Làm sao để giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở

Dân số gia tăng, nhu cầu về đất ở, nhà ở cũng tăng theo, đặc biệt là xu hướng dân tập trung về các vùng đô thị lớn, có kinh tế sầm uất, phát triển hiện nay. Kéo theo sự phát triển đó là các vấn đề liên quan đến tranh chấp hợp đồng mua bán nhà gây mất ổn định trật tự xã hội. Nếu hiện tại, bạn cũng đang vướng phải các vấn đề về tranh chấp nhà, hãy tham khảo thêm những thông tin bên dưới và liên hệ ngay với 0972238006 để được hỗ trợ nhanh chóng.

Các trường hợp tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hiện nay?

Có nhiều trường hợp khác nhau dẫn đến tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất. Tuy nhiên, thường xảy ra nhất là các trường hợp sau:

• Chủ sở hữu nhà đột tử trong quá trình thực hiện hợp đồng mua bán nhà.
• Bên bán nhà tự ý tăng giá bán so với thời điểm thỏa thuận trước đó.
• Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà chung cư khi người được ủy quyền không được ủy quyền hợp lệ để tiến hành giao dịch bán nhà.
• Chủ sở hữu nhà đã hoàn tất thủ tục bán nhà với bên mua nhà nhưng người thuê nhà không chịu bàn giao và dọn nhà đi nơi khác.
• Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà vì một trong hai bên (bên bán hoặc bên mua) đơn phương hủy thỏa thuận đặt cọc mua bán nhà.
• Chủ đầu tư chậm bàn giao nhà cho người mua và tự ý thay đổi thiết kế nhà.
• Bên bán nhà không đảm bảo được quyền sở hữu nhà ở như nội dung trong hợp đồng.
• Trường hợp nhà mang đi bán vẫn trong diện thế chấp ngân hàng.
• Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà trong trường hợp bên bán nhà lấy cắp giấy tờ nhà để đem đi bán.
• Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà do chồng hoặc vợ tự ý bán nhà là tài sản thuộc sở hữu chung của hai vợ chồng mà không được sự chấp thuận của bên còn lại.
• Trường hợp bán nhà mà người bán không phải là chủ sở hữu hợp pháp của ngôi nhà (không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).

Quy định về hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật

Quy định về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà

Theo Điều 118 Luật Nhà ở 2014 có quy định về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch như sau:

1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền;

d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện quy định tại Điểm b và Điểm c Khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;

b) Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;

c) Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu Nhà nước; bán nhà ở quy định tại Khoản 4 Điều 62 của Luật này;

d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;

e) Nhận thừa kế nhà ở;

f) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.

3. Trường hợp nhà ở cho thuê thì ngoài các điều kiện quy định tại các Điểm b, c và d Khoản 1 Điều này, nhà ở còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường.

Điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở

Để hạn chế tối đa các tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở, luật pháp Việt Nam đã đưa ra các quy định về điều kiện của các bên tham gia giao dịch.

Cụ thể, theo Điều 119 Luật Nhà ở 2014, điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở, khi làm hợp đồng mua bán nhà được quy định như sau:

Với bên bán nhà:

Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải có điều kiện sau đây:

• Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
• Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.

Với bên mua nhà:

Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận thế chấp, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý nhà ở là cá nhân thì phải có điều kiện sau đây:

• Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;
• Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.

Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận thế chấp, nhận góp vốn, được ủy quyền quản lý nhà ở là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập; trường hợp là tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này; nếu tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở thì phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Lưu ý: Với hợp đồng mua bán nhà bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp mua bán, cho thuê nhà thuộc sở hữu của Nhà nước, hoặc mua bán, cho thuê nhà ở xã hội, nhà tái định cư (Khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2014).

Thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở

Giải quyết tranh chấp hợp đồng giao dịch nhà đất tại Tòa án

Tranh chấp hợp đồng giao dịch nhà thuộc tranh chấp dân sự. Do đó, trình tự giải quyết tranh chấp cũng được thực hiện theo quy trình sau: Thỏa thuận – hòa giải – giải quyết thông qua trọng tài thương mại – khởi kiện ra tòa án có thẩm quyền giải quyết. Tuy nhiên, hiện nay, để có thể giải quyết nhanh chóng và hiệu quả, các bên tranh chấp thường chọn giải pháp gửi đơn khởi kiện ra Tòa án có thẩm quyền giải quyết.

Liên quan đến vấn đề khởi kiện, để đạt được kết quả như mong muốn, bạn nên thu thập đầy đủ tài liệu, chứng cứ về quá trình giao dịch mua bán nhà. Đặc biệt, tìm công ty luật uy tín, chuyên nghiệp, giàu kinh nghiệm để thụ lý vụ án...

LS TRẦN MINH HÙNG CHUYÊN GIA TƯ VẤN LUẬT TRÊN TRUYỀN HÌNH QUỐC HỘI