Tranh chấp về việc đòi nhà cho thuê giải quyết như thế nào?

Nếu các bên trong tranh chấp về đòi nhà cho thuê không thể tự giải quyết thông qua hòa giải thì có thể nhờ tòa án có thẩm quyền giải quyết. Cụ thể, căn cứ vào khoản 3 Điều 126, Điều 35 và khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 thì Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân hoặc nơi bị đơn có trụ sở, nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm hoặc tòa án của nguyên đơn nếu các bên có thỏa thuận có thẩm quyền giải quyết.

Trong các quan hệ phát sinh tranh chấp về việc đòi nhà cho thuê. Quan hệ về vi phạm nghĩa vụ trả lại nhà thuê rất phổ biến, theo đó bên thuê không chịu trả lại nhà thuê cho chủ sở hữu như đã thỏa thuận. Theo quy định, Chủ sở hữu đối với tài sản có quyền đòi lại nhà đã cho thuê theo quy định tại Điều 166 Bộ luật dân sự 2015.

Có bắt buộc hòa giải cơ sở khi tranh chấp về việc đòi nhà cho thuê và hướng giải quyết tranh chấp đòi nhà như thế nào?

Thực tế thủ tục hòa giải đối với nhiều vụ án tranh chấp bắt buộc phải thông qua hòa giải cơ sở trước khi một hoặc hai bên khởi kiện tại tòa án. Vì hòa hòa giải cơ sở là điều kiện để tòa án thụ lý giải quyết vụ tranh chấp. Nhưng có một số ít thì không cần bắt buộc.

Pháp luật không quy định bắt buộc phải hòa giải cơ sở, do đó bên bị xâm hại về quyền và lợi ích do trách chấp hợp đồng thuê nhà có thể gửi đơn khởi kiện trực tiếp đến tòa có thẩm quyền. Luật hòa giải cơ sở 2013, quy định thì trường hợp tranh chấp đòi nhà cho thuê không thuộc trường hợp bắt buộc. Nhưng nếu các bên có nhu cầu thì pháp luật rất khuyến khích.

Hướng giải quyết tranh chấp về việc đòi nhà cho thuê ?

Để giải quyết tranh chấp đòi nhà cho thuê thì có thể tham khảo theo những căn cứ như sau:

Thứ nhất, pháp luật hiện hành tại Điều 131; Điều 132 khoản 2 Điều 129 Luật nhà ở 2014 và Điều 422 Bộ luật dân sự 2015 quy định về chấm dứt Hợp đồng thuê nhà ở, sau khi Hợp đồng bị chấm dứt thì bên cho thuê có quyền lấy lại nhà thuê là có căn cứ.

Một là, Hợp đồng thuê nhà ở hết hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng;

Hai là, Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng cho thuê;

Ba là, Hoặc mặc dầu các bên có thỏa thuận là bên cho thuê không được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, nhưng pháp luật lại cho phép đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê trong các trường hợp sau:

Hướng giải quyết tranh chấp về việc đòi nhà cho thuê

• Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;
• Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
• Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;
• Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;
• Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;
• Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;
• Trường hợp không thỏa thuận được giá thuê thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.

Thứ hai, Hợp đồng bị hủy bỏ tại Điều 423 Bộ luật dân sự 2015 khi có cơ sở sau:

• Một, bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng hoặc văn bản;
• Hai, bên thuê không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình đến mức làm cho bên cho thuê không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng.
• Ba, do bên thuê chậm thực hiện nghĩa vụ theo quy định tại Điều 424 BLDS 2015
• Bốn, không có khả năng thực hiện, việc không có khả năng thực hiện Điều 425 BLDS 2015 quy định như sau “

Lưu ý: Bên hủy bỏ hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc hủy bỏ, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường....

LS TRẦN MINH HÙNG

 Luật sư Trần Minh Hùng là một trong những luật sư sáng lập văn phòng luật, giàu kinh nghiệm về kiến thức và thực tiễn đã dành nhiều thắng lợi vụ kiện và quan trọng luật sư Hùng luôn coi trọng chữ Tâm của nghề luật sư và trách nhiệm đối với xã hội nên đã được nhiều hãng báo chí, truyền thông, Đài truyền hình, Đài tiếng nói Việt nam phỏng vấn nhiều lĩnh vực quan trọng liên quan đến đời sống. Luật sư Trần Minh Hùng được nhiều hãng truyền thông, báo chí trong nước  tin tưởng với nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực tư vấn trên VOV Giao Thông – Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài truyền hình TP.HCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Truyền hình SCTV, THĐN, Truyền hình Quốc Hội VN, Truyền hình Công an ANTV, Đài truyền hình Vĩnh Long, Đài phát thanh kiên giang... và các hãng báo chí trên cả nước, được các tổ chức, trường Đại học Luật TP.HCM mời làm giám khảo các cuộc thi Phiên tòa giả định với Đại học cảnh sát, mời làm chuyên gia ý kiến về các sự kiện……là đối tác tư vấn luật của các hãng truyền thông này và luôn mang lại niềm tin cho khách hàng và ghi nhận sự đóng góp của chúng tôi cho xã hội...là luật sư bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ Ngân hàng Navibank, Huyền Như, Viettinbank, các vụ Giết Người do mâu thuẫn hát karaoke tại Bình Chánh, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành- Dầu Dây, Bào chữa bị cáo Huân không đeo khẩu trang mùa Covit, Vụ Nữ sinh Tân Bình bị cắt tai, bảo vệ cho MC Trấn Thành, Bào chữa, bảo vệ vụ "Bác sĩ khoa rút ống thở", Bảo vệ cho người cho thuê nhà vụ Công ty Thế giới Di Động không trả tiền thuê nhà mùa dịch covid, Tư vấn cho nghệ sĩ Thương Tín, bảo vệ vụ đổ xăng đốt 10 người tại TPHCM, các vụ Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, cưỡng đoạt, cướp, gây thương tích, tham ô, mua bán ma túy, cố ý làm trái.… và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi..…là hãng luật tư vấn luật cho nhiều công ty Việt Nam và nước ngoài trên cả nước luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Trân trọng cảm ơn.