Trong quá trình mua nhà, việc chú ý các thủ tục pháp lý rất quan trọng. Tuy nhiên, thanh toán tiền khi mua nhà làm sao để không gặp rắc rối cũng là điều người mua cần đặc biệt chú ý.
Sau khi thương lượng giá xong, nếu cả bên mua và bên bán đều hài lòng, thống nhất về giá bán thì sẽ đến giai đoạn thanh toán tiền mua nhà. Quy trình này sẽ trải qua các bước thanh toán tiền khi mua nhà như sau:
Bước 1: Thanh toán tiền đặt cọc mua nhà
Bước đầu tiên là hai bên mua bán sẽ tiến hành đặt cọc tại Phòng Công chứng hoặc Ủy Ban Nhân Dân Phường - Xã để được đóng dấu xác nhận giao dịch. Trong trường hợp hai bên cảm thấy tin tưởng nhau được cũng có thể tiến hành thanh toán tiền cọc bằng biên nhận cọc viết tay (Lưu ý: Pháp luật quy định biên nhận cọc viết tay chỉ có giá trị khi có người thứ ba ký làm chứng). Như vậy, việc nhờ một người thứ ba hoặc an toàn hơn bạn có thể nhờ tổ trưởng tổ dân phố ký làm chứng trên biên nhận cọc.
Thanh toán tiền đặt cọc mua nhà cần có người làm chứng
Tiền cọc nhà theo thông lệ thường nhỏ hơn 10% tổng giá trị căn nhà là hợp lý, hạn chế việc phải cọc nhiều hơn 10%. Tuy nhiên trong thực tế cũng có nhiều trường hợp cọc số tiền lớn hơn vì người mua xác định đây là cơ hội lớn vì mua được giá hời.
Chỉ nên cọc tối đa 10% giá trị căn nhà
Trong hợp đồng thường quy định điều khoản phạt trong tình trạng 1 trong 2 bên phá vỡ giao dịch. Đền gấp đôi số tiền đặt cọc khi bên bán không bán nữa, mất cọc nếu bên mua không mua nữa. Kinh nghiệm khi bạn mua được một miếng đất, ngôi nhà có giá trị rẻ hơn nhiều so với thị trường thì bạn nên đặt cọc số tiền nhiều một chút, tránh tình trạng người bán huỷ hợp đồng đền gấp đôi số tiền cọc cho bạn vì họ bán giá hớ, rẻ hơn nhiều so với thị trường.
Bước 2: Thanh toán tiền mua nhà khi ký hợp đồng công chứng
Trong các bước thanh toán tiền khi mua nhà thì đây là bước quan trọng nhất và nhiều người thường mắc lỗi ở bước này. Lời khuyên của Homedy trong giai đoạn này là chúng ta không nên thanh toán quá 95% tổng giá trị nhà (bao gồm tiền đặt cọc 10%), lý do là sau khi ký hợp đồng công chứng hai bên sẽ làm thủ tục đăng bộ hoặc khai thuế.
Khi khai thuế, bên bán phải đóng thuế thu nhập cá nhân thường là 2% tổng giá trị nhà đất (tính theo tổng giá ghi trên hợp đồng mua bán, trường hợp giá trên hợp đồng mua bán thấp hơn giá nhà nước quy định thì tính theo khung giá nhà nước). Bên mua phải đóng lệ phí trước bạ 0,5% tổng giá trị nhà đất (tính theo khung giá nhà nước quy định). Do đó, để an toàn chúng ta nên thanh toán tại giai đoạn này không quá 95% để tránh trường hợp bên bán "phủi tay" không thực hiện nghĩa vụ thuế và không hỗ trợ bên mua trong các giai đoạn sau.
Chỉ nên thanh toán 95% giá trị nhà ở khi thanh toán
Trong thời gian quy định của hợp đồng đặt cọc, bên mua và bên bán thống nhất ngày chính xác đi ra Phòng công chứng để ký kết hợp đồng. Ngày hai bên ra Phòng công chứng ký hợp đồng Công chứng mua bán và bên bán thanh toán đầy đủ số tiền mua nhà trừ đi số tiền đặt cọc. Trong một số trường hợp để đảm bảo trong quá sang tên đổi chủ, bên mua thường giữ lại 5% giá trị hợp đồng trong quá trình đi sang tên.
Sau khi thanh toán tiền xong bạn nhận đầy đủ hồ sơ nhà đất liên quan đến ngôi nhà của bạn bao gồm:
- Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hay còn gọi là sổ hồng
- Hợp đồng mua bán công chứng
- Thông báo lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân của người bán
- Bản vẽ hiện trạng và các giấy tờ liên quan
Bước 3: Thanh toán sau khi khai thuế và đăng bộ hồ sơ nhà đất
Sau khi hoàn tất các nghĩa vụ về thuế, hai bên đến Ủy Ban Nhân Dân Quận, Huyện để tiến hành đăng bộ hồ sơ nhà đất. Sau khi kiểm tra giấy tờ đầy đủ, bộ phận tiếp nhận hồ sơ sẽ ghi phiếu hẹn nhận sổ thường là 45 ngày làm việc. Sau khi nhận phiếu hẹn, bạn có thể thanh toán phần còn lại cho bên mua, và trong những bước thanh toán tiền khi mua nhà đây là bước cuối cùng xem như giao dịch hoàn tất.
Trên đây là quy trình thanh toán tiền mua nhà mà Homedy khuyên người mua nên thực hiện theo để đảm bảo quyền lợi khi giao dịch. Một vài trường hợp chủ nhà cố tình gài bẫy, dùng lời ngon ngọt để bên mua thanh toán nhiều hơn cần thiết thì chúng ta nên cẩn thận. Tìm đọc thêm các bài tư vấn mua nhà ở khác để có thông tin tổng quát trước khi giao dịch đặt cọc.
LS TRẦN MINH HÙNG CHUYÊN GIA TƯ VẤN LUẬT TRÊN HTV
