CÓ PHẢI CHỊU PHẠT CỌC VÌ LÝ DO KHÁCH QUAN ???

Thưa Luật sư, đầu năm 2023, tôi có mua trúng đấu giá một thửa đất tại đường 50, phường X của cơ quan THADS quận H, đã có quyết định giao tài sản của cơ quan thi hành án. Tháng 5 năm 2023, tôi ký Hợp đồng đặt cọc với chị L để chuyển nhượng thửa đất nêu trên. Theo đó, tôi nhận cọc số tiền 500.000.000đ, hai bên thoả thuận, trong thời hạn 60 ngày, kể từ ngày ký hợp đồng, tôi phải hoàn tất các thủ tục để được đứng tên thửa đất này, sau đó hai bên sẽ ký hợp đồng công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nếu không sẽ phải hoàn lại số tiền cọc và chịu phạt cọc là 500.000.000đ, tổng cộng 1 tỷ đồng. Sau khi nhận cọc, tôi đã liên hệ, làm việc với cơ quan thi hành án để làm thủ tục sang tên chính chủ cho tôi. Tuy nhiên cơ quan thi hành án chậm trễ, nói rằng đang có khiếu nại nên chưa thể sang tên cho tôi được. Hết thời hạn 60 ngày, chị L thấy tôi vẫn chưa được đứng tên nên đã đòi lại tiền cọc và yêu cầu tôi phải phạt cọc theo thoả thuận. Tôi đồng ý trả lại cọc cho chị L, nhưng phạt cọc tôi không đồng ý vì đó không phải lỗi của tôi. Do đó, chị L đã khởi kiện tôi lên Toà án quận H yêu cầu tôi trả cọc và phạt cọc, tổng số tiền 1 tỷ đồng. Vậy thưa Luật sư, tôi đồng ý trả cọc cho chị L, nhưng tôi có phải chịu phạt cọc không ?

Cảm ơn Luật sư.

Trả lời:

Chào chị, với câu hỏi và các dữ kiện chị đưa ra, chúng tôi có ý kiến tư vấn như sau:

1. Căn cứ pháp lý:

- Bộ luật dân sự 2015;

- Án lệ số 25/2018/AL.

2. Nội dung tư vấn:

Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về đặt cọc như sau:

“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Án lệ số 25/2018/AL về không phải chịu phạt cọc vì lý do khách quan:

- Tình huống án lệ:

Hợp đồng đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng mua bán nhà có thỏa thuận trong một thời hạn nhất định bên nhận đặt cọc phải hoàn tất các thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, nếu vi phạm thì phải chịu phạt cọc.

Hết thời hạn theo thỏa thuận, bên nhận đặt cọc chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà do nguyên nhân từ phía cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Giải pháp pháp lý:

Trường hợp này, phải xác định việc bên nhận đặt cọc không thể thực hiện đúng cam kết là do khách quan và bên nhận đặt cọc không phải chịu phạt cọc.

Căn cứ quy định và tinh thần án lệ nêu trên, chị và chị L ký hợp đồng đặt cọc để bảo đảm giao kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hai chị đã thoả thuận trong thời hạn 60 ngày, chị phải hoàn tất thủ tục đứng tên quyền sử dụng đất để ký hợp đồng chuyển nhượng, nếu không sẽ phải chịu phạt. Sau khi nhận cọc, chị đã liên hệ, làm việc với cơ quan thi hành án để hoàn tất thủ tục sang tên. Tuy nhiên, cơ quan thi hành án không thực hiện thủ tục sang tên cho chị do có khiếu kiện, nên hết thời hạn 60 ngày chị vẫn chưa đứng tên chủ sử dụng đất. Trường hợp này, phải xác định nguyên nhân dẫn đến việc chị không thể đứng tên chủ sử dụng đất là từ phía cơ quan thi hành án dân sự, là yếu tố khách quan bất khả kháng dẫn đến chị (bên nhận cọc) không thể thực hiện nghĩa vụ đúng theo thoả thuận. Do đó, chị không phải chịu phạt cọc mà chỉ phải hoàn lại cho chị L số tiền nhận cọc là 500.000.000đ.

LS TRẦN MINH HÙNG, LS GIỎI, UY TÍN THƯỜNG XUYÊN ĐƯỢC TRUYỀN HÌNH HTV, TRUYỀN HÌNH QUỐC HỘI VIỆT NAM, TRUYỀN HÌNH CÔNG AN ANTV, VTV, TÂY NINH, BÌNH DƯƠNG, CẦN THƠ, ĐỒNG NAI, VOV, VOH, VTC, SCTV, VOH,  BÁO CHÍ TRÊN CẢ NƯỚC PHỎNG VẤN, TƯ VẤN...

LS TRẦN MINH HÙNG