Đối với vụ việc tranh chấp đất đai, thừa kế, bồi thường giải phóng mặt bằng, bạn không nên khiếu nại, khởi kiện khi không có sự tư vấn của một hãng Luật hoặc Luật sư uy tín, chuyên nghiệp vì hầu hết mọi người không hiểu được những vấn đề pháp lý chuyên sâu liên quan đến: Bằng khoán điền thổ; Bản đồ 299; sổ mục kê, kiến điền; bản đồ địa chính; Quy hoạch xây dựng chi tiết 1/500; Quy hoạch tổng mặt bằng; và hệ thống quy định pháp luật chồng chéo trong lĩnh vực đất đai. 

Trên thực tế, nhiều trường hợp đương sự tham gia tố tụng, quyết định các nội dung giải quyết tranh chấp khi chưa có ý kiến tham vấn của Luật sư, dẫn đến những hệ quả khó (hoặc không thể) khắc phục được; mất nhà, mất đất, mất tài sản trong sự ngỡ ngàng, bất lực.  

1. GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI – LUẬT SƯ TƯ VẤN TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI

Tranh chấp đất đai đang phát sinh ngày càng phổ biến trong đời sống, xã hội. Tranh chấp có thể phát sinh trong các trường hợp sau:

– Tranh chấp đất đai do thay đổi hiện trạng sử dụng đất;

– Tranh chấp đất đai do sai lệch về diện tích đất thực tế sử dụng so với sổ mục kê; sổ địa chính;

– Tranh chấp đất đai về ranh giới đất giữa các thửa đất giáp ranh, liền kề;

– Tranh chấp đất đai liên quan đến Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất;

– Tranh chấp đất đai do phân chia tài sản chung vợ chồng là quyền sử dụng đất;

– Tranh chấp đất đai do chuyển nhượng mua bán đất dịch vụ; đất phi nông nghiệp; đất chưa có sổ đỏ bằng Giấy tờ viết tay;

– Tranh chấp đất đai do thế chấp sổ đỏ để vay nợ lãi cao;

– Tranh chấp đất đai do mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng Hợp đồng ủy quyền định đoạt …

Trên thực tế, việc giải quyết vụ án tranh chấp đất đai thường kéo dài bởi nhiều lý do. Có thể liên quan đến nhiều đương sự; có nhiều tình tiết phức tạp; Tòa án phải thực hiện thủ tục thẩm định tại chỗ, đo đạc, định giá đối với thửa đất; Cần thu thập hồ sơ về nguồn gốc đất tại nhiều Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; Nhiều trường hợp các đương sự tranh chấp là anh em, cha mẹ con, người thân trong gia đình; khi tranh chấp không thể tự hòa giải, thỏa thuận. Tòa án chỉ thụ lý vụ án tranh chấp đất đai sau khi đã hòa giải tại UBND cấp xã.

Hầu hết các đương sự không hiểu được tầm quan trọng của các hồ sơ về nguồn gốc đất; không có nghiệp vụ để thu thập hồ sơ, tài liệu chứng cứ từ Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và các bên liên quan; không có nghiệp vụ khai thác, vận dụng, sử dụng chứng cứ để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình; đưa yêu cầu khởi kiện lệch hướng làm thay đổi quan hệ pháp luật tranh chấp; sử dụng sai câu từ, biểu mẫu dẫn đến mất hoặc bị hạn chế quyền tố tụng.

2. GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP THỪA KẾ – LUẬT SƯ TƯ VẤN THỪA KẾ ĐẤT ĐAI

Các vụ án tranh chấp thừa kế thường phức tạp và kéo dài. Nguyên nhân có thể do:

– Người để lại di sản đã mất quá lâu. Bộ luật Dân sự 2015 quy định thời hiệu khởi kiện đối vụ án về thừa kế là 30 năm. Thời hiệu này được tính từ ngày người để lại di sản mất; hoặc từ thời điểm Pháp lệnh Thừa kế năm 1990 có hiệu lực (tùy theo thời điểm nào đến sau). Trên thực tế, có những vụ việc mà người để lại di sản đã chết cách đây cả trăm năm. Do vậy, việc thu thập hồ sơ, tài liệu, chứng cứ gặp rất nhiều khó khăn.

– Vụ án càng kéo dài thì số lượng người liên quan tham gia tố tụng càng nhiều; do Tòa án phải triệu tập tất cả những người thừa kế, liên quan đến tài sản tranh chấp. Trường hợp người thừa kế này đã chết thì những người thừa kế của người chết tiếp tục tham gia tố tụng, vì vậy, thực tế, nhiều trường hợp Tòa án không thể thu thập, xác minh lấy lời khai đầy đủ của những người liên quan. Đây có thể là căn cứ để Tòa án cấp trên hủy Bản án/Quyết định của Tòa án cấp dưới trong trường hợp có kháng cáo, kháng nghị.

– Nhiều trường hợp Tòa án, Cơ quan Nhà nước xác định sai về thừa kế thế vị; thừa kế theo diện và hàng thừa kế; dẫn đến những sai sót nghiêm trọng về tố tụng, buộc phải hủy bản án đã ban hành;

– Đương sự cần chứng minh quyền khởi kiện để được Tòa án tiếp nhận, thụ lý đơn khởi kiện. Tuy nhiên, nhiều trường hợp đương sự không có nghiệp vụ thu thập hồ sơ về nguồn gốc đất; không chứng minh được quan hệ huyết thống;… dẫn đến Tòa án từ chối thụ lý vụ án do xác định đương sự không có quyền khởi kiện; thậm chí trường hợp Tòa án chấp nhận thụ lý thì cũng bị Hội đồng xét xử bác yêu cầu khởi kiện vì không cung cấp được chứng cứ chứng minh hợp lệ. 

3. GIẢI QUYẾT VỤ ÁN HÀNH CHÍNH, THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ; LUẬT SƯ TƯ VẤN THU HỒI ĐẤT ĐAI

Trong quan hệ pháp luật hành chính, bên khởi kiện thường là người dân có quyền lợi bị xâm phạm; bên bị kiện là hệ thống chính quyền, khối cơ quan hành pháp. Vì vậy, người dân luôn ở vị thế bất lợi; khó dành được quyền chủ động cũng như lợi thế trong việc đối thoại cũng như giải quyết vụ án tại Tòa; cần được tư vấn về luật đất đai theo đúng quy định pháp luật. 

Thực tế, các vụ án hành chính thường phát sinh liên quan đến thu hồi đất; bồi thường hỗ trợ tái định cư. Từ khi Luật Đất đai 2013 ra đời, các dự án phát triển kinh tế vì mục đích lợi nhuận thương mại sẽ không được thu hồi đất; Nhà nước không thu hồi đất thay chủ đầu tư. Khi đó, chủ đầu tư phải thỏa thuận trực tiếp với người dân để được nhận chuyển giao đất. Đây là điểm tiến bộ lớn trong Luật Đất đai 2013 để người dân mất nhà, mất đất vào những dự án thương mại có thể tự bảo vệ quyền lợi chính đáng của gia đình mình....

LS TRẦN MINH HÙNG TƯ VẤN LUẬT TRÊN SCTV