BÀI BẢO VỆ CHO ÔNG MAI VĂN NÔNG TRONG PHIÊN TÒA SƠ THẨM TẠI TÒA ÁN NHÂN KHU VỰC 8, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Tôi luật sư Trần Minh Hùng – Đoàn Luật sư Thành phố Hồ Chí Minh. Tôi kính mong Qúy tòa chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Mai Văn N.... với những lý do như sau:

Thứ nhất, có đủ căn cứ xác định ông Mai Văn N là người trực tiếp quản lý, sử dụng ổn định toàn bộ khu đất có diện tích khoảng 5.802,2 m² (tương đương 50 cao đất) từ năm 1983.

Năm 1983 ông Mai Văn Nông nhận chuyển nhượng của ông Mai Văn Nghĩa toàn bộ khu đất với diện tích khoảng 50 cao đất (tương đương khoảng 5.802,2 m²), với giá 07 phân vàng 24K.

Việc chuyển nhượng được thực hiện vào thời điểm công tác đo đạc địa chính chưa được hiện đại, diện tích đất được xác định theo đơn vị đo truyền thống của địa phương tính bằng "cao đất" và chỉ xác định ranh giới tự nhiên trên thực địa. Vì vậy, diện tích đo đạc sau này có sự chênh lệch so với cách tính dân gian là điều khách quan, không làm thay đổi bản chất của việc chuyển nhượng toàn bộ khu đất với diện tích 5.802,2 m².

Quan trọng hơn, quá trình sử dụng đất của ông Mai Văn Nông được nhiều người dân sinh sống lâu năm tại địa phương, Trưởng ấp, cán bộ thu thuế nông nghiệp, các hộ giáp ranh và đại diện UBND xã xác nhận. Đây là chứng cứ khách quan chứng minh ông Mai Văn Nông là người sử dụng đất đối vời toàn bộ khu đất có diện tích 5.802,2 m² tương đương 50 cao đất thời điểm đó.

Như vậy, có đủ cơ sở xác định ông Mai Văn Nông là người sử dụng thực tế, liên tục và ổn định đối với toàn bộ khu đất nêu trên trước thời điểm các Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho ông Lê Văn Gom và ông Lê Văn Xom.

Thứ hai, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 0921 QSDĐ/7-3-1997 cho ông Lê Văn Gom đối với diện tích 1.090 m² thuộc thửa đất số 90, tờ bản đồ số 8 cũ là không đúng quy định pháp luật vì không đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Căn cứ theo Điều 2, Luật đất đai 1993 quy định:

“Điều 2

1- Người sử dụng đất ổn định, được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận thì được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.”

Căn cứ theo quy định trên, để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào thời điểm năm 1997 thì người được cấp phải là người đang sử dụng đất ổn định và được UBND cấp xã xác nhận.

Tuy nhiên, trong vụ án này cho đến thời điểm hiện tại, không có hồ sơ tài liệu nào chứng minh tại thời điểm 1997, Ủy ban nhân dân xã xác nhận ông Gom là người trực tiếp quản lý, sử dụng ổn định đối với phần đất diện tích 1.090 m² thuộc thửa đất 90, tờ bản đồ số 8 cũ. Không có tài liệu, chứng cứ hồ sơ kê khai đăng ký đất; tài liệu chứng minh nguồn gốc sử dụng đất ổn định lâu dài; tài liệu thể hiện quá trình quản lý, sử dụng đất ổn định; biên bản xác minh hiện trạng hoặc các tài liệu khác chứng minh ông Gom là người trực tiếp sử dụng phần đất được cấp. Đồng thời, cũng không có tài liệu, chứng cứ nào thể hiện ông Lê Văn Gom đã đóng thuế sử dụng đất qua từng năm.

Ngược lại, toàn bộ tài liệu, chứng cứ trong hồ sơ lại thể hiện ông Mai Văn Nông là người quản lý và sử dụng toàn bộ khu đất từ năm 1983; được chính quyền địa phương, các hộ giáp ranh và nhiều người dân xác nhận; đồng thời có các chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính đóng thuế đầy đủ trong khoản thời gian dài.

Do đó, việc cấp Giấy chứng nhận cho ông Lê Văn Gom khi chưa có căn cứ chứng minh ông Gom là người sử dụng đất hợp pháp nhưng lại bỏ qua người đang trực tiếp quản lý, sử dụng đất là ông Mai Văn Nông đã dẫn đến việc cấp Giấy chứng nhận không đúng đối tượng sử dụng đất, xâm phạm trực tiếp quyền và lợi ích hợp pháp của ông Mai Văn Nông.

Thứ ba, UBND huyện Củ Chi cũ không thực hiện đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 0921 QSDĐ/7-3-1997 cho ông Lê Văn Gom đối với diện tích 1.090 m² thuộc thửa đất số 90, tờ bản đồ số 8 cũ.

Căn cứ theo Thông tư số 302 TT/ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thi hành quyết định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, như sau:

“IV- Triển khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở các cấp:

1. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là công việc kết thúc của quá trình lập hồ sơ địa chính ban đầu, nó được tiến hành trên cơ sở đã làm tốt và đầy đủ khâu điều tra đo đạc, phân hạng, phân loại đất, lập bản đồ địa chính, kê khai đăng ký quyền sử dụng đất, lập sổ địa chính.

Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở các cấp là trách nhiệm của UBND. Cơ quan quản lý ruộng đất mỗi cấp là cơ quan thường trực, cùng với một số ngành liên quan có trách nhiệm giúp UBND cấp mình tổ chức triển khai cụ thể.

Triển khai công việc này ở từng cấp phải qua các bước chủ yếu sau đây:

a) Chuẩn bị điều kiện để tổ chức cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

- Đánh giá lại toàn bộ việc đo đạc, phân hạng, đăng ký thống kê ruộng đất, lập hồ sơ địa chính của tỉnh, huyện, xã.

- Đề ra chủ trương, biện pháp, lập kế hoạch về nhiệm vụ tài chính, vật tư và phương án tác nghiệp cụ thể ở từng cấp.

- Chuẩn bị đầy đủ những điều kiện cụ thể về tiền vốn, vật tư, nhân lực và các điều kiện khác theo phương án tác nghiệp đã xác định.

- Tổ chức phổ biến quán triệt chủ trương kế hoạch cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến các cấp, các ngành, tổ chức học tập cho toàn dân về các văn bản pháp luật đất đai mới ban hành, có liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Làm điểm rút kinh nghiệm, tập huấn bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên môn cho cán bộ trực tiếp tham gia việc cấp giấy chứng nhận.

- Hình thành các tổ chỉ đạo ở các cấp.

- Tiến hành các công việc chuyên môn về kiểm tra đánh giá và tổ chức bổ sung hoàn thiện bản đồ và sổ địa chính, đảm bảo đủ điều kiện để tổ chức cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

b) Tổ chức việc xét duyệt để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

- Tổ chức việc xét từng tổ chức và cá nhân sử dụng đất theo những điều kiện đã qui định: Công việc này được tiến hành theo đơn vị xã, thị trấn, thị xã, quận, thành phố thuộc tỉnh. Để giúp UBND thực hiện việc xét này, ở mỗi đơn vị hành chính trên được thành lập Hội đồng xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Phê duyệt để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện ở 2 cấp: UBND huyện và UBND tỉnh tùy thuộc vào thẩm quyền đã được qui định.

c) Giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người được cấp: phải tiến hành trực tiếp và do UBND xã tổ chức theo những hình thức thích hợp.

d) Lập hồ sơ lưu trữ và sổ sách theo dõi ở các cấp căn cứ vào các bước trên đây. UBND từng cấp lập kế hoạch triển khai.”

Như vậy theo căn cứ viện dẫn trên thì việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện sau khi đã hoàn thành đầy đủ thủ tục các bước như: điều tra, đo đạc, lập bản đồ địa chính, kê khai đăng ký quyền sử dụng đất, lập sổ địa chính, tổ chức xét duyệt người sử dụng đất đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận, giao Giấy chứng nhận cho người được cấp và lập hồ sơ lưu trữ theo quy định.

Tuy nhiện, hiện tại hồ sơ trong vụ án này không có các tài liệu chứng minh UBND huyện Củ Chi cũ đã thực hiện đầy đủ các bước nêu trên, trước khi cấp Giấy chứng nhận cho ông Lê Văn Gom, cụ thể như không có hồ sơ kê khai, đăng ký quyền sử dụng đất của ông Gom, không có tài liệu thể hiện việc xác minh nguồn gốc, quá trình quản lý, sử dụng đất của ông Gom, không có tài liệu thể hiện việc tổ chức xét duyệt để xác định ông Gom là người đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cũng không có hồ sơ địa chính, sổ địa chính hoặc các tài liệu lưu trữ liên quan đến quá trình cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật.

Như vậy, việc UBND huyện Củ Chi cũ không cung cấp được hồ sơ, tài liệu để chứng minh đã thực hiện đầy đủ trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận theo quy định của Thông tư số 302-TT/ĐKTK ngày 28/10/1989 và Luật Đất đai năm 1993. Do đó, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 0921 QSDĐ/7-3-1997 cấp cho ông Lê Văn Gom là không có căn cứ, không đúng trình tự, thủ tục và không đúng đối tượng.

Thứ tư, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AC826266 cấp ngày 22/6/2005 cho ông Lê Văn Xom là không đúng quy định của pháp luật.

Năm 2005, ông Lê Văn Gom thực hiện việc tặng cho một phần quyền sử dụng đất thuộc thửa đất số 90 cho ông Lê Văn Xom và được UBND huyện Củ Chi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AC826266 ngày 22/6/2005 sau khi thực hiện thủ tục tách thửa.

Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện việc đo đạc, tách thửa và lập hồ sơ địa chính để cấp Giấy chứng nhận cho ông Lê Văn Xom vào năm 2005, UBND huyện Củ Chi không xác minh đầy đủ hiện trạng sử dụng đất và ranh giới giữa các thửa đất liền kề. Ông Mai Văn Nông là người đang trực tiếp quản lý, sử dụng phần đất liền kề nhưng không được thông báo, không được tham gia ký biên bản xác định ranh giới và cũng không biết việc cấp ông Xom được Giấy chứng nhận.

Ngoài ra, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 0921 QSDĐ/7-3-1997 cấp cho ông Lê Văn Gom là không đúng đối tượng và trái quy định của pháp luật thì Giấy chứng nhận số AC826266 cấp cho ông Lê Văn Xom cũng trái quy định pháp luật, vì quyền sử dụng đất được hình thành từ Giấy chứng nhận năm 1997 của ông Gom. Do đó, không có cơ sở pháp lý để công nhận phần diện tích đất 396,1 m² theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho ông Lê Văn Xom.

Thứ năm, UBND huyện Củ Chi cũ còn nhiều sai sót trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Lê Văn Gom năm 1997 và ông Lê Văn Xom năm 2005.

Năm 1997, khi UBND huyện Củ Chi cấp giấy chứng nhận lần đầu cho ông Gom, giữa ông Gom và ông Nông cũng không ký biên bản giáp ranh, và cũng không có hồ sơ, tài liệu nào thể hiện các bên ký biên bản giáp ranh với nhau. Ngoài ra, UBND huyện Củ Chi không lưu giữ hồ sơ kê khai đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho ông Lê Văn Gom. Như vậy, hồ sơ cấp Giấy chứng nhận lần đầu chưa bảo đảm đầy đủ trình tự, thủ tục theo quy định.

Hơn nữa, tại phiên tòa vào ngày 17/6/2026, trong phần thủ tục hỏi, ông Nông cũng đã xác nhận rằng tại thời điểm năm 2005 cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Xom, thì các bên không có ký biên bản giáp ranh, cũng không xác định ranh mốc đất, vì thực tế đây là phần đất của ông Nông.

Tuy nhiên, ông Xom lại cho rằng có ký giáp ranh với ông Nông, nhưng lời khai này là không khách quan. Nếu sự thật có ký biên bản giáp ranh xác định ranh mốc đất thì biên bản này phải được lưu trong hồ sơ cấp Giấy chứng nhận của ông Xom năm 2005. Nhưng trong hồ sơ vụ án không có tài liệu, chứng cứ thể hiện ông Nông và ông Xom có ký biên bản giáp ranh. Cho thấy, UBND huyện Củ Chi cũ đã thiếu sót, và vi phạm về trình tự thủ tục trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Xom.

Thứ sáu, ông Mai Văn Nông có đóng thuế sử dụng đất đầy đủ từ 1994 và có đầy đủ các biên lai đóng thuế.

Ông Mai Văn Nông đã thực hiện nghĩa vụ thuế đối với toàn bộ diện tích đất đang sử dụng trong thời gian dài. Các thông báo nộp thuế có trong hồ sơ thể hiện ông Nông đã thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với diện tích đất này từ năm 1992 và các năm tiếp theo, đóng thuế trước khi ông Gom được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc kê khai, nộp thuế liên tục trong thời gian dài là chứng cứ khách quan thể hiện ông Nông là người trực tiếp quản lý, sử dụng đất trên thực tế và được cơ quan quản lý nhà nước ghi nhận.

Thực tế không có cơ sở để cho rằng một người lại liên tục kê khai, đóng thuế trong nhiều năm đối với diện tích đất mà mình không quản lý, không sử dụng và không có quyền lợi liên quan. Từ các chứng cứ nêu trên, có thể khẳng định ông Mai Văn Nông là người trực tiếp quản lý, sử dụng ổn định, liên tục đối với phần diện tích đất tranh chấp.

Từ những phân tích nêu trên, tôi kính đề nghị hội đồng xét xử chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Mai Văn Nông.

   - Yêu cầu Tòa án hủy một phần Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 0921 QSDĐ/7-3-1997 do UBND huyện Củ Chi cấp ngày 07/8/1997 cho ông Lê Văn Gom đối với phần đất có diện tích 1.090 m², thuộc thửa đất số 90, tờ bản đồ số 8 (nay thuộc thửa đất số 995, tờ bản đồ số 16).

 - Yêu cầu Tòa án hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AC826266, số vào sổ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: H01118/12 do Ủy ban nhân dân huyện Củ Chi cấp ngày 22/06/2005 cho ông Lê Văn Xom.

- Tôi yêu cầu đưa ông Lê Văn Gom là bị đơn trong vụ án, không phải là người liên quan.

- Yêu cầu Tòa án buộc ông Lê Văn Xom chấm dứt hành vi lấn chiếm, trả lại cho ông Mai Văn Nông phần diện tích 396,1 m², tờ bản đồ số 995, tờ bản đồ số 16, tại xã Củ Chi, Tp. Hồ Chí Minh (địa chỉ cũ là tại: xã Tân Phú Trung, huyện Củ Chi, Tp. Hồ Chí Minh).

- Yêu Tòa án công nhận ông Mai Văn Nông là chủ sử dụng hợp pháp của diện tích đất 396,1 m², tờ bản đồ số 995, tờ bản đồ số 16, tại xã Củ Chi, Tp.Hồ Chí Minh (địa chỉ cũ là tại: xã Tân Phú Trung, huyện Củ Chi, Tp. Hồ Chí Minh), ông Mai Văn Nông được liên hệ cơ quan nhà nước có thẩm quyền để xin được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho diện tích đất 396,1 m², tờ bản đồ số 995, tờ bản đồ số 16 nêu trên theo quy định.

- Yêu cầu phải thu thập hồ sơ cấp giấy chứng nhận lần đầu cho ông Lê Văn Xom, vì trong hồ sơ vụ án không có hồ sơ cấp giấy chứng nhận lần đầu (như xác nhận của ủy ban xã đất không tranh chấp, biên bản ký giáp ranh, tờ tường trình nguồn gốc nhà đất, biên lai đóng thuế, hồ sơ liên quan chứng minh nguồn gốc sử dụng đấ…).

Kính mong Qúy tòa xem xét chấp nhận.

Trân trọng cảm ơn.

LS TRẦN MINH HÙNG