Tự ý hủy hợp đồng đặt cọc phải bồi thường như thế nào?

Tôi và chủ nhà đã làm hợp đồng đặt cọc, nhưng chủ nhà không chịu làm hợp đồng mua bán. Vậy chủ nhà sẽ phải bồi thường như thế nào ?

Tôi có mua một căn nhà với giá 2 tỷ đồng ở quận Cầu Giấy. Căn nhà do ông Trung đứng tên nhưng con trai ông ấy là Dũng đứng ra nhận cọc tôi 200 triệu đồng. Trong thỏa thuận đặt cọc có nói rõ là nếu bên nhận cọc không bán nhà cho tôi thì sẽ bồi thường tôi gấp đôi số tiền đặt cọc.

Nay đã quá thời hạn làm hợp đồng mua bán nhà 2 tháng mà anh Dũng không chịu làm hợp đồng bán nhà cho tôi vì nói rằng cha anh ấy là ông Trung dứt khoát không chịu bán. Khi tôi hỏi sao ông Trung không chịu bán thì ông ấy còn mắng tôi là sao đã biết căn nhà của ông ấy chứ đâu phải của Dũng đâu mà còn đi đặt cọc làm chi. Tôi đòi ông Trung trả cho tôi gấp đôi tiền cọc thì ông ấy nói Dũng nhận tiền thì có nghĩa vụ trả, ông không có liên quan thì ông không chịu trách nhiệm. Tôi đòi Dũng thì Dũng nói chỉ trả lại đúng 200 triệu tiền cọc chứ không bồi thường gấp đôi. Thực ra khi đặt cọc nhà thì tôi có thấy ông Trung phản đối không cho con trai nhận cọc nhưng Dũng cứ thuyết phục tôi là ông Trung chỉ đứng tên vậy thôi chứ người quyết định vẫn là Dũng. Hơn nữa thấy nhà giá rẻ nên tôi mới đặt cọc để mua gấp. Ai dè lại xảy ra chuyện. Xin hỏi theo quy định của pháp luật tôi có được ông Trung và Dũng bồi thường gấp đôi số tiền đặt cọc hay không?

Trả lời:

Theo quy định tại Điều 358 Bộ luật dân sự có quy định:

“1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác”.

Ngoài ra, theo quy định tại Nghị quyết 01/2003 của Hội đồng thẩm phán có hướng dẫn về tranh chấp hợp đồng dân sự có đặt cọc như sau: thoả thuận về đặt cọc là một giao dịch dân sự; do đó, việc đặt cọc chỉ có hiệu lực khi có đủ các điều kiện quy định tại bộ luật dân sự và phải được lập thành văn bản (có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính).

Mà theo quy định tại Ðiều 122 BLDS giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

“ a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện”

Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng hoặc chỉ để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng hoặc vừa để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu, thì phải chịu phạt cọc theo quy định tại khoản 2 điều 358 Bộ luật dân sự, cụ thể:

“Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác”.

Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng, nếu trong quá trình thực hiện hợp đồng mới có sự vi phạm làm cho hợp đồng không được thực hiện hoặc mới phát hiện hợp đồng bị vô hiệu thì không phạt cọc. Việc giải quyết tranh chấp về vi phạm hợp đồng hoặc xử lý hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo thủ tục chung.

Trong trường hợp các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định điều kiện nếu đặt cọc bị vô hiệu là hợp đồng cũng bị vô hiệu, thì hợp đồng đương nhiên bị vô hiệu khi đặt cọc đó bị vô hiệu. Việc xử lý đặt cọc bị vô hiệu và hợp đồng bị vô hiệu được thực hiện theo quy định tại Điều 137 Bộ luật dân sự, cụ thể:

“ 1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường”.

Ngoài ra, trong các trường hợp nêu trên nếu cả hai bên cùng có lỗi hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan thì không phạt cọc.

Như vậy, trong  trường hợp trên, bạn đã biết căn nhà là của ông Trung chứ không phải của anh Dũng, con trai ông Trung nhưng chị vẫn đặt cọc cho anh Dũng vì tin lời anh Dũng và thấy căn nhà này rẻ quá. Do đó trong trường hợp này cả 2 bên cùng có lỗi vì thế chị không có quyền yêu cầu ông Trung và anh Dũng bồi thường gấp đôi số tiền đặt cọc được mà chị chỉ có quyền yêu cầu anh Dũng trả lại số tiền cọc mà thôi.

LS TRẦN MINH HÙNG CHUYÊN GIA TƯ VẤN LUẬT TRÊN HTV