So với tranh chấp đất đai thì tranh chấp mua bán nhà ở ít phức tạp hơn. Khi xảy ra tranh chấp các bên cần biết được thủ tục, án phí nếu tự mình thực hiện hoặc ít nhất là nắm được quy định chung nếu ủy quyền cho người khác khởi kiện thay.
Khi xảy ra tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thì các bên có quyền lựa chọn hình thức giải quyết theo hợp đồng như: Thương lượng, hòa giải (không bắt buộc hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn), khởi kiện.
* Thủ tục khởi kiện dưới đây áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân trong nước khi xảy ra tranh chấp.
- Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện
Theo Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, người khởi kiện chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm:
– Đơn khởi kiện theo mẫu.
– Chứng minh thư nhân dân hoặc căn cước công dân.
– Tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm (hợp đồng mua bán,…).
Lưu ý:
– Khi nộp đơn khởi kiện thì người khởi kiện không nhất thiết phải nộp toàn bộ những tài liệu, chứng cứ đang có; vì có những tài liệu, chứng cứ quyết định đến việc thắng – thua nên cần công khai đúng thời điểm.
– Trường hợp vì lý do khách quan mà người khởi kiện không thể nộp đầy đủ tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện thì họ phải nộp tài liệu, chứng cứ hiện có để chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Người khởi kiện bổ sung hoặc giao nộp bổ sung tài liệu, chứng cứ khác theo yêu cầu của Tòa án trong quá trình giải quyết vụ án.
- Thủ tục khởi kiện tranh chấp mua bán nhà ở
Bước 1: Nộp đơn khởi kiện
* Nơi nộp đơn khởi kiện
Căn cứ khoản 1 Điều 35, khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, người khởi kiện nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh):
– Nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân (thông thường sẽ nộp đơn tại nơi cư trú của người bị kiện).
– Nơi cư trú, làm việc của nguyên đơn nếu các đương sự tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản.
Lưu ý: Nếu không biết nơi cư trú, làm việc, trụ sở của bị đơn thì nguyên đơn có thể nộp đơn tại Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, có trụ sở cuối cùng hoặc nơi bị đơn có tài sản giải quyết (theo điểm a khoản 1 Điều 40 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015).
* Hình thức nộp đơn
Căn cứ khoản 1 Điều 190 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, người khởi kiện gửi hồ sơ khởi kiện đến Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ án bằng 1 trong 3 phương thức sau:
– Nộp trực tiếp tại Tòa án.
– Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính.
– Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).
Người khởi kiện phải truy cập vào Cổng thông tin điện tử của Tòa án điền đầy đủ nội dung đơn khởi kiện, ký điện tử và gửi đến Tòa án (theo khoản 1 Điều 16 Nghị quyết 04/2016/NQ-HĐTP).
Bước 2: Tiếp nhận và thụ lý vụ án
* Tiếp nhận đơn khởi kiện
Căn cứ Điều 191 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định về tiếp nhận đơn khởi kiện như sau:
– Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công 01 Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện.
– Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày được phân công, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện và có một trong các quyết định sau:
+ Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện.
+ Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án.
+ Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền và thông báo cho người khởi kiện nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án khác.
+ Trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện nếu vụ việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.
* Thụ lý vụ án
Theo Điều 195 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, sau khi nhận đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán phải thông báo ngay cho người khởi kiện biết để họ đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí trong trường hợp họ phải nộp tiền tạm ứng án phí.
– Thẩm phán dự tính số tiền tạm ứng án phí, ghi vào giấy báo và giao cho người khởi kiện để họ nộp tiền tạm ứng án phí.
Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.
– Người khởi kiện nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí thì Thẩm phán thụ lý vụ án.
Lưu ý: Nếu người khởi kiện được miễn hoặc không phải nộp tiền tạm ứng án phí thì Thẩm phán phải thụ lý vụ án khi nhận được đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo.
Bước 3: Thủ tục chuẩn bị xét xử
* Thời hạn chuẩn bị xét xử tối đa 06 tháng
Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định thời hạn chuẩn bị xét xử vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở như sau:
– Thời hạn chuẩn bị xét xử là 04 tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án.
– Đối với vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì Chánh án Tòa án có thể quyết định gia hạn thời hạn chuẩn bị xét xử nhưng không quá 02 tháng.
– Nếu có quyết định tạm đình chỉ việc giải quyết vụ án thì thời hạn chuẩn bị xét xử được tính lại kể từ ngày quyết định tiếp tục giải quyết vụ án của Tòa án có hiệu lực pháp luật.
* Giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải
Trong giai đoạn chuẩn bị xét xử, Thẩm phán tiến hành mở phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải giữa các đương sự và tổ chức hòa giải; các bên hòa giải không thành thì sẽ đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm nếu không thuộc trường hợp tạm đình chỉ hoặc đình chỉ.
* Đưa vụ án ra xét xử
Trong thời hạn 01 tháng, kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa án phải mở phiên tòa; trường hợp có lý do chính đáng thì thời hạn này là 02 tháng (theo khoản 4 Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015).
Bước 4: Xét xử sơ thẩm
Sau khi có bản án sơ thẩm các bên tranh chấp có quyền kháng cáo nếu không đồng ý với bản án.
Khoản 1 Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định thời hạn kháng cáo đối với bản án sơ thẩm là 15 ngày, kể từ ngày tuyên án.
Lưu ý:
– Đối với đương sự, đại diện cơ quan, tổ chức hoặc cá nhân khởi kiện không có mặt tại phiên tòa hoặc không có mặt khi tuyên án mà có lý do chính đáng thì thời hạn kháng cáo được tính từ ngày họ nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết.
– Đối với trường hợp đương sự, đại diện cơ quan, tổ chức hoặc cá nhân khởi kiện đã tham gia phiên tòa nhưng vắng mặt khi Tòa án tuyên án mà không có lý do chính đáng thì thời hạn kháng cáo được tính từ ngày tuyên án.
Kết luận: Trên đây là thủ tục khởi kiện tranh chấp mua bán nhà ở. Sau khi có bản án sơ thẩm nếu không đồng ý thì có quyền kháng cáo; thông thường vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở rất ít khi kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm hoặc tái thẩm.
LS TRẦN MINH HÙNG TRÊN HTV
Luật sư Trần Minh Hùng là một trong những luật sư sáng lập văn phòng luật, giàu kinh nghiệm về kiến thức và thực tiễn đã dành nhiều thắng lợi vụ kiện và quan trọng luật sư Hùng luôn coi trọng chữ Tâm của nghề luật sư và trách nhiệm đối với xã hội nên đã được nhiều hãng báo chí, truyền thông, Đài truyền hình, Đài tiếng nói Việt nam phỏng vấn nhiều lĩnh vực quan trọng liên quan đến đời sống. Luật sư Trần Minh Hùng được nhiều hãng truyền thông, báo chí trong nước tin tưởng với nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực tư vấn trên VOV Giao Thông – Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài truyền hình TP.HCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Truyền hình SCTV, THĐN, Truyền hình Quốc Hội VN, Truyền hình Công an ANTV, Đài truyền hình Vĩnh Long, Đài phát thanh kiên giang... và các hãng báo chí trên cả nước, được các tổ chức, trường Đại học Luật TP.HCM mời làm giám khảo các cuộc thi Phiên tòa giả định với Đại học cảnh sát, mời làm chuyên gia ý kiến về các sự kiện……là đối tác tư vấn luật của các hãng truyền thông này và luôn mang lại niềm tin cho khách hàng và ghi nhận sự đóng góp của chúng tôi cho xã hội...là luật sư bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ Ngân hàng Navibank, Huyền Như, Viettinbank, các vụ Giết Người do mâu thuẫn hát karaoke tại Bình Chánh, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành- Dầu Dây, Bào chữa bị cáo Huân không đeo khẩu trang mùa Covit, Vụ Nữ sinh Tân Bình bị cắt tai, bảo vệ cho MC Trấn Thành, Bào chữa, bảo vệ vụ "Bác sĩ khoa rút ống thở", Bảo vệ cho người cho thuê nhà vụ Công ty Thế giới Di Động không trả tiền thuê nhà mùa dịch covid, Tư vấn cho nghệ sĩ Thương Tín, bảo vệ vụ đổ xăng đốt 10 người tại TPHCM, các vụ Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, cưỡng đoạt, cướp, gây thương tích, tham ô, mua bán ma túy, cố ý làm trái.… và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi..…là hãng luật tư vấn luật cho nhiều công ty Việt Nam và nước ngoài trên cả nước luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.
Trân trọng cảm ơn.
CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
---------o0o---------
HỢP ĐỒNG MUA BÁN CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT VÀ SỞ HỮU NHÀ
Hôm nay, ngày …… tháng ……… năm …………
Tại:………………………………………………………………..............................................
......................................................................................................................................................
Chúng tôi gồm:
I/ BÊN BÁN/CHUYỂN NHƯỢNG (sau đây gọi tắt Bên A):
Chồng: Ông.................................................Sinh năm ................................................................
CMND số................................... do................................. cấp ngày ............................................
Đăng ký thường trú tại :..............................……………….........................................................
Và vợ: Bà................................................... Sinh năm ..................................................................
CMND số................................... do................................. cấp ngày ............................................
Đăng ký tạm trú tại :..............................………………...............................................................
II/ BÊN MUA/NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG (sau đây gọi tắt Bên B):
Chồng: Ông.................................................Sinh năm ................................................................
CMND số................................... do................................. cấp ngày ...........................................
Đăng ký thường trú tại :..............................……………….........................................................
Và vợ: Bà................................................... Sinh năm .................................................................
CMND số................................... do................................. cấp ngày ...........................................
Đăng ký thường trú tại :..............................……………….........................................................
Hai bên thoả thuận, tự nguyện cùng nhau lập và ký bản hợp đồng này để thực
hiện việc mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở với những điều
khoản sau
Điều 1. Đối tượng của hợp đồng
1. Đối tượng của hợp đồng này là ngôi nhà số: ……........... đường................................ phường/xã……………….. quận/huyện......................thành phố/tỉnh................................. có thực trạng như sau :
2. Nhà ở :
- Tổng diện tích sử dụng: …………………………………………..m2
- Diện tích xây dựng: ………………………………………………..m2
- Diện tích xây dựng của tầng trệt: ………………………………..m2
- Kết cấu nhà: …………………………………………………………
- Số tầng: ……………………………………………………………..
3. Đất ở :
- Thửa đất số: ………………………………………………………..
- Tờ bản đồ số: ………………………………………………………
- Diện tích: …………………………………………………………….m2
- Hình thức sử dụng riêng: ………………………………………….m2
4. Các thực trạng khác:
(phần diện tích nằm ngoài chủ quyền; diện tích vi phạm quy hoạch, trong đó phần diện tích trong lộ giới)
5. Ông ……………………………..và Bà.............................là chủ sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở nêu trên theo giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số……ngày..... tháng......năm.....
Do …………………………………………………………………….cấp
Điều 2: Gía cả, phương thức thanh toán và thời hạn thực hiện
1.Giá mua bán toàn bộ diện tích nhà đất ở nói trên đã được hai bên thoả thuận là:…………....đ.
(Ghi bằng chữ:.................................................................) và không thay đổi vì bất cứ lý do gì.
2. Phương thức thanh toán:
Hai bên (Bên A và Bên B) đã cùng thống nhất sẽ thực hiện việc thanh toán tổng giá trị mua bán
Nhà đất ở theo 01 đợt, cụ thể như sau:
* Đợt 1: Giao toàn bộ số tiền là ...........................đ cho bên Bán.
* Khi trả tiền sẽ ghi giấy biên nhận do các bên cùng ký xác nhận.
Điều 3. Cam kết của các bên
Bên bán và Bên mua chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam kết sau đây:
1. Bên bán cam kết :
- Hỗ trợ, phối hợp và tạo điều kiện thuận lợi để hai bên cùng tiến hành các thủ tục hành chính pháp lý cần thiết khi thực hiện việc chuyển giao quyền sở hữu nhà theo qui định của pháp luật.
- Bảo quản căn nhà đã bán trong thời gian chưa bàn giao nhà cho bên mua.
- Bàn giao nhà và các thiết bị cho Bên B đúng thời hạn. Cung cấp cho bên B tất cả các chi tiết liên quan đến nhà bán (hồ sơ công trình phụ, hệ thống điện, nước, phòng cháy chữa cháy, camera quan sát…)
- Cam kết căn nhà thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình, không bị tranh chấp và không bị ràng buộc bởi nghĩa vụ pháp lý với bất kỳ bên thứ ba nào khác tại thời điểm mua bán.
- Có quyền không giao nhà nếu bên B không thực hiện nghĩa vụ thanh toán đúng thời hạn đã thỏa thuận.
- Yêu cầu bên B thanh toán tiền mua nhà đúng theo thời gian đã thỏa thuận.
- Các quyền và nghĩa vụ khác của bên bán nhà ( ngoài những điều nêu trên) theo qui định tại Bộ luật dân sự và Luật nhà ở.
2. Bên mua cam kết:
- Nhận giấy tờ sở hữu nhà và nhận bàn giao nhà đúng hạn và phù hợp với tình trạng được nêu tại hợp đồng mua bán nhà.
- Trả tiền mua nhà theo đúng thỏa thuận. Nếu chậm thanh toán thì phải chịu trả thêm tiền lãi như đã thỏa thuận.
- Yêu cầu bên bán hỗ trợ, tạo điều kiện thuận lợi trong việc hoàn tất thủ tục chuyển giao quyền sở hữu nhà theo qui định của pháp luật.
- Các quyền và nghĩa vụ khác của bên mua nhà (ngoài những điều nêu trên) theo qui định tại Bộ luật dân sự và luật Nhà ở. hoc ke toan thuc hanh
3. Hai bên cùng cam kết:
- Đã khai đúng sự thật và tự chịu trách nhiệm về tính chính xác của những thông tin về nhân thân đã ghi trong hợp đồng;
- Kể từ ngày ký hợp đồng này, không bên nào được sử dụng bản chính “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở” số ………...ngày………...tháng...........năm……....do ……………………………….cấp cho Ông ……………………… và vợ là Bà............................................
để thực hiện thế chấp, bảo lãnh, mua bán, tặng cho, trao đổi, kê khai làm vốn doanh nghiệp hoặc các giao dịch khác với bất kỳ hình thức nào cho đến khi hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu.
- Thực hiện đúng và đầy đủ các nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng; nếu bên nào vi phạm mà gây thiệt hại, thì phải bồi thường cho bên kia hoặc cho người thứ ba (nếu có).
BÊN A
(Ký, điểm chỉ và ghi rõ họ tên) |
BÊN B
(Ký, điểm chỉ và ghi rõ họ tên) |
LỜI CHỨNG CỦA CÔNG CHỨNG VIÊN
Hôm nay, ngày ........ tháng .......... năm ........... , tại: .................................................................................
Tôi , Công chứng viên phòng Công chứng số ............. tỉnh (thành phố)....................................................
CÔNG CHỨNG:
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được giao kết giữa bên A là ....................................... và bên B là ...............................................; các bên đã tự nguyện thoả thuận giao kết hợp đồng;
- Tại thời điểm công chứng, các bên đã giao kết hợp đồng có năng lực hành vi dân sự phù hợp theo quy định của pháp luật;
- Nội dung thoả thuận của các bên trong hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;
- ..................................................................................................................................................................
- Hợp đồng này được làm thành .......... bản chính (mỗi bản chính gồm ....... tờ, ........trang), giao cho:
+ Bên A ...... bản chính;
+ Bên B ....... bản chính;
Lưu tại Phòng Công chứng một bản chính.
Số ................................, quyển số ................TP/CC-SCC/HĐGD.
|
CÔNG CHỨNG VIÊN
(Ký, đóng dấu và ghi rõ họ tên) |
|