Làm sao để không bị mất tiền cọc khi mua nhà?

Rắc rối do chủ quan

Hiện nay, khi mua bán nhà, việc đặt cọc vẫn cơ bản là theo quy định của Luật Dân sự. Theo đó, bên mua giao một số tiền đặt cọc cho bên bán nhằm đảm bảo việc ký kết hợp đồng mua bán hoặc thực hiện hợp đồng mua bán. Nếu bên mua không ký kết hợp đồng mua bán hoặc không thực hiện hợp đồng thì mất tiền cọc. Ngược lại, bên bán không thực hiện theo thỏa thuận sẽ phải trả lại tiền cọc và kèm thêm một khoản tiền bằng khoản đã đặt cọc cho bên mua (tiền đền cọc).

Tuy nhiên, nhiều người do không am hiểu về luật hoặc chủ quan nên gặp rắc rối trong vấn đề đặt cọc khi mua nhà, mất thời gian lại phải ôm cục tức vào người.

Nhiều người mua nhà gặp rắc rối do không cẩn thận khi đặt cọc. Ảnh: Thịnh Châu

Chị H. một người mua nhà cho biết, cách đây mấy tháng, gia đình chị có nhu cầu tìm mua căn nhà một trệt một lầu. Khi chốt được căn ưng ý, sợ người bán đổi ý bán cho người khác nên chị đã đặt cọc. Tuy nhiên, do chủ quan nghĩ rằng căn nhà này do người quen giới thiệu nên trong giấy thỏa thuận đặt cọc, chị không ghi rõ thời gian cụ thể ngày nhận nhà mà chỉ ghi chung chung “bên bán giao nhà cho bên mua trong vòng một tuần”. Chính sự không chặt chẽ về câu từ thỏa thuận nên đến ngày nhận nhà, bên bán bảo chưa dọn được đồ và cố tình kéo dài thời gian giao nhà khiến chị H. phải đi ở nhà thuê để chờ đợi.

Tương tự, dù may mắn mua được nhà nhưng chị M. cũng “lên bờ xuống ruộng” với việc đặt cọc. Chị kể, lần đầu tiên mua nhà chưa có kinh nghiệm, khi gặp chuyện mới vỡ lẽ. Chẳng hạn, căn nhà mà hiện tại gia đình chị đang ở, trước đó khi đặt cọc để mua, bên bán đưa ra nhiều điều kiện khó đáp ứng như tiền đặt cọc cao, thời gian giao tiền gấp,… Đó là chưa kể, vì sơ ý, trong văn bản đặt cọc chỉ nêu trách nhiệm của bên mua sẽ mất tiền cọc nếu không mua nhà mà không nói đến điều này cũng áp dụng ngược lại cho bên bán nếu vi phạm. Sợ mất tiền cọc lại không mua được nhà nên chị M. đành cố chịu chấp nhận.

Theo các luật sư, mua nhà thì đặt cọc quan trọng hơn cả hợp đồng mua bán, bởi những điều khoản hay thỏa thuận khi giao kèo của việc thực hiện giao dịch về sau đều nằm ở đây. Người mua nếu không muốn gặp bất lợi phải tìm hiểu kỹ về ngôi nhà muốn mua, chủ sở hữu liên quan và các thỏa thuận trong suốt quá trình xác lập giao dịch đều phải thận trọng.

Không nên đặt cọc quá 20%

Đặt cọc càng nhiều càng dễ gặp rủi ro. Ảnh: Thịnh Châu

Luật không quy định phải đặt cọc bao nhiêu, tuy nên, theo những người có kinh nghiệm, chỉ nên đặt cọc không quá 20% đối với hoàn cảnh bình thường. Đặt cọc càng nhiều càng phải cẩn trọng vì dễ gặp rủi ro.

Trên thực tế, có không ít trường hợp người mua đã đặt tiền cọc song bên bán đưa ra nhiều lý do vô lý khiến người mua gặp khó khăn, thậm chí không thực hiện tiếp được thỏa thuận và mất tiền cọc.

Để tránh điều này, theo các luật sư chuyên về nhà đất, khi đặt cọc, về hình thức nên lập thành văn bản có người làm chứng. Về nội dung, phải cẩn thận từng câu, từng chữ.

Hiện nay thường sử dụng đặt cọc trong hai trường hợp là đặt cọc để kí kết hợp đồng và đặt cọc để thực hiện hợp đồng. Trong đó, đối với trường hợp đặt cọc để kí kết hợp đồng, thường các bên chỉ đưa ra các vấn đề cơ bản như giá bao nhiêu, thanh toán như thế nào hay ngày nào ra công chứng,… Tuy nhiên, mẫu hợp đồng nội dung chưa có nên bên bán vẫn có thể lấy lí do nào đó để không thực hiện đến cùng hợp đồng do phát sinh tranh chấp nội dung hợp đồng. Do vậy, trường hợp này đặt cọc phần lớn là do thiện chí của cả hai bên. Chế tài về đặt cọc cũng đã có nhưng xử lý được là cả vấn đề.

Đối với trường hợp thực hiện hợp đồng, lúc này hợp đồng có rồi nên thỏa thuận các bên đã rõ ràng nên có thể áp dụng được. Dù vậy, cần lưu ý, đối với hợp đồng công chứng, thường sẽ đề là các bên thanh toán, đặt cọc hay thỏa thuận ngoài do đó nếu mua bán bằng hợp đồng công chứng, các bên nên ký kết một văn bản ngoài về việc đặt cọc đó.

Bên cạnh đó, người mua nhà cũng cần chú ý, tiền đặt cọc hoàn toàn khác với tiền thanh toán, tránh bị bên bán đánh đồng và bất lợi cho người mua.

Theo Đời sống & Pháp lý

Thanh Lan