Sau khi tìm và chọn được bất động sản ưng ý. Người mua và người bán sẽ tiến hành đặt cọc, đây là bước đầu tiên và quan trọng nhất trong tiến trình mua bán nhà đất. Bình thường khi hai bên mua bán đàng hoàng và trung thực thì mọi thứ diễn ra thuận lợi và đúng trình tự. Tuy nhiên, trong số ít trường hợp giao dịch gian dối và lừa đảo vẫn có thể xảy ra nếu không cẩn thận trong việc giao dịch. Sau đây, Nhà Đất Phố Đông xin chia sẽ những kinh nghiệm để đảm bảo việc đặt cọc được an toàn:

1. Kiểm tra tính chính danh của chủ nhà sở hữu bất động sản:

Việc xem giấy chủ quền sử dụng đất, nhà ở lúc đang tìm hiểu thông tin, đàm phát có thể là bản photocopy nhưng khi đặt cọc bạn phải kiểm tra bản chính Giấy chủ quyền; So chứng mình thư nhân dân và người đứng trên giấy tờ đó có phải là 1 người hay không. Ngoài ra, cần xem khuôn mặt ngoài và chứng minh thư/ thẻ căn cước có phải là một không cũng là điều không thể bỏ qua.

Việc xem Tính chính danh này vẫn chưa đủ. Hãy để môi giới xin photo môt bản mang lên Phường và Tổ dân phố xem người này có đúng là người chủ thực sự nhà đất đó hay không.

2. Kiểm tra nhà có bị qui hoạch hay không?

Việc kiểm tra này thường diễn ra trước khi đặt cọc, Vì thực tế nhiều căn nhà bán là do vướng qui hoạch. Người môi giới sẽ giúp chủ nhà điều tra các thông tin này, thường là môi giới khu vực họ sẽ nắm chắc vấn đề này nên chủ nhà cần tham khảo và lên tận Phòng Quản lý Đô thị tại UBND Quận, Huyện nơi bất động giao dịch

3. Cần xem xét bất động có bị chặn giao dịch chuyển nhượng:

Một số bất động sản bị chặn giao dịch chuyển nhượng do vi phạm xây dựng, do chiếm dụng và tranh chấp, kiện tụng và đang bị thi hành án... và bị các phòng công chứng đưa vào dạng “cấm bán". Nếu đặt cọc bất động sản này thì khả năng mất cọc là cao vì chủ nhà đang cố gài bẩy người mua và môi giới nhà đất.

4. Soạn thảo Hợp đồng đặt cọc

Nếu hợp đồng đặt cọc được soạn bởi luật sư là tốt. Tuy nhiên, đầy cũng là loại văn bản không quá phúc tạp nên người mua nên yêu cầu môi giới soạn và gửi cho bên mua và bên bán xem trước để thống nhất các điều khoản trong hợp đồng đặt cọc này. Hợp đồng đặt cọc cần lưu ý một số điều khoản chính yếu như sau:

• Số tiền đặt cọc

• Thời hạn đạt cọc

• Số tiền thanh toán khi ra công chứng

• Thoả thuận các khoản phí thuế

• Thủa thuận đền cọc, mất cọc nếu có qui định khác.

Lưu ý thêm là bên bán cần đứng tên cả vợ và chồng trong hợp đồng cọc nếu tài sản này là của chung. Tránh trường hợp sau khi đặt cọc xong, chồng/ vợ bên bán đổi ý vì chưa thống báo cho nhau biết.

5. Hợp đồng cọc không cần thiết phải công chứng

Nhiều người mua nhà, để “chắc ăn" kéo nhau ra phòng công chứng, theo chúng tôi đây là việc thừa và tốn thêm chi phí. Hợp đồng cọc được pháp lý công nhận khi hai bên ký vào. Bạn có thể thao khảo Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 để xem thêm chi tiết. Cụ thể như sau:

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

+ Kiểm tra toàn bộ các điều khoản liên quan: thông tin nhân thân, địa chỉ nhà, số tờ, số thửa, bản đồ vị trí, giá mua bán, các đợt thanh toán, ngày bàn giao nhà, thuế, lệ phí...

+ Khi ký phải có đủ vợ và chồng của bên bán, không để trường hợp chỉ 01 người ký sau này rất rắc rối.

+ Phải chắc chắn có biên bản xác nhận giao nhận tiền hoặc uỷ nhiệm chi của ngân hàng sau khi đã giao tiền cho bên bán.

Trân trọng.

 Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình