực hiện giao dịch mua bán nhà bà Nga thì phải đền gấp đôi.
Trong hợp đồng chỉ có chữ ký hợp của anh D, chị H và chị Tuyết H, giá thoả thuận mua bán diện tích 15,8m2 tầng 1 phía trong và sân thượng phần diện tích do bà Ng được thừa kế tại số nhà 11 Hàng Đ là 1.000.000.000 đồng. Khi ký kết hợp đồng đặt cọc không có mặt bà Ng (người được thừa kế phần diện tích tại số nhà 11 Hàng Đ) và bà Ng cũng không ký vào hợp đồng đặt cọc. Anh D đã xuất trình cho chị Tuyết H xem “giấy xác nhận chữ ký” xác nhận chữ ký bà Ng của UBND xã Minh K, Từ L, Hà N với nội dung: “... Tôi đồng ý giao quyền cho con trai của tôi là Hoàng Anh D cùng có hộ khẩu tại 11 Hàng Đ được toàn quyền thay tôi quyết định về việc ký thay, quyết định vấn đề hồ sơ nhà 11 Hàng Đ”.
Xem xét nội dung văn bản “xác nhận chữ ký” của bà Ng nói trên cho thấy không thể hiện việc bà Nga giao quyền hoặc uỷ quyền cho anh D được bán phần nhà của bà được thừa kế tại 11 Hàng Đ. Quan điểm bà Ng là không ủy quyền cho anh D bán nhà, bà cũng không đồng ý cho anh D bán nhà. Do đó, việc anh D, chị H và chị Tuyết H đã ký kết hợp đồng đặt cọc để mua bán diện tích nhà đất của vợ chồng bà Ng được thừa kế tại 11 Hàng Đ là trái với quy định của pháp luật. Từ đó, có đủ căn xác định hợp đồng đặt cọc này vô hiệu theo quy định tại điểm b, khoản 1 Điều 122 và Điều 128 BLDS năm 2005 (do anh D, chị H không đủ tư cách đại diện chủ sở hữu nhà) và người mua (chị Tuyết H) đã giao kết hợp đồng đặt cọc với người không phải là chủ sở hữu hợp pháp.
Điều 122 BLDS năm 2005 quy định:
Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;
b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;
c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.
2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định.
Điều 128 BLDS năm 2005 quy định:
Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội
Giao dịch dân sự có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.
Điều cấm của pháp luật là những quy định của pháp luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.
Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung giữa người với người trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng.
* Về giải quyết yêu cầu trả tiền cọc và phạt cọc của nguyên đơn:
Trong quan hệ hợp đồng đặt cọc ngày 25/8/2008, cả hai bên đặt cọc và bên nhận cọc đều có lỗi. Anh D, chị H biết mình không đủ tư cách đại diện chủ sở hữu nhà vẫn tiến hành giao kết và thực hiện hợp đồng đặt cọc mua bán một phần nhà tại số 11 phố Hàng Đ; chị Tuyết H biết anh D, chị H không đủ tư cách đại diện chủ sở hữu nhà vẫn giao kết và thực hiện hợp đồng đặt cọc mua bán nhà. Theo quy định tại Điều 137 BLDS năm 2005: các bên trong quan hệ hợp đồng đặt cọc mua bán nhà số 11, phố Hàng Đ, Hoàn K, Hà N phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Vì vậy, anh D, chị H phải hoàn trả lại tiền cọc cho chị Tuyết H và không phải chịu phạt cọc là có căn cứ, đúng với quy định của pháp luật. Từ các phân tích trên, có đủ căn cứ chấp nhận yêu cầu anh D, chị H phải trả số tiền 200.000.000 đồng đã nhận đặt cọc của chị Tuyết H; không chấp nhận yêu cầu anh D, chị H phải chịu phạt cọc số tiền 200.000.000 đồng.
Từ những phân tích trên, vụ có thể được giải quyết như sau:
- Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của chị Vũ Tuyết H đối với anh Hoàng Anh D, chị Nguyễn Thị Thanh H.
- Xác định: Hợp đồng đặt cọc đề ngày 25/9/2008 giữa chị Vũ Tuyết H và anh Hoàng Anh D, chị Nguyễn Thị Thanh H là hợp đồng vô hiệu.
- Buộc anh Hoàng Anh D và chị Nguyễn Thị Thanh H trả cho chị Vũ Tuyết Hạnh số tiền đặt cọc đã nhận 200.000.000 đồng (hai trăm triệu đồng).
- Không chấp nhận yêu cầu phạt cọc của chị Vũ Tuyết H đối với anh Hoàng Anh D và chị Nguyễn Thị Thanh H.
